Bao lâu nữa thì thị trường BĐS phục hồi?

Hiện nay, lĩnh vực bất động sản (BĐS) đang chiếm 21% tổng dư nợ toàn kinh tế, tạo ra khoảng 4% GDP của cả nước, ông đánh giá gì về điều này?

Tôi cho rằng con số 4% là đóng góp trực tiếp của lĩnh vực BĐS, tuy nhiên, cần phải xem xét đóng góp gián tiếp của lĩnh vực này thông qua các ngành khác như vật liệu đầu vào, sắt thép, xi măng, xây dựng… Bởi vì ngành BĐS có tính lan truyền nên % đóng góp GDP tính đầy đủ sẽ cao hơn. Vì vậy, nếu chỉ so sánh nguồn lực qua dư nợ tín dụng và đóng góp trực tiếp của BĐS thì có vẻ không chính xác lắm.

Mặc dù vậy, cũng cần tính đến một nguồn lực lớn khác mà BĐS đang sử dụng nữa là thông qua trái phiếu. Theo tôi, tổng nguồn lực tài chính được sử dụng cho lĩnh vực này đang khá cao. Có thể thấy, một khi lĩnh vực BĐS (hay bất kỳ lĩnh vực nào) nếu dùng nhiều nguồn lực hơn nhưng tạo ra ít giá trị gia tăng hơn cho nền kinh tế sẽ là nguồn gốc của bất ổn vì hiệu quả kinh tế của hoạt động đó đang giảm đi, với BĐS điều này cảnh báo dấu hiệu của bong bóng.

Ông từng chia sẻ rằng: “Lượng sản phẩm BĐS bán ra không đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường”. Cụ thể điều này như thế nào?

Trước hết, cần lưu ý là thị trường BĐS có nhiều phân khúc khác nhau và luôn tồn tại nhu cầu thực về hàng hóa BĐS. Vấn đề của mọi loại thị trường là cung và cầu có gặp nhau không?

Hiện nay, thị trường BĐS đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung - cầu. Thị trường BĐS cao cấp hiện nay nếu tính theo đầu người không quá nhiều so với các quốc gia giàu có. Nhưng vấn đề là không nhiều người có nhu cầu thực sự với phân khúc thị trường này ở Việt nam – một quốc gia đang phát triển có thu nhập trung bình. Chỗ này cần phân biệt cầu tiêu dùng thực sự và cầu đầu tư ngắn hạn. Cầu đầu tư luôn có rủi ro tạo ra bong bóng tài sản khi nó phụ thuộc vào kỳ vọng sinh lời trong tương lai. Khi kỳ vọng thay đổi, mọi thứ thay đổi theo.

Thực tế, dịch Covid-19 xảy ra nên kỳ vọng sinh lời trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng bị giảm đi, từ đó nguồn cầu đầu tư cũng giảm theo trong khi nguồn cung vẫn tăng. Từ đó, gây mất cân đối cung - cầu trong phân khúc này.

Thị trường BĐS hiện đang có nhiều dự án dở dang khiến tiền của nhiều doanh nghiệp BĐS bị ứ đọng lại. Nếu bình thường khách hàng tiếp tục thanh toán theo kế hoạch, doanh nghiệp BĐS có thể tiếp tục hoạt động. Nhưng bây giờ, sản phẩm chưa hoàn thành mà do kỳ vọng sinh lời giảm, người mua không sẵn sàng trả tiền tiếp nên dòng tiền của doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn. Có thể nói là nhiều doanh nghiệp BĐS có rủi ro “chết trên đống tài sản”.

Bên cạnh vấn đề của các sản phẩm dở dang, các sản phẩm đã hoàn thành cũng gặp khó khi bán nhưng không có người mua. Cơ bản do giá của BĐS hiện vẫn còn khá cao so với nhu cầu tiêu dùng thực sự trong khi cầu đầu tư thì gặp khó do lãi suất đang cao.

Dưới góc độ kinh tế, một trong những yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến giá của BĐS hay tài sản nói chung là lãi suất. Lãi suất cao là kẻ thù của giá tài sản. Nhìn chung, cứ lãi suất cao thì hầu hết tài sản đều giảm giá.

