Nhìn lại thị trường BĐS 2020: Trầm lắng, giá nhà cao và khởi sắc

Đúc kết lại thị trường BĐS năm 2020, tại buổi trực tuyến "Dự báo xu hướng và cơ hội đầu tư BĐS năm 2021" mới đây, các chuyên gia BĐS đã chỉ ra những đặc điểm nổi bật của thị trường BĐS. Và hầu hết đều có cái nhìn lạc quan, sáng sủa đối với thị trường vào năm 2021.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu dùng 3 cụm từ để nhìn về thị trường BĐS năm 2020 thì đó là trầm lắng, giá nhà cao và khởi sắc.

Thứ nhất, về sự trầm lắng. Đây là biểu hiện dễ nhận thấy của thị trường BĐS ngay từ đầu năm 2020. Bức tranh thị trường bao phủ bởi một gam màu xám, dịch Covid-19 như một cú bồi mạnh vào những khó khăn, tắc nghẽn vốn đang tiềm ẩn trong nội tại thị trường từ năm 2019.

Theo thống kê của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, quý 1/2020 so với thời điểm cuối năm 2019, tổng dư nợ toàn ngành tăng 160,1 nghìn tỷ đồng, tuy nhiên dư nợ tín dụng về BĐS chỉ tăng 4,596 nghìn tỷ đồng, tốc độ tăng của dư nợ tín dụng là 0,88% giảm 3,48% so với cuối năm 2019, nguyên nhân của việc dư nợ tín dụng BĐS giảm chủ yếu là do quý 1/2020 chính là khoảng thời gian đại dịch Covid-19 diễn ra phức tạp nhất, tình hình chung của thị trường BĐS vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm.

Nhiều số liệu thống kê cho thấy sự sụt giảm của thị trường BĐS trong bối cảnh nền kinh tế bị tác động mạnh bởi dịch bệnh, các hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ. Doanh nghiệp gặp khó khăn, thị trường chững lại, nhiều nhà đầu tư cũng đứng yên, thận trọng nghe ngóng, chờ thời. Các dự án bị lùi lịch ra hàng, các sàn giao dịch im ắng, nằm yên. Một thống kê cho thấy, có đến hàng ngàn sàn giao dịch tạm dừng giao dịch hoặc đóng cửa. Con số này đã cho thấy rõ nhất toàn cảnh thị trường giữa đại dịch.

Bước sang quý 3/2020, dịch bệnh Covid-19 có dấu hiệu phát triển trở lại nhưng theo khảo sát số liệu từ các Sở Xây dựng, đợt dịch này có tác động cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Trung và tạo ra tâm lý thận trọng, làm chậm lại đà phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản các tỉnh khu vực Miền Trung cũng như trên cả nước.

Năm 2020- Một chặng đường khó khăn của TT BĐS cả nước. Tuy nhiên, vẫn có những tín hiệu lạc quan. Ảnh: Hạ Vy

Thứ hai, về giá nhà cao. Qua thống kê của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam cho thấy, chưa có xu hướng giảm giá nhà. Đơn cử, giá chung cư bình dân ở Hà Nội hiện cũng giao động từ 22 - 25 triệu đồng/m2.

Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, quý 3/2020, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so với quý 2/2020 (trong đó, đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,07%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,03% so với quý II/2020. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%.

Tại Tp.HCM, giá căn hộ chung cư quý 3/2020 tăng khoảng 0,35% so với quý 2/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,16%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,85%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,26% so với quý 2/2020.

Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền nên tại các huyện ven đô. Tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi…

Như vậy có thể thấy, giá nhà cao nguyên nhân chính xuất phát từ nguồn cung còn hạn chế. Không chỉ riêng năm 2020 mà vài năm trở lại đây, nguồn cung cũng đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thứ ba, về sự khởi sắc và phục hồi. Đến thời điểm hiện tại, đâu đó trên thị trường đã nhìn thấy những tia sáng khởi sắc trở lại, sức nóng đang dần được bộc lộ khi nhiều chủ đầu tư lớn liên tục ra hàng trong quý 4/2020. Sau 9 tháng bị nén chặt bởi những khó khăn chung do dịch Covid-19, bước vào quý 4, nhiều chủ đầu tư BĐS tại Hà Nội, Tp.HCM đồng loạt tăng sức bật, tung ra thị trường hàng loạt dự án mới.

