Nhu cầu lớn từ các siêu ứng dụng bán lẻ như VinShop, mảnh đất màu mỡ cho các chủ đầu tư kho vận

Thời gian gần đây, các ông lớn cung cấp dịch vụ kho vận logistic trên thế giới đồng loạt tiết lộ kế hoạch kinh doanh tại Việt Nam. Họ kỳ vọng vào nền kinh tế tăng trưởng nhanh thuộc top đầu thế giới, sự dịch chuyển của các nhà sản xuất - chuỗi cung ứng sau ảnh hưởng của cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, một thị trường với thương mại điện tử đang bùng nổ như vũ bão, đồng thời cũng nằm trong số ít các quốc gia kiểm soát tốt đại dịch COVID-19…

GLP (Singapore) công ty kho bãi lớn nhất Châu Á vừa cho biết muốn lập liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam, kết hợp cùng SEA Logistic Partners. Nhóm này có kế hoạch phát triển tổng cộng 335.000 m2 đất quanh Hà Nội và TP HCM.

Trước đó ít ngày, LOGOS Property (Australia) đã mua lại 13 ha đất thuộc Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh để triển khai cơ sở hậu cần và kho bãi quy mô 80.000 m2. Thương vụ này được tiến hành ngay sau khi liên doanh LOGOS Vietnam Logistics Venture 350 triệu USD thành lập được hơn 1 tháng.

Một báo cáo của CBRE phát hành tháng 5 cho biết, trong giai đoạn bùng phát đại dịch, nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn tăng đột biến. Trong khi đó, số lượng yêu cầu thuê của các loại hình bất động sản công nghiệp khác sụt giảm do lệnh hạn chế đi lại và cách ly xã hội. Điều này bắt nguồn từ sự tồn động hàng hóa xuất nhập khẩu do hoạt động vận tải bị gián đoạn và sự tăng trưởng mạnh mẽ của mảng thương mại điện tử.

Thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận kết quả hoạt động tốt, với giá thuê giữ ở mức ổn định. Ghi nhận của CBRE cho thấy nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn tiếp tục tăng trưởng ở hai khu vực công nghiệp chính là miền Nam và miền Bắc.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam: "Dự kiến đến hết năm 2020, tổng nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn tại các khu vực miền Bắc sẽ đạt gần 2 triệu m2 sàn cho thuê (tăng 25,3% so với năm trước). Tại miền Nam, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn sẽ đạt gần 2,7 triệu m2 (tăng 28,2% so với năm trước). Sau khi đại dịch được kiềm chế, giá chào thuê trung bình của nhà kho xây sẵn dự kiến sẽ tăng từ 4% đến 11% so với cùng kỳ".

Các chuyên gia của CBRE đưa nhận định rằng, với kết quả kinh doanh tích cực bất chấp COVID-19, thị trường nhà xưởng nhà kho xây sẵn kỳ vọng sẽ phát triển mạnh hơn nữa nhờ những chuyển biến mới về xu hướng với cả nguồn cung và cầu.

"Nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử đang và sẽ chiếm lĩnh nhu cầu thuê kho. Đi cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao.

Các không gian lưu trữ có kiểm soát nhiệt độ (kho lạnh hoặc kho mát) sẽ được xem là các xu hướng phát triển mới của ngành kho vận khi mà mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng đáng kể ở cả phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng, siêu thị hiện hữu.

Ở các khu vực nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, mô hình kho cao tầng cũng đã bắt đầu xuất hiện nhằm tạo ra không gian lưu trữ lớn hơn cho nhu cầu của các công ty thương mại điện tử".

Theo báo cáo Logistics Việt Nam 2019, khoảng 70% diện tích kho bãi hiện tập trung ở khu vực phía Nam. Trong đó, công ty Tân Cảng Sài Gòn với tổng diện tích 675.000 m2 kho, bao gồm kho CFS, kho ngoại quan, kho bách hóa, và trung tâm phân phối đang là nhà cung cấp dịch vụ kho bãi lớn nhất cả nước. Kế tiếp có Sotrans với tổng diện tích kho bãi hơn 230.000 m2.

Ngoài ra nhiều tên tuổi lớn khác trong ngành có Mapletree, Gemadept, Vinafco, DHL, YCH-Protrade, Damco, Transimex, IndoTrans, Draco…

Các nghiên cứu của CBRE cũng chỉ ra rằng, thị trường kho bãi sẽ tập trung tại các tỉnh thành chiến lược. Tại phía Bắc sẽ là xung quanh TP Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh có vai trò quan trọng trong phát triển khu công nghiệp và logistics; phía Nam sẽ tập trung vào TP HCM và các tỉnh lân cận.