Lãi suất cao dẫn đến chi phí tài chính tăng lên, khiến nhiều người đang giữ tài sản đầu tư không sinh lời phải bán đi. Khi đó trên thị trường nhiều người muốn bán nhưng bán không được vì có quá ít người mua. Vậy nên, đây là một bài toán khó mà thị trường BĐS phải giải quyết hiện nay.

Tôi cho rằng, cần nhìn nguyên nhân của các vấn đề hiện nay của BĐS dưới góc độ kinh tế. Giai đoạn năm 2011-2013, BĐS cũng gặp các vấn đề tương tự, sau một thời gian sóng lên rồi sóng lại xuống, mang tính chu kỳ.

Còn tại sao lại có tính chu kỳ như vậy thì bắt nguồn từ kinh tế. Cứ một giai đoạn nhất định sau khi thu nhập bình quân của người dân tăng lên, mọi người bắt đầu có đủ tích lũy và bắt đầu tìm cách đa dạng hóa tiết kiệm của mình dưới các loại tài sản khác nhau như đầu tư vào BĐS hoặc chứng khoán. Điều này tạo ra làn sóng về đầu tư BĐS và đầu tư chứng khoán. Hơn nữa, dưới sự hỗ trợ của hệ thống ngân hàng, dòng tiền đổ vào BĐS và chứng khoán nhiều lên.

Người mua cũng kỳ vọng giá sẽ cao hơn để bán lại cho người khác tạo ra bong bóng BĐS, tuy nhiên khi giá ngày càng cao nhưng nguồn tiết kiệm đã hết sẽ làm giảm mạnh cầu đầu tư và khi đó bong bóng giá tài sản sẽ xì hơi. Nói chung, cần có thời gian để trải qua quá trình tích lũy và khi quá trình tích lũy đủ lớn sẽ tạo ra nhu cầu về đầu tư, cùng với quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế sẽ tạo ra một làn sóng về cầu BĐS và làm tăng giá. Đặc biệt, dịch Covid-19 vừa rồi làm cho điều đó rõ hơn khi người ta không thể sản xuất được, tìm cách đầu tư vào BĐS.

Nhiều người thấy vấn đề BĐS hiện nay có vẻ gì đó đặc biệt nhưng tôi thấy bình thường thôi. Dưới góc độ vĩ mô, theo đúng chu kỳ ở Việt nam, khoảng 10 năm sau sẽ lại có một đợt sóng mới đối với lĩnh vực BĐS. Chưa kể, đợt sóng sau sẽ mạnh hơn đợt sóng trước, bởi vì, khi thu nhập bình quân đầu người tăng lên, tích lũy nhiều hơn, quy mô của dòng vốn sẽ lớn hơn, ảnh hưởng đến nền kinh tế mạnh hơn. Nhưng làn sóng này cũng sẽ dừng lại khi quốc gia bắt đầu già hóa hoặc kinh tế tăng trưởng chậm lại như trường hợp Nhật bản.

Mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước nói rằng: “Sẽ có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội”. Theo ông, gói tín dụng này có giúp thị trường ấm dần lên?

Muốn thị trường ấm lên thì đầu tiên phải xác định rõ cụ thể là thị trường nào. Giữa thị trường nhu cầu ở thật và thị trường đầu cơ thì nhu cầu nhà ở thật lúc nào cũng nhiều hơn, do đó nếu gói tín dụng đi thẳng vào thị trường nhà ở thật thì rất tốt.

Song, thực hiện gói tín dụng này cũng gặp nhiều thách thức, không hề dễ. Trên thực tế, chúng ta khó nắm được dữ liệu trong lĩnh vực BĐS cả cung và cầu. Cụ thể, chúng ta không biết chính xác có bao nhiêu sản phẩm BĐS đang triển khai và triển khai đến đâu trong lĩnh vực nhà ở xã hội, tương tự như vậy với sản phẩm ở các dự án nhà ở cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng. Nhu cầu nhà ở các loại thế nào cũng không có số liệu cụ thể.

