Những thách thức của thị trường bất động sản trong thời gian tới

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Trước hết, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản, như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các luật liên quan khác vẫn còn chưa đồng bộ, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường.

Vấn đề thứ hai, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương khó khăn trong triển khai thực hiện. Tại một số địa phương lớn, khoảng 70 - 80% các dự án tạm dừng triển khai.

Vấn đề thứ ba, nguồn cung giảm nhưng kèm theo đó là cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

Thứ tư, sức mua kém, thanh khoản thị trường suy giảm; và thứ năm là doanh nghiệp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

“Mặc dù sự lên xuống của thị trường bất động sản là điều bình thường trên thế giới, nhưng chúng tôi đặc biệt quan tâm đến ba vấn đề chính của thị trường là cơ chế chính sách, tiếp cận nguồn vốn và việc thực thi công vụ của các cơ quan quản lý. Ba vấn đề này ảnh hưởng rất lớn đến sự lên xuống của thị trường bất động sản”, ông Hoàng Hải nhấn mạnh.

Khác với trước đây, thị trường, doanh nghiệp không còn chờ đợi Chính phủ mà chung tay cùng tháo gỡ. Nhiều cuộc gặp gỡ, làm việc giữa doanh nghiệp với chính quyền địa phương, cơ quan quản lý nhà nước đã diễn ra. Ông Hoàng Hải cho biết, qua các buổi làm việc, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhận thấy thị trường nổi lên những vấn đề vướng mắc.

“Khoảng 70% khó khăn vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách, pháp lý, đặc biệt là liên quan đến khó khăn về quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất”, ông Hải nói.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, đúng một năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn. Theo dự báo của vị chuyên gia, giai đoạn 2023 - 2024 thị trường bất động sản đối mặt với 6 rủi ro, thách thức chính.

Thứ nhất, thách thức xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính - tiền tệ cao và đang giảm dần. Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ hai, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoán trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá. Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức.

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng không thể phục hồi nhanh mà cần thêm thời gian, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục chậm trong khi đây là yếu tố quan trọng.

Cuối cùng, mặc dù tích cực triển khai nhưng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu. Tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến.

Tín hiệu đầu tiên là về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 được dự báo sẽ tốt hơn. Chuyên gia khẳng định "đây không phải là giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản mà là giai đoạn thanh lọc trong bối cảnh khó khăn chung trên toàn thế giới. Nếu có thì bất động sản chỉ khủng hoảng niềm tin chứ không phải khủng hoảng thị trường".