Bởi thị trường cho thuê kho bãi hấp dẫn và giàu tiềm năng như vậy, ngày càng nhiều ông lớn quốc tế bị hấp dẫn bởi "miếng bánh" này.

Một trong những cái tên được cho là có nền tảng vững chắc về cả tài chính và kinh nghiệm chuyên môn – BW Industrial (CTCP Phát triển Công nghiệp BW), liên doanh giữa quỹ đầu tư Warburg Pincus và Becamex IDC.

BW Industrial có vốn đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD, với 380 ha quỹ đất (năm 2019), sẽ mở rộng thêm 200 ha năm 2020 để đáp ứng nhu cầu đang tăng mạnh của thị trường.

Ông Jeffrey Perlman, Giám đốc điều hành và Trưởng đại diện khu vực Đông Nam Á của Warburg Pincus cho biết: "BW có kế hoạch xây dựng và phát triển nền tảng bất động sản công nghiệp, dịch vụ hậu cần nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng từ nhiều tập đoàn đa quốc gia, 3PL và các công ty thương mại điện tử hàng đầu trên thế giới…".

Kể từ thời điểm thành lập đầu năm 2018, BW Industrial đã thực hiện mở rộng phạm vi hoạt động từ Nam ra Bắc. Năm 2019, công ty đem về doanh thu 66 tỷ đồng, tuy vậy do mới hoạt động nên lỗ ròng 89 tỷ. Mặt khác, biên lợi nhuận gộp hơn 66% cho thấy sức hấp dẫn của mảng kinh doanh này và triển vọng lợi nhuận tương lai khi tăng quy mô doanh thu.

Hay như nhà phát triển bất động sản số một Việt Nam – CTCP Vinhomes (thành viên của Tập đoàn Vingroup) cũng không thể đứng ngoài xu thế này. VHM IZ được thành lập với trách nhiệm đầu tư hàng nghìn tỷ đồng phát triển khu công nghiệp tại các tỉnh phía Bắc như Hải Phòng, Quảng Ninh… Qua đó, lĩnh vực nhà kho, nhà xưởng xây sẵn là phân khúc khó có thể bỏ qua.

Bản thân tập đoàn Vingroup dù đã rút khỏi VinCommerce nhưng lại đang nuôi cho mình tham vọng khác trong mảng bán lẻ với VinShop (phát triển bởi One Mount Group). Đây là ứng dụng có vai trò kết nối cung ứng hàng hóa trực tiếp từ nhà sản xuất tới các chủ cửa hàng tạp hóa, mô hình B2B2C lần đầu tiên xuất hiện ở Việt Nam. Đặc thù của mô hình này sẽ cần diện tích kho xử lý hàng hóa không hề nhỏ.

Ông Nguyễn Trần Thi - Giám đốc Phát triển sản phẩm và Vận hành Logistics của One Mount Group cho biết công ty sẽ tập trung vào việc phát triển các giải pháp công nghệ, xây dựng nền tảng dữ liệu để có thể quản lý và kiểm soát dịch vụ trên quy mô lớn, xây dựng các quy trình quy chuẩn để đảm bảo có thể tối ưu được chuỗi cung ứng toàn trình end-to-end.

Bản thân One Mount Group sẽ kết hợp với các đối tác logistics chiến lược, cả trong nước lẫn nước ngoài tận dụng hạ tầng và kinh nghiệm vận hành sẵn có của các đối tác. One Mount Group đang có 20.000 m2 kho để xử lý gần 100.000 sản phẩm mỗi ngày.

Quay trở lại với các chủ đầu đầu tư kho vận cho thuê sẵn, một xu hướng nổi lên gần đây nhằm thích ứng với những đòi hỏi cao hơn của khách hàng là "thế hệ nhà xưởng công nghiệp 4.0", sử dụng công nghệ đem lại sự thuận tiện hơn cho khách thuê.

Các thế hệ nhà xưởng 4.0 ứng dụng công nghệ thực tế ảo để mang không gian nhà xưởng của họ đến khách hàng mọi lúc mọi nơi. Gói dịch vụ bao gồm pháp lý, nhân sự và kế toán miễn phí giúp khách hàng có thể xin giấy phép ngay cả khi khách hàng ở nước ngoài.

Với thế hệ nhà xưởng 4.0, KTG Industrial đang nổi lên là một trong những đơn vị tiên phong triển khai trong tình hình mới.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, hàng loạt công ty thuộc hệ sinh thái KTG Industrial đã được thành lập kể từ đầu năm, bao gồm các công ty KTG Nhơn Trạch – Nhơn Trạch 1, KTG Bắc Ninh, KTG Hưng Yên, KTG Đồng Nai, KTG Industrial Long Thành, KTG Industrial Yên Phong… Đây đều là các địa điểm thủ phủ khu công nghiệp của Việt Nam.