Nhìn lại nốt thăng - trầm BĐS phía Nam: Từ sốt nóng đến đóng băng, vừa khởi sắc đã xuất hiện “tay to” gom hàng

Giá nhà đất tăng phi mã

Không chỉ Tp.HCM, các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, xa hơn là Bình Thuận, Bình Phước, Quảng Trị, Lâm Đồng… đất nền, nhà phố đã từng sục sôi về giá. Mức độ biến động giá diễn ra mạnh nhất vào thời điểm 2015 đến 2019 (trước dịch Covid-19). Sau đó, bất động sản tiếp tục lập mặt bằng giá mới từ năm 2021 đến đầu năm 2022.

Giá bất động sản tăng nóng 50% - 100%/năm trong giai đoạn 2016 - 2019 và duy trì tăng nhẹ 20% - 40%/năm giai đoạn 2020 - 2021. Sau đó, giá lập đỉnh vào đầu 2022. Hai năm nay, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc.

Nhìn lại nốt thăng – trầm bất động sản phía Nam trong gần 10 năm qua nhận thấy, những diễn biến hiện tại là hệ luỵ của một quá trình dài nóng sốt bất thường.

Nhiều người xem bất động sản như một công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính” được xem là nguyên nhân sâu xa của tình trạng này. Rất nhiều người không quan trọng việc: bất động sản ở đâu, loại hình gì, nhu cầu thực tế sử dụng thế nào, giá thị trường khu vực ra sao, uy tín năng lực của chủ đầu tư đến đâu…  bằng kì vọng tăng giá lên bao nhiêu lần.

Chẳng hạn, nhà đầu tư mua một bất động sản trị giá 5 tỷ, có 1,5 tỷ tiền mặt và đòn bẩy 3,5 tỷ. Chi phí sử dụng vốn của 1,5 tỷ tiền mặt là 7%/năm (lãi suất gửi tiết kiệm 1 năm) tương đương 105 triệu đồng; Chi phí sử dụng vốn đòn bẩy 3,5 tỷ là 12%/năm (lãi suất vay bao gồm các phụ phí), tương đương 420 triệu. Tổng chi phí sử dụng vốn là 525 triệu/năm, trung bình 10,5% cho khoản đầu tư 5 tỷ này.

Với mức tăng giá của bất động sản 50% - 100%/năm trong giai đoạn 2016 - 2019 và 20% - 40%/năm giai đoạn 2020 - 2021 thì "cuộc chơi tài chính" này gần như luôn thắng lớn. Thậm chí có không ít trường hợp “tay không bắt giặc”. Bằng cách nào đó  nhà đầu tư dùng đòn bẩy 6 tỷ, trong đó lấy 5 tỷ mua bất động sản, còn 1 tỷ để dành đóng lãi vay trong 1-2 năm chờ tài sản tăng giá bán. Nghich lý xảy ra là những nhà đầu tư “tay không bắt giặc” luôn thắng lớn hơn người có sẵn tiền mặt.

Với các dự án bất động sản hình thành tương lai, công thức đầu tư chờ tăng giá diễn ra tương tự. Người mua chỉ cần đóng tiền từ từ theo tiến độ dự án với giá trị khoảng 25% - 30%, phần còn lại sẽ được ngân hàng “tài trợ”. Dự án chỉ cần tăng giá 25% - 30%, hoặc chỉ cần khu sau trong cùng dự án mở bán cao hơn khu trước, người mua đã có lợi nhuận 100% trên số tiền phải bỏ ra.

Từng phân tích về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM nhấn mạnh, việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính”, trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều. Điều này đã gây ra mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, sản xuất kinh doanh - hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội với đầu cơ - chỉ mua để không chờ tăng giá.

Hệ luỵ kéo dài

Hệ luỵ đầu tiên dễ nhận thấy nhất khi sốt đất là làm nản lòng những người sản xuất kinh doanh. Họ là những người phải đầu tư rất nhiều thời gian, công sức, vốn liếng nhưng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chỉ rơi vào tầm 15% đến 20%/năm (nếu làm ăn thuận lợi). Trong khi đó, bất động sản “ngồi không” không cần làm gì cũng tăng giá liên tục, mang lại lợi nhuận gấp 2-5 lần so với hoạt động sản xuất kinh doanh.

Theo đó, thay vì tập trung đầu tư vào sản xuất - mảng gặp rất nhiều khó khăn trong 3 năm ảnh hưởng dịch bệnh đã dành ra kha khá nguồn vốn kinh doanh “chôn” vào bất động sản.

Giá bất động sản tăng cao cũng tạo nên tâm lý sợ bị bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của những người làm công ăn lương ở các ngành nghề khác. Họ có khuynh hướng bỏ việc, hoặc lơ là công việc để dồn thời gian tâm trí vào nhà đất. Lúc đất đai nóng sốt, không khó để tìm ra những trường hợp: Cô giáo, kỹ sư, bác sĩ,  nhân viên văn phòng, sinh viên, bác xe ôm, bà bán xôi... bỏ làm, bỏ học đi làm cò đất.

Cùng với đó, sốt đất gây hệ luỵ cho những người nông dân cả đời chỉ biết làm nông vất vả. Thị trường từng chứng kiến, sau khi bán đi mảnh đất và đã tiêu xài kha khá tiền (xây nhà, mua sắm, hưởng thụ), người nông dân không biết làm nghề gì khác để có tiền lại tìm mua mảnh đất khác để canh tác kiếm thu nhập. Lúc này, miếng đất có chất lượng tương đương miếng đã bán (vị trí, diện tích) thì giá đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba. Họ bắt buộc phải đi những vùng xa hơn hoặc chấp nhận mua những miếng đất có diện tích nhỏ hơn so với ban đầu.

