Những điểm "nghẽn" trong thị trường bất động sản

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhìn toàn cục thị trường bất động sản thì vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Đồng thời đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp; trong lúc phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao, thì "cung" không đủ "cầu".

Theo HoREA, thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng 05 "điểm nghẽn" sau đây:

Thứ nhất, "Điểm nghẽn" tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế "xin - cho", mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu;

Thứ hai, "Điểm nghẽn" giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra;

Thứ ba, "Điểm nghẽn" chuyển nhượng dự án bất động sản do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có nhiều dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.

Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, cần coi đây là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp;

Thứ tư, "Điểm nghẽn" chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn (đến nay mới chỉ có 01 quỹ đầu tư bất động sản trong nước là Quỹ đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 07/2016).

Lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm); và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 04 ngân hàng lớn (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, ngoại trừ nguồn vốn khoảng 1.500 tỷ đồng trong tổng số 2.000 tỷ đồng mới vừa được Nhà nước bố trí cho Ngân hàng chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội (Trên thực tế, Ngân hàng chính sách xã hội đến nay chưa có dư nợ cho vay nhà ở xã hội).

Thứ năm, "Điểm nghẽn" thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, ví dụ: Khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1(từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng.

Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 02 quy trình rất là nhiêu khê; hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017 đã quy định cấp tỉnh được thẩm định thiết kế các công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến 75m (Việc điều chỉnh, sửa đổi này là quá ít). Như vậy tất cả các công trình trên 24 tầng (75m) cũng đều phải thông qua Cục quản lý các hoạt động xây dựng thuộc Bộ Xây dựng thẩm định. Trong lúc năng lực đội ngũ cán bộ các thành phố trực thuộc trung ương có thể đảm đương việc thẩm định các công trình cao tầng đến 100m, nhưng cũng có tỉnh sẽ cần sự hỗ trợ của Bộ Xây dựng để thẩm định các công trình cao tầng thấp hơn.