Phía sau nghịch cảnh tại 2 thị trường bất động sản lớn nhất cả nước: Hà Nội tăng “nóng”, Tp.HCM chậm nhịp

Không chỉ căn hộ mà đất nền, nhà phố - biệt thự Hà Nội cũng đang có dấu hiệu “bỏ xa” về sức cầu so với Tp.HCM.

Nếu làm phép so sánh nguồn cung và giao dịch ở các phân khúc sẽ thấy rõ: Bất động sản Hà Nội có dấu hiệu “tăng trưởng nóng”, trong khi đường cong phục hồi Tp.HCM có phần ổn định, thậm chí chậm nhịp hơn hẳn so với giai đoạn 2020-2021.

Vào năm 2021, những người trong cuộc đã từng dự báo về sự “lệch pha” giữa hai thành phố lớn. Trong đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Tp.HCM sẽ chậm hơn một nhịp so với Hà Nội.

Minh chứng là trong quý 3/2021, thị trường bất động sản Hà Nội suy giảm sự quan tâm khi đứng ở vị trí thấp nhất so với 2 khu vực khác là Đà Nẵng (48%) và Tp.HCM (50%). Tuy nhiên, tính riêng trong tháng 9/2023, Hà Nội lại có sự phục hồi mạnh mẽ về mức độ quan tâm, đạt 75% so với đầu tháng trong khi Đà Nẵng là 44% và Tp.HCM là 30%.

Thời điểm đó, Batdongsan.com.vn lý giải rằng, Hà Nội là thị trường chịu tác động nhẹ nhất trong đợt bùng phát dịch Covid-19 trong khi Tp.HCM bị tác động mạnh. Toàn bộ thị trường gần như phải ngừng giao dịch trong thời gian dài. Vào quý 3/2021, mức độ quan tâm ở nhiều phân khúc tại Tp.HCM như đất nền, nhà riêng hay chung cư đều giảm khoảng 40 - 60% . Còn tại Hà Nội, mức quan tâm có giảm nhưng tỉ lệ thấp hơn.

Có lẽ, bất động sản Hà Nội đã có “đà” tốt hơn so với Tp.HCM kể từ thời điểm hậu Covid-19. Lực này được duy trì đến nay, tiến tới sôi động sớm hơn dù cả hai thị trường cùng trải qua khoảng thời gian dài biến động chung.

Nguồn cung dồi dào

Lý giải cho câu hỏi “Tại sao bất động sản Hà Nội liên tục tăng nhiệt từ chung cư đến biệt thự, liền kề còn Tp.HCM lại chậm nhịp”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc này là do xu hướng nguồn cung của Hà Nội và Tp.HCM đang diễn ra trái ngược nhau.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2024 Tp.HCM chỉ đạt khoảng 1.600 căn chung cư. Trong khi đó, con số tương ứng tại Hà Nội là gần 11.000 căn. Bên cạnh đó, mức độ hấp thụ của Hà Nội cũng tăng tương ứng với con số 12.000 căn hộ được bán trong 6 tháng, còn Tp.HCM chỉ vỏn vẹn 1.700 căn. “Chỉ cần nhìn qua con số này, chúng ta dễ dàng nhận thấy Hà Nội đang có thị trường sôi động hơn rất nhiều so với Tp.HCM”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Dự báo từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào hơn với hơn 9.000 căn chào bán mới, nâng tổng số căn mở bán mới của cả năm 2024 dự kiến đạt gần 20.000 căn. Đây sẽ là lượng nguồn cung căn hộ mở bán mới cao nhất tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây, kể từ năm 2020.

Giá còn thấp hơn so với Tp.HCM

Hiện nay, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá tại Tp.HCM ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Khoảng cách giá đã dần thu hẹp từ 25% (năm 2022) còn khoảng 10% (đầu năm 2024). Điều này cho thấy, Hà Nội có lợi thế giá còn mềm nên đà tăng giá còn cao. Việc giá sơ cấp tăng 20-25%/năm để “rượt đuổi” mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM cũng là diễn biến dễ hiểu khi có khoảng thời gian Hà Nội bị Tp.HCM “lấn lướt” về mọi mặt.

Vừa qua, 70% nguồn cung mới ra thị trường Hà Nội là phân khúc cao cấp, điều này khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư có đà tăng lên.

Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, chưa thực sự dồi dào. Trong khi giai đoạn 2019-2020 quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn/năm. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp Hà Nội tăng liên tục trong các tháng đầu năm 2024.

Tâm lý nhà đầu tư Hà Nội bị “kìm nén” suốt thời gian dài, đến giai đoạn “bung tiền”

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group lý giải hiện tượng tăng nhịp của bất động sản Hà Nội một phần đến từ tâm lý “đè nén” lâu ngày của nhà đầu tư.

