Những chính sách pháp lý nổi bật năm 2021 tác động đến thị trường BĐS

Điểm lại những dấu ấn pháp lý năm 2021, tác động đến thị trường BĐS. Hiện các doanh nghiệp, NĐT vẫn mong những thay đổi trong thủ tục pháp lý để thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ trong năm 2022.

Luật xây dựng sửa đổi 2020

Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 có hiệu lực ngày 01/01/2021 đã bổ sung trường hợp được miễn giấy phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Nghị định 69/2021/NĐ-CP

Ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về việc "Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư". Nghị định được kỳ vọng sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình thực hiện công tác cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 01/9/2021 và thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2021 đang dần đi vào cuộc sống và được kỳ vọng là "liều thuốc đặc hiệu" thúc đẩy tiến độ "thay áo mới" cho các chung cư cũ đã phải dậm chân tại chỗ trong suốt hàng chục năm qua.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Trong số này, có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D, nhưng việc cải tạo trên thực tế vẫn còn diễn ra rất "chậm chạp.

Khẳng định Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã giải quyết được một số vướng mắc được xem là cố hữu lâu nay, ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng Nghị định là "liều thuốc" hiệu nghiệm góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ. Theo ông Châu, điểm mới của Nghị định 69/2021/NĐ-CP là đã đưa ra được rất nhiều giải pháp như: Nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó "quy mô dân số" phải đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện.

Quyết định 2161/QĐ-TTg

Ngày 22/12/2021, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 2161/QĐ-TTg về việc phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Bao gồm 10 nhóm Mục tiêu; Nhiệm vụ và giải pháp phát triển nhà ở và Nghiên cứu sửa đổi pháp luật kinh doanh bất động sản. Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ban hành.

Chiến lược đặt mục tiêu cụ thể đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 27 m2 sàn/người, trong đó: Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28 m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn đạt 26 m2 sàn/người.

Đến năm 2030, phấn đấu tăng tỉ lệ nhà ở kiên cố trên toàn quốc đạt 85-90%, trong đó tại khu vực đô thị đạt 100%, khu vực nông thôn đạt 75-80%, không để phát sinh nhà ở đơn sơ trên toàn quốc đặc biệt là khu vực đô thị; 90% nhà ở trên toàn quốc có hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước thải đồng bộ và được đấu nối vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của các đối tượng chính sách có khó khăn về nhà ở như người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp, cán bộ công chức, viên chức, cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang nhân dân thông qua điều chỉnh, bổ sung chính sách nhằm tăng nguồn cung kết hợp hỗ trợ khả năng thanh toán.

Đối với các hộ nghèo tại khu vực nông thôn, vùng dân tộc thiểu sổ và miền núi, hộ nghèo trên địa bàn các huyện nghèo có khó khăn về nhà ở, hỗ trợ cải thiện nhà ở theo hướng: Hỗ trợ từ ngân sách trung ương; tăng mức vay ưu đãi cũng như đề nghị các địa phương hỗ trợ thêm từ các nguồn xã hội hóa và lồng ghép việc hỗ trợ từ các nguồn vốn hợp pháp khác; tăng chất lượng và tăng diện tích tối thiểu của ngôi nhà được hỗ trợ xây dựng phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước.

Đối với các hộ có nhà ở trong vùng thường xuyên chịu ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu (bão, lũ, sạt lở đất,...), hỗ trợ theo hướng cho vay ưu đãi để xây mới, cải tạo, sửa chữa nâng cao chất lượng căn nhà, tăng khả năng chống chịu của nhà ở; đối với một số khu vực nguy hiểm thực hiện hỗ trợ xây dựng hạ tầng khu tái định cư tại các khu vực an toàn từ nguồn ngân sách Nhà nước.

Thông tư số 03/2021/TT-BXD

Ngày 19/5/2021, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 03/2021/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Thông tư này có hiệu lực từ ngày 05/7/2021 và thay thế Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019. Theo đó, căn hộ chung cư phải có diện tích tối thiểu 25 m2, có ít nhất một phòng ở và một khu vệ sinh. Nhà ở thương mại đảm bảo tỷ lệ 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây dựng mới, xây dựng lại nhà chung cư có chiều cao 150m hoặc có đến 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Theo đó, nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ thiết kế; Không xây dựng nhà trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm, vùng có lũ quét, thường xuyên ngập lụt khi không có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng. Đồng thời, nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy theo QCVN 06:2021/BXD và các quy định liên quan.

Ngoài ra, dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất trong toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng;…

Thông tư 09/2021/TT-BXD

Ngày 16/8/2021, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về việc phát triển, quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về "Phát triển và quản lý Nhà ở xã hội". Thông tư có hiệu lực thi hành từ ngày 01/10/2021.