Trước đó, theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ 56/63 địa phương, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý 3/2020 tăng mạnh, tổng số nhà ở đủ điều kiện được bán tăng khoảng 82% so với quý trước, nhiều địa phương trên cả nước nguồn cung nhà ở có xu hướng tăng so với quý trước và cùng kỳ năm 2019.

Cụ thể, trong quý 3/2020, có 77 dự án với 35.614 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tại miền Bắc có 24 dự án với 15.191 căn hộ, miền Trung có 27 dự án với 7.388 căn hộ, miền Nam có 28 dự án với 13.753 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Riêng tại Hà Nội có 13.300 căn nhà tăng 79,5% so với quý 2/2020; tại TP.HCM có 6.722 căn nhà, tăng 70% so với quý 2/2020.

Bên cạnh đó, theo ông Doanh nhiều khách hàng và nhà đầu tư vẫn tiếp tục đặt niềm tin vào BĐS. Theo số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng, trong quý 3/2020 có 36.884 giao dịch bất động sản thành công. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, trong quý 3/2020: Tại Hà Nội có 2.966 giao dịch thành công (bằng 219% quý 2/2020), tại TP.HCM có 6.722 giao dịch thành công (bằng 170,6% quý 2/2020).

Đáng chú ý là khi bước sang tháng 11/2020, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã có những tín hiệu giao dịch trở lại và đang trên đà phục hồi, nhất là tại những địa phương có nhiều tiềm năng và dư địa phát triển như Vân Đồn, Hạ Long, Quy Nhơn, Ninh Thuận…

Ngoài niềm tin của thị trường, thì việc các ngân hàng đẩy mức lãi suất huy động xuống thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu tư BĐS. Đồng thời, ngân hàng còn kết hợp với các chủ đầu tư tung ra hàng loạt ưu đãi hấp dẫn ở các dự án lớn, có giá trị thực, thanh khoản lớn của những chủ đầu tư uy tín. Ngoài ra, cuối năm là thời điểm tăng tốc để các tập đoàn BĐS hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh được đề ra. Đó là những lý do chính khiến thị trường BĐS đang trở nên sôi động sau thời gian dài trầm lắng.

Còn TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, năm 2020 là một năm nhiều nốt trầm với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Quý 1 và quý 2 giảm, phục hồi từ quý 3 và quý 4 sẽ tốt hơn.

Thị trường BĐS chứng kiến sự lệch pha về tình hình thanh khoản và giá cả. Thanh khoản ở mức thấp, nhưng giá không giảm, thậm chí có phân khúc còn tăng nhẹ. Lý do chủ yếu là còn thiếu nguồn cung và dòng tiền còn đổ về những phân khúc này.

Và theo vị chuyên gia này, đây là một năm tái cấu trúc mạnh mẽ về cả quan hệ cung - cầu, về sản phẩm, về đầu tư công nghệ, mô thức hoạt động và chiến lược kinh doanh, do tâm lý, hành vi đầu tư, tiêu dùng và nhu cầu của người dân, doanh nghiệp thay đổi khá mạnh trong và sau dịch Covid-19 cùng với các biến động về hội nhập, địa chính trị và biến đổi khí hậu toàn cầu.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, năm 2020 là năm đặc biệt đối với thị trường BĐS cũng như với kinh tế đất nước. Đại dịch Covid-19 phủ bóng đen lên toàn cầu, đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường, đặc biệt BĐS du lịch. Với riêng Việt Nam, thu nhập của người dân hạn chế, do đó tính toán mua BĐS, xuống tiền là một vấn đề.

Để nói 3 cụm từ khái quát thị trường BĐS năm nay, vị chuyên gia này cho rằng, đó là: Suy giảm chứ không phải suy thoái về nguồn cung cũng như giao dịch BĐS; Điều chỉnh (trong khó khăn có điều chỉnh về phân khúc, quy mô, chất lượng để thích ứng thị trường); Sẵn sàng (trong khó khăn, các chủ thể tham gia BĐS đã có kinh nghiệm trước đây do đó tư thế sẵn sàng bứt phá khi điều kiện hết dịch, và khi ổn định tổ chức Đảng và chính quyền.