Theo ông Thắng, sau một thời gian dài thị trường biến động (giai đoạn năm 2020 – 2023) bởi các yếu tố dịch bệnh cũng như những điều chỉnh của thị trường, vô hình trung tạo nên tâm lý “đè nén” lên nhu cầu đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư tại Hà Nội nói riêng, miền Bắc nói chung.

Đối tượng này vốn là những nhân tố chủ lực đóng góp tỷ trọng lớn trong cơ cấu khách hàng mua bất động sản trên phạm vi cả nước. Việc thị trường còn tiềm ẩn rủi ro, biến số khó đoán định, nhu cầu nhà ở khu vực lõi trung tâm Hà Nội tăng cao khiến các nhà đầu tư này ưu tiên lựa chọn gần nơi mình sống thay vì “đánh bắt xa bờ” như trước đây.

Như vậy, việc nhà đầu tư “co cụm” ở Hà Nội thay vì đến các tỉnh, thành để mua bất động sản đã thúc đẩy thị trường Hà Nội tăng nhiệt.

Tại Tp.HCM, bên cạnh nguồn cung tiếp tục nhỏ giọt thì mặt bằng giá sơ cấp cũng chỉ tăng nhẹ. Mức tăng 3-5% theo năm là khá khiêm tốn so với một thị trường bất động sản sôi động nhất nhì cả nước. Nguồn cung thấp giảm sự lựa chọn, trong khi giá tăng chậm cũng không hấp dẫn nhà đầu tư. Đó là một trong các lý do khiến sức cầu bất động sản Tp.HCM phục hồi chậm hơn một nhịp so với Hà Nội.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay các doanh nghiệp tại Tp.HCM không mạo hiểm để tăng giá ở giai đoạn này do đã từng có thời điểm mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM liên tục thiết lập mới. Giá đã cao và chủ đầu tư phải giữ mức tăng an toàn để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Bên cạnh đó, năm 2024 là năm bản lề để các Luật mới đi vào vận hành, doanh nghiệp chờ những thay đổi từ Luật quan trọng hơn việc tăng giá bán. “Chủ đầu tư không muốn bán ngang giá nhưng cũng không muốn đẩy giá lên cao để hứng chịu rủi ro trong bối cảnh thị trường còn thách thức về thanh khoản và niềm tin bị bào mòn suốt thời gian dài ”, ông Kiệt nói.

Thời gian vừa qua, các dự án bất động sản chào bán tại Tp.HCM liên tục đưa ra các chính sách bán hàng tốt, nhiều ưu đãi cho thấy chủ đầu tư đối diện áp lực về giá. Việc đẩy mạnh chính sách cũng là cách chủ đầu tư tìm kiếm sức cầu trở lại, bù đắp cho giai đoạn giá tăng chóng mặt. Bởi lẽ, khi giá bất động sản  đã tăng cao rồi chủ đầu tư khó giảm trực tiếp vào sản phẩm, mà phải dùng đến các chính sách đi kèm.

Thực tế cho thấy, bất động sản Tp.HCM thời gian qua cũng đang từng bước hồi phục. Cụ thể, phân khúc nhà phố, chung cư giữ được nhịp ổn định. Từ đầu 2024 đến nay, giá căn hộ thứ cấp đã không còn giảm như giai đoạn 2022-2023, có khuynh hướng nhích nhẹ so với giữa 2023. Tuy vẫn còn cách đỉnh giá cao nhất cuối 2021 khoảng 10%, nhưng đây là dấu hiệu tốt cho thấy thị trường đã qua giai đoạn “quét đáy”.

Ở phân khúc đất nền khu ven Tp.HCM và các tỉnh lân cận bắt đầu có thanh khoản trở lại, nhất là các bất động sản có giá trị dưới 2 tỷ nhờ vừa túi tiền của nhiều người. Từ mức giảm 20%-30% so với mức đỉnh năm 2021 đã nhích nhẹ lên lại 10%.

Nhìn tổng thể thị trường theo ông Kiệt, người mua cũng sẽ không có cơ hội để đợi giá bất động sản Tp.HCM giảm. Việc giảm giá nhà là rất khó trừ trường hợp thị trường tập trung phát triển một phân khúc mới.

Có một điều dễ nhận thấy là sau khoảng thời gian thị trường biến động, nhu cầu mua bất động sản Tp.HCM để ở thực “lên ngôi”. Ở giai đoạn này, Tp.HCM được xem là thị trường của người mua ở thực.

Đánh giá thị trường bất động sản Hà Nội, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, tình trạng “sốt giá” chung cư Hà Nội vào những tháng đầu năm 2024 phản ánh mục đích đầu tư, đầu cơ bất động sản có phần lấn át nhu cầu mua nhà để an cư.

Chẳng hạn, một số dự án chung cư Hà Nội đã tăng giá từ 300 đến 700 triệu đồng chỉ trong 1-2 tháng; hay một dự án biệt thự ở huyện Hoài Đức, cách trung tâm Hà Nội 16km, đã tăng