Gói tín dụng sắp được đưa ra nhắm tới phân khúc BĐS nhà ở xã hội. Theo tôi, dùng từ nhà ở xã hội nghe hơi hướng cứu trợ, dùng từ nhà ở trung bình sẽ thích hợp hơn.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dự kiến được đưa ra với mức lãi suất thấp hơn mức trên thị trường từ 1,5-2%. Hiện nay, lãi suất trung bình trên thị trường khoảng 9%, giảm 2 % còn 7% vẫn khá cao. Thế rồi phải tìm được người vay chấp nhận được mức lãi suất này, điều này không hề dễ.

Kể cả có tìm người được người chấp nhận với mức lãi suất này thì với giá nhà cao như hiện nay, người đi làm công ăn lương bình thường phải mất nhiều hàng chục năm mới trả được hết khoản vay. Nói chung, giá BĐS còn cao và lãi suất cũng cao thì người bình thường khó có thể vay được và cung cầu vẫn chưa gặp nhau.

Theo ông, mất bao lâu thị trường BĐS có thể phục hồi?

Tôi cho rằng quá trình phục hồi phải tính bằng năm tại vì gốc của vấn đề vẫn là tính chu kỳ như tôi đã chia sẻ. Tức là, vấn đề nằm ở chỗ phải có đủ thời gian để người dân có tích lũy và giá BĐS trên thị trường cũng phải giảm đi. Từ đó, cung và cầu mới gặp nhau được.

Dựa trên tình hình hiện tại, thời gian thị trường BĐS có thể phục hồi, tôi không nghĩ có thể tính bằng tháng hay quý đâu, tôi nghĩ phải bằng năm. Có thể một năm, có thể hai năm và hơn thế nữa.

Với những vấn đề đang được đặt ra, theo ông cần làm gì để cung - cầu thị trường BĐS gặp được nhau?

Hiện nay, giá nhà và lãi suất cho vay đang cao, thế nên cầu không gặp được cung. Để cầu gặp cung cần phải có sự điều chỉnh, bên cầu cần thời gian tích lũy tài chính, còn bên cung phải giảm giá xuống. Đối với các doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp thực hiện nhiều cách để huy động vốn rồi, đã có doanh nghiệp phải đàm phán với các trái chủ để thanh toán bằng tài sản hoặc doanh nghiệp phải đàm phán với các trái chủ để chuyển trái phiếu thành cổ phiếu.

Bên cạnh việc huy động vốn, doanh nghiệp BĐS cũng phải xem xét lại các dự án, dự án nào có thể triển khai nhanh để hoàn thiện sớm thì thực hiện ngay, còn dự án nào quá dở dang nhiều khi cũng phải dừng lại.

Còn Nhà nước rõ ràng cũng đã làm rồi, đưa ra gói tín dụng 120.000 tỷ và nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý. Mọi thứ thiết thực nhất Nhà nước đã và đang làm rồi, bây giờ doanh nghiệp phải tự cân đối thôi!

Việc Nhà nước không cấp tiền để hỗ trợ doanh nghiệp là bình thường và đấy mới đúng bản chất của nền kinh tế thị trường. Nền kinh tế thị trường phải có lời có lãi, doanh nghiệp phải tự cân đối dòng tiền. Điều này đồng nghĩa với việc lúc làm ăn được, doanh nghiệp phải tự cân nhắc để có dự phòng, có biện pháp để điều chỉnh khi thị trường suy giảm.

Trong nền kinh tế thị trường phải chấp nhận có doanh nghiệp phá sản và có doanh nghiệp mới ra đời. Đấy là quá trình sắp xếp và tái cấu trúc lại thị trường. Nên việc doanh nghiệp BĐS này phá sản hay doanh nghiệp BĐS kia khó khăn là chuyện bình thường. Bây giờ giải pháp với nhiều người là “chờ xem sao”.

Tuy nhiên, quy mô vay nợ của các doanh nghiệp BĐS hiện nay khá lớn nên có thể tác động không tốt đến hệ thống tài chính, điều này cần rất thận trọng. Nhưng còn may là ở Việt Nam việc huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS ở Việt nam dù ở mức vài trăm nghìn tỷ đồng vẫn chưa phải một con số quá lớn so với tổng tín dụng của nền kinh tế, không đến mức không thể xử lý được. Xét cho cùng, bất kỳ quá trình tái cấu trúc thị trường nào cũng đều có lợi ích và chi phí.

Cảm ơn ông!