Nhìn lại năm 2022: Dự án mới chỉ “đếm trên đầu ngón tay”, giá BĐS liệu còn diễn biến tăng?

Nguồn cung suy giảm, chủ yếu là BĐS khu đô thị

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, năm 2023, nguồn cung thị trường BĐS không cải thiện so với năm 2022. Thậm chí, ở một số phân khúc, sản phẩm mới tiếp tục sụt giảm. Những thách thức về nguồn cung sẽ tiếp tục diễn ra trong các năm tới nếu tình hình thủ tục pháp lý không được cải thiện.

Nhìn lại hành trình năm 2022, vị chuyên gia này nhấn mạnh: Nguồn cung khan hiếm, mặt bằng giá BĐS tăng cao. Những dự án chào bán thời gian qua chủ yếu là sản phẩm mới trong dự án cũ. Rất ít dự án “mới tinh”. Điều này cho thấy, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài đã gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Trong khi quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho hay, nhìn lại cả năm 2022, những sản phẩm BĐS chào bán chủ yếu đến từ các phân khu của khu đô thị quy mô. Những dự án nhỏ lẻ chậm cả về nguồn cung mới lẫn thanh khoản. Xu hướng nguồn cung đến từ các khu đô thị sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Quả thực, khảo sát thị trường BĐS Tp.HCM và vùng phụ cận năm 2022 cho thấy, các dự án chào thị trường chủ yếu đến từ giai đoạn mới của các dự án cũ trước đó. Có thể kể đến như Vinhomes Grand Park (quy mô hơn 270ha, toạ lạc tại Tp.Thủ Đức, Tp.HCM); dự án Waterpoint quy mô 355ha (Bến Lức, Long An); Swanpark quy mô 941,5ha (Đồng Nai); dự án N Paradise quy mô 921ha (Khánh Hoà); NovaWorld Phan Thiết 1.000ha (Bình Thuận)….

Trong đó, tại khu vực Long An hiện có dự án Waterpoint của Nam Long Group, với dòng sản phẩm chủ đạo là đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư. Hiện chủ đầu tư này đang chào bán 96 căn biệt thự biệt lập Park Village với mức giá từ 16.8 tỉ đồng mỗi căn, cho diện tích từ 300-600m2.  Tại KĐT này, Chủ đầu tư duy trì tiến độ phân khu Aquaria, hoàn thiện phân khu Rivera 2, đồng thời vừa cất nóc vượt tiến độ 2 block A3, A4, dự án EHome Southgate giai đoạn 2, triển khai thi công móng EHome Southgate giai đoạn 3. Đặc biệt, mới đây, chủ đầu tư cũng đã tiến hành khép kín đường chạy bộ 13km và đường đạp xe 8km. Trường nội trú quốc tế song ngữ EMASI Plus bên trong khu đô thị cũng đang được tích cực xây dựng, dự kiến tuyển sinh vào tháng 8/2023.

Các dự án BĐS bung thị trường 2022 chủ yếu đến từ các khu đô thị.

Thị trường năm 2022 gần như rất hiếm dự án BĐS “mới tinh” chào thị trường. Những phân khu mới của các KĐT nói trên có thể còn tiếp tục được giới thiệu ra thị trường trong năm 2023 và các năm tiếp theo.

Báo cáo chiến lược mới đây của VNDirect đưa ra dự báo nguồn cung căn hộ mới căn hộ tại Tp. HCM năm 2023 vào khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và tiêu thụ khoảng 15.000 căn, giảm 20% so với cùng kỳ.

Với thị trường nhà liền thổ, đơn vị này dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành Tp.HCM như Thủ Đức, quận 12 và huyện Bình Chánh. Một số dự án đáng chú ý tại miền Nam dự kiến sẽ ra mắt trong năm 2023 có Vinhomes Grand Park, Izumi City, Akari City, Mizuki City, Clarita, Privia, The Signal,…… nhưng đều là giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. Giai đoạn tiếp theo.

Giá chững tạm thời, về lâu dài vẫn sẽ tăng

Ghi nhận cho thấy, nhìn tổng thể thị trường BĐS, xu hướng giảm giá thứ cấp đang tăng dần về cuối năm. tình trạng người ôm bất động sản xả hàng giảm giá diễn ra ngày càng phổ biến trên thị trường thứ cấp vào cuối quý 4/2022. Với những người trường vốn, không dùng đòn bẩy tài chính và có sẵn tiền mặt, từ cuối quý 4/2022 đến đầu năm 2023 sẽ có nhiều lợi thế đàm phán mua nhà đất giá mềm hơn khoảng trên dưới 30-40% so với năm 2021, thậm chí mức ép giá từ phía bên mua có thể cao hơn.

Tuy vậy, theo các chuyên gia, tình hình giá BĐS đi xuống ở một số phân khúc, khu vực, sản phẩm thời gian qua chủ yếu là do yếu tố “đột ngột” từ thị trường gây ra. Khi các yếu tố như tín dụng, lãi suất, tâm lý…được cải thiện, giá BĐS có thể bật tăng. “Việc chững giá BĐS là tạm thời. Về bản chất, giá BĐS vẫn đi ngang hoặc tăng nhẹ trong bối cảnh thị trường biến động. Cụ thể, nhiều dự án mở bán giai đoạn sau giá vẫn tăng so với giai đoạn trước đó. Thậm chí ở một số khu đô thị, mức tăng khá cao”, một chuyên gia trong ngành chia sẻ.

Theo Savills Việt Nam, giá BĐS, đặc biệt là BĐS đô thị dự kiến sẽ không giảm mặc dù đang có áp lực gia tăng về dòng tiền và việc chi trả của các nhà đầu tư. Thậm chí, ở một số dự án mức độ tăng giá thứ cấp vẫn khá đồng đều giữa lúc thị trường biến động.

Theo Bộ Xây dựng, mức giá nguyên vật liệu đầu vào xây dựng như thép, đá, cát, vận tải tăng… Cùng với áp lực khan hiếm nguồn cung sản phẩm mới sẽ khiến giá thị trường bất động sản 2023 tăng hơn trong thời gian tới đây.

Tuy vậy, thị trường năm Mão cũng sẽ đối diện một số rủi ro như: nhà nước tiếp tục duy trì động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản; nền kinh tế toàn cầu bao gồm thị trường bất động sản 2023 bị ảnh hưởng bởi một số bất ổn chính trị trên thế giới; lạm phát tăng cao trên toàn cầu và khó đoán định tại Việt Nam; giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực.

Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có thể sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc huy động nguồn lực, thu xếp nguồn vốn để phát triển dự án. Từ đó, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, hoặc thậm chí buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với mức chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp.