Phân khúc bất động sản từng "được lòng" nhà giàu rơi vào ế ẩm dù chủ đầu tư mạnh tay tung chiết khấu, khuyến mại

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong quý cuối năm, phân khúc nhà liền thổ tại TPHCM ghi nhận 37 căn mở bán chính thức từ Sen Vàng Town, một dự án tại Bình Chánh đã được tiền mở bán từ năm 2022. Tổng nguồn cung mới trong năm đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong 10 năm qua. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được tiền mở bán, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Thị trường nhà liền thổ tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch hạn chế với 58 căn bán trong quý IV/2023, giảm 74,8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý có cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp là 15,1%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ trong năm chỉ đạt 30,9% (giảm 60 điểm phần trăm theo năm). Tình hình giao dịch trầm lắng đến từ sự hạn chế về nguồn cung mới, tâm lý thận trọng của người mua kéo dài, và hàng tồn đắt đỏ (trên 1 triệu USD/căn).

Giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà liền thổ ổn định ở mức 15.245 USD/m2, tăng 1,8% theo quý. Các dự án tiếp tục duy trì những chính sách hấp dẫn như cam kết thuê đối với shophouse, cung cấp các gói hoàn thiện nội thất và quà tặng giá trị cao. Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy giao dịch, dẫn đến giá bán thứ cấp trong quý IV/2023 tăng trưởng khiêm tốn, ở mức 0,9% theo quý và 4,8% theo năm.

Theo báo cáo của DKRA, lượng tiêu thụ mới nhà phố/ biệt thự ở TPHCM ở mức rất thấp, ghi nhận mức giảm 92% so với năm trước. Dù chịu áp lực của các loại chi phí đầu vào, tuy nhiên mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 6% - 10% so với lần mở bán trước đó. Cùng với đó là hàng loạt chính sách được các chủ ầu tư áp dụng như: Chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán,... nhằm kích cầu thị trường.

Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với thời điểm đầu năm 2023, thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn ở mức khiêm tốn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đảm bảo tiến độ thi công, mặt bằng giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Dự báo về phân khúc này trong năm 2024, DKRA cho rằng, sức cầu chung của thị trường có thể khởi sắc vào gần cuối năm, nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, dự án hoàn thiện hạ tầng, được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

"Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm của năm 2023, mức giảm tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay, các dự án gặp vướng mắc về pháp lý", đơn vị này dự báo.

Trước đó, thông tin từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, loại hình nhà liền thổ tại các thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM đã ghi nhận mức giảm giá từ 10-20% trong năm 2023 với nhiều thông tin cắt lỗ. Nguyên nhân của việc giá bán giảm mạnh được chỉ ra là do loại hình này có tính đầu tư cao, bị đẩy giá trong giai đoạn thị trường tăng nhiệt với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó trong giai đoạn khó khăn, nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ và khiến thị trường ghi nhận mức giảm giá đáng kể.