Pháp lý là 'rào cản' lớn nhất của thị trường bất động sản

"Tắc" pháp lý

Phân tích của Vnrea chỉ rõ, 2 năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện những "nút thắt" lớn, khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi hàng loạt dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

Tình trạng đình trệ của thị trường có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý (chiếm đến 70% khó khăn của các dự án). Bộ Xây dựng thống kê, chỉ riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, ước tính hiện có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, dẫn đến tình trạng ách tắc kéo dài nhiều năm nay nhưng chưa được giải quyết.

Vướng mắc về pháp lý, nhất là việc áp dụng pháp luật về BĐS thiếu thống nhất, chưa đồng bộ thời gian qua còn làm nảy sinh hiện tượng nhiều địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền; né tránh không muốn làm, thiếu sự phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp BĐS.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chia sẻ tại hội thảo "Dự báo thời điểm hồi phục thị trường BĐS" mới đây, hiện có 6 yếu tố chính tác động tới thị trường BĐS: Kinh tế vĩ mô; môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát BĐS; quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính; cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch. Tất cả các yếu tố này đều liên quan đến vấn đề pháp lý quy định chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn.

Do vậy, các bộ, ngành, cơ quan liên quan cần tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể, đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các luật liên quan; đồng thời, rà soát để đồng bộ, nhất quán giữa các luật, giải bài toán pháp lý cho BĐS, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, qua đó củng cố niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch CLB BĐS Việt Nam cũng nhận định, tại các địa phương hiện nay, nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ, nhưng không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất nhiều năm, dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau. Điều này dẫn tới việc Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá. Để gỡ khó cho thị trường, giải pháp quan trọng nhất là tập trung giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng.

Hoàn thiện thể chế

Dẫn số liệu khảo sát 500 doanh nghiệp kinh doanh, phát triển BĐS của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars), TS, Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars) cho biết, có khoảng 43% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” đến hết năm 2023 nếu Chính phủ không có các chính sách điều hành vĩ mô quyết liệt và việc thực thi chính sách nhanh chóng, hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường đang bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu tốt hơn.

Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, thị trường BĐS đang ghi nhận các chuyển biến tích cực. Cụ thể, quý I/2023, nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như “đứng im”, chỉ có hơn 2.000 giao dịch trên thị trường; sang quý II/2023 đã có nhiều dự án chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Con số này tiếp tục tăng trong hai tháng đầu quý III/2023 với hơn 5.000 giao dịch thành công và khoảng 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán. Điều này thể hiện niềm tin của các nhà đầu tư đang quay trở lại.

“Đây là những cơ sở để khẳng định, từ quý IV/2023, thị trường đã xuất hiện nhiều tín hiệu khởi sắc và quý I/2024 có cơ hội hồi phục rõ nét hơn”, ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Còn TS. Nguyễn Văn Khôi nhận định, thời điểm hiện tại, 3 luật cơ bản liên quan đến thị trường BĐS là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã được Chính phủ, Quốc hội bàn thảo kỹ lưỡng. Mặc dù có những góp ý đã được ghi nhận, bổ sung, nhưng vẫn còn những điểm cần tiếp tục bám sát, xem xét đưa vào các dự thảo luật. Vnrea đang tiếp tục kiến nghị một số nội dung liên quan, nhằm góp phần phục hồi và phát triển nhanh thị trường BĐS vào 3 dự thảo Luật.

Đơn cử, với Luật Đất đai, điều kiện áp dụng và nguyên tắc đối với 4 phương pháp xác định giá đất; cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp BĐS du lịch; tổ chức cá nhân người nước ngoài được nhận, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án có sử dụng đất thực hiện dịch vụ thương mại đã được câp có thẩm quyền chấp nhận đầu tư... Bên cạnh đó, đề xuất bổ sung mục ưu đãi cải tạo xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội... vào dự thảo Luật Nhà ở; đồng thời, bổ sung vấn đề đặt cọc, chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án, nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình có sẵn và hình thành trong tương lai... vào dự thảo Luật Kinh doanh BĐS.

“Vấn đề ưu tiên nhất của thị trường BĐS hiện nay là việc hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững và giải quyết thị trường theo nguyên tắc Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo 'khó khăn vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào, cơ quan nào thì cấp đó, cơ quan đó phải giải quyết dứt điểm'. Song, thời gian tới, các bộ, ngành địa phương cần tập trung, khẩn trương hoàn thành công tác quy hoạch với các ngành, vùng, địa phương, phân khu, với sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa, giải quyết dứt điểm các thủ tục pháp lý và hành chính cho doanh nghiệp", TS. Nguyễn Văn Khôi khẳng định.