Ngoài ra, giá bất động sản "để không" cũng tự động tăng cao đã tạo ra những chủ đầu tư làm ăn "chộp giật". Thay vì bỏ vốn triển khai dự án tạo ra các sản phẩm để bán cho người sử dụng cuối thì họ có khuynh hướng dùng số vốn đó để tiếp tục thu mua mua gom bất động sản. Từ đó, chủ đầu tư lại định giá bất động sản đã mua tăng lên theo mặt bằng mới. Điều này dẫn đến việc huy động vốn tràn lan, sử dụng vốn sai mục đích, mất thanh khoản dòng tiền. Gần đây, không ít chủ đầu tư dù sở hữu rất nhiều bất động sản, có nhiều quỹ đất lớn nhưng lại không có tiền.

Những câu nói vui kiểu: “Làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất”, hay “bán đất cho con đi học, giờ con làm cả đời cũng không mua lại được lô đất”… gần như đã ăn sâu vào suy nghĩ của nhiều người.

Khi cả xã hội bắt đầu có suy nghĩ nguy hiểm “không cần làm việc, chỉ cần ngồi không chờ đất tăng giá bán lại” thì đó là lúc các cơ quan quản lý nhà nước bắt buộc phải vào cuộc.

Những “công cụ” chặn đứng sốt giá bất động sản

Giải pháp đầu tiên là siết chặt lại pháp lý bất động sản. Đặc biệt tình trạng phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan tại các tỉnh.

Giải pháp thứ hai là siết room tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền từ ngân hàng bơm vào bất động sản. Biện pháp này có tác dụng sau vài tháng triển khai. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá sức đã bắt đầu lộ diện, phải bỏ cọc, bán cắt lỗ, giảm giá để thu tiền mặt, thu hồi vốn.

Giải pháp thứ ba chính là việc thanh - kiểm tra việc sử dụng vốn của các chủ đầu tư lớn. Động thái này đã làm làm lộ diện rất nhiều chủ đầu tư đang cạn tiền, sử dụng vốn sai mục đích, nguy cơ mất khả năng thanh khoản.

Bên cạnh đó là nhiều biện pháp quản lý kiểm soát khác như thuế chuyển nhượng (đã được làm chặt hơn), thuế sở hữu bất động sản (đang được nghiên cứu, đề xuất lấy ý kiến để điều chỉnh).

Sân chơi của nhà đầu tư “tay to ”

Khi liên tục các giải pháp về tài chính, pháp lý, vốn… thị trường bất động sản hai năm qua đã bước vào giai đoạn thanh lọc, là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi, tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác.

Thậm chí, ở giai đoạn cuối năm 2022 đến giữa năm 2023, thị trường bất động sản phía Nam rơi vào trạng thái “ngủ đông”, bất động giao dịch. Theo các chuyên gia, thời gian ngủ đông của thị trường kéo dài hơn dự báo là hệ lụy từ những đợt tăng giá phi mã về giá gây ra.

Hiện nay, các sản phẩm bất động sản hướng đến nhu cầu sử dụng thật mới có thanh khoản. Đồng thời, tính pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay mới được người mua ưu tiên. Chẳng hạn như nhà phố, chung cư có thể ở hay cho thuê ngay; nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, hay các mảnh đất được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp…

Gần đây, thị trường nhà đất xuất hiện các nhà đầu tư “tay to", có sẵn tiền mặt đi gom bất động sản, bao gồm cả lớp nhà đầu tư mới. Theo các chuyên gia đây là động thái dễ hiểu của thị trường bất động sản. Khó khăn của người này là cơ hội cho người khác. Hiện khá nhiều sản phẩm vị trí đẹp, giá tốt được các nhà đầu tư “ngộp” tài chính bán ra. Đây phần lớn là những nhà đầu tư “tay không bắt giặc” ở thời điểm trước. Khi đuối tài chính họ có xu hướng cắt lỗ hoặc giảm kì vọng lợi nhuận để thu dòng tiền. Những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và kinh nghiệm tận dụng cơ hội, âm thầm mua vào.

Dẫu vậy, sự kì vọng tăng giá của nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay khác với thời điểm trước. Họ kỹ càng hơn trong việc “săn” bất động sản thay vì “mua lụi” như trước đây. Khái niệm “đu đỉnh” hay “bắt đáy” không còn quá quan trọng với những nhà đầu tư “tay to” này. Đổi lại, họ nhìn được giá trị gia tăng thực tế của bất động sản khai thác trong tương lai.  Nhà đầu tư vẫn kì vọng về sự tăng giá bất động sản nhưng đó là sự kì vọng dựa trên các yếu tố thực: sản phẩm, pháp lý, uy tín chủ đầu tư, giá trị khu vực...

Nếu trước đây, các nhà đầu tư chủ yếu ôm bất động sản không có giá trị khai thác, chỉ mục đích chờ tăng giá, dễ mất thanh khoản khi thị trường “không có sóng”, thì hiện nay, nhà đầu tư vào thị trường với sự tính toán kỹ càng hơn rất nhiều.

Theo dự báo, giá bất động sản sẽ còn tăng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhu cầu ở thực gia tăng. Tuy vậy, sự tăng trưởng nóng sốt như thị trường giai đoạn trước sẽ không còn.

“Trong vòng ít nhất 3 năm, bắt buộc mọi người phải quay về tập trung vào lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh tạo ra giá trị của cải vật chất cho xã hội để từ đó tạo ra dòng tiền thu nhập. Đầu tư bất động sản có giá trị sử dụng thật và bằng chính thu nhập mình tạo ra mới là con đường bền vững”, một chuyên gia trong ngành chia sẻ.