Nhà đầu tư Mỹ vỡ mộng vì ý định làm giàu từ việc mua chung cư rồi cho thuê: Tưởng là ‘hầm trú ẩn an toàn’ nhưng lại mất ăn mất ngủ vì lãi suất tăng vọt

Trong nhiều năm qua, nhà đầu tư đã không ngần ngại chi tiền mua các toà nhà chung cư vì giá thuê tăng ổn định và triển vọng lợi nhuận vượt trội. Nhiều nhà đầu tư vì mắc nợ quá nhiều nên kỳ vọng rằng có thể tăng tiền thuê nhà nhanh chóng để trả nợ.

Không như các toà nhà văn phòng hay trung tâm thương mại, các căn hộ cho thuê ở Mỹ nay có tỷ lệ trống thấp. Vấn đề không phải từ phía cầu - khi giá thuê nhà tăng vọt kể từ năm 2020, mà là do lãi suất.

Chi phí đi vay đột ngột tăng từ năm ngoái hiện có nguy cơ khiến nhiều chủ sở hữu các toà nhà này vỡ nợ. Theo công ty dữ liệu CoStar, giá trị của các toà nhà chung cư đã giảm 14% trong năm kết thúc vào tháng 6, khi tăng 25% vào năm trước.

Các khoản nợ thế chấp trong mảng này ở mức thấp nhưng ngày càng tăng. Chi phí đi vay cao gấp đôi, trong khi tăng trưởng tiền thuê nhà chậm lại và chi phí xây dựng leo thang. Đầu năm nay, nhà cung cấp dữ liệu Trepp đã chỉ ra khoản nợ cho thuê căn hộ chiếm tỷ trọng lớn trong các khoản thế chấp thương mại có nguy cơ vỡ nợ.

Các chủ toà nhà chung cư đang phải đối mặt với kịch bản “bom hydro”, Peter Sotoloff, giám đốc tài chính ngành bất động sản lâu năm và thành viên sáng lập của bộ phận kinh doanh nợ bất động sản của Blackstone, cho hay.

Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, các khoản thế chấp liên quan đến toà nhà chung cư chưa thanh toán đã tăng hơn gấp đôi trong thập kỷ qua lên khoảng 2 nghìn tỷ USD. Trepp cho hay, con số này tăng gần gấp đôi so với nợ liên quan đến toà nhà văn phòng. Ngoài ra, khoản nợ liên quan đến toà nhà chung cư 980,7 tỷ USD sẽ đến hạn từ năm 2023 đến 2027.

Sotoloff cho biết: “Ai cũng tập trung vào lĩnh vực bất động sản văn phòng. Nguy cơ vỡ nợ ở bất động sản toà nhà chung cư là vấn đề rất lớn nhưng chưa được quan tâm.”

Chủ sở hữu các toà chung cư ở Los Angeles, Houston và San Francisco đã không thanh toán được nợ đối với hàng nghìn căn hộ. Blackstone - công ty quản lý tài sản lớn nhất thế giới, trễ hạn thanh toán thế chấp với 11 toà nhà chung cư ở Manhattan.

Tại Mỹ, các toà nhà chung cư nổi tiếng là khoản đầu tư bất động sản có rủi ro thấp hơn. Mảng này hoạt động tương đối thuận lợi ngay cả trong thời kỳ suy thoái hay cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 - 2009. Lý do là ai cũng cần một nơi để ở.

Lạm phát cũng là yếu tố để các chủ nhà tăng giá cho thuê nhà và từ đó làm tăng giá trị của các toà nhà đó. Giá thuê nhà đã tăng 25% trong 18 tháng từ năm 2021 đến 2022.

Đối với nhiều nhà đầu tư, những yếu tố này là lý do họ mua lại với mức giá cao. Chủ sở hữu các toà chung cư thường vay hơn 80% giá trị toà nhà. Hầu hết các khoản vay mua những toà nhà này đều là khoản thế chấp có lãi suất dài hạn và cố định. Tuy nhiên, trong thời kỳ đại dịch, các nhà đầu tư lại dùng khoản vay có lãi suất thả nổi với thời hạn ngắn hơn.

Nhiều người trong số này đã tăng mạnh tiền thuê nhà để có thể nhanh chóng bán lại toà nhà hay tái cấp vốn các khoản nợ. Tuy nhiên, ít ai lại dự đoán rằng lãi suất lại tăng với tốc độ nhanh đến vậy, khiến giá trị toà nhà sụt giảm và buộc các chủ nhà phải trả nợ với mức lãi cao hơn nhiều.

Tides Equities đã mua hơn 6,5 tỷ USD bất động sản cho thuê kể từ năm 2016, chủ yếu là các toà chung cư cho người có thu nhập trung bình và thấp ở các thành phố tây nam nước Mỹ. Năm 2021, ở một toà nhà ngoại ô Dallas, công ty dự kiến sẽ tăng giá thuê 44% trong 3 năm.

Vào tháng 6, Tides cho biết chiến lược này không suôn sẻ như kế hoạch. Họ thông báo người đi thuê đang thiếu tiền. Ngoài ra, một số bất động sản không còn tạo ra đủ lợi nhuận để trang trải các khoản nợ và nhà đầu tư của Tides có thể phải chi thêm tiền để một số toà tránh cảnh vỡ nợ.

Hầu hết các nhà phân tích dự đoán tình trạng thiếu nhà ở và giá thuê cao sẽ còn tiếp diễn. Nếu lãi suất giảm, giá bất động sản ở Mỹ có thể hồi phục nhanh chóng. Theo đó, nhiều chủ sở hữu với các khoản thế chấp có lãi suất cố định sẽ vượt qua được khó khăn.

Tuy nhiên, nhiều mối rủi ro khác vẫn đang ẩn hiện. Số lượng các toà nhà chung cư mới hoạt động trong năm nay và năm tới có thể cao bất thường, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp hơn của thị trường cho thuê. Điều này sẽ gây lo ngại về nguồn cung.

Tham khảo WSJ