Phân khúc bất động sản được nhà giàu yêu thích dù giao dịch “èo uột” nhưng giá tăng không ngừng

Trong giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản diễn biến ảm đạm, hầu hết các phân khúc đều có giao dịch sụt giảm mạnh. Trong đó, phân khúc biệt thự, liền kề cũng cùng chung số phận khi bị nhà đầu tư quay lưng, kéo theo thanh khoản trì trệ. Dù vậy nhưng giá phân khúc này vẫn liên tục tăng không nghỉ.

Theo số liệu nghiên cứu của Savills Việt Nam, thị trường nhà phố, biệt thự TP. HCM đang ghi nhận mức hoạt động thấp nhất trong 5 năm trở lại đây với tổng nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 993 căn trong năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ và lượng bán ra cũng rất thấp với 286 căn, tương đương 29%.

Một đơn vị nghiên cứu thị trường khác là JLL Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung biệt thự, nhà phố trong quý IV/2023 chỉ đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong mười năm qua. Tuy nhiên, giá bán của phân khúc này vẫn neo ở mức cao, trung bình trên 30 tỷ đồng/căn (chiếm 67% tổng lượng bán), vượt xa khả năng chi trả của đa số bộ phận người dân.

Savills nhận định, nhà phố, biệt thự là loại hình hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 khi tỷ lệ giao dịch và dự án mở mới liên tiếp sụt giảm.

Còn tại Hà Nội, theo dữ liệu của Savills, phân khúc biệt thự/nhà liền kề trong năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm và thấp nhất trong 10 năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Số lượng giao dịch trong năm 2023, chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36% giảm 31 điểm % theo năm.

Về giá bán, cụ thể giá biệt thự sơ cấp tăng lên 160 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề cải thiện 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Lý giải về việc thanh khoản thấp nhưng giá nhà thấp tầng vẫn đi lên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, lượng hàng tồn kho giá vốn cao cũng khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí còn tiếp tục tăng giá rao bán rổ hàng mới.

"Chủ đầu tư chịu chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành đầu ra của sản phẩm. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng rất thận trọng, ưu tiên thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước đây", bà Hằng chia sẻ thêm.

Cũng theo bà Hằng, giá bán cao đã tạo ra rào cản lớn đối với người mua nhà thấp tầng. Nhiều chủ đầu tư có tâm lý e ngại nếu đưa giá thấp hơn kỳ vọng, nên người mua phải chịu giá mở bán khá cao.

Lý giải về điều này, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savill cho rằng, sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

Bà Giang đánh giá: “Thực tế, mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Do tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, Tp.HCM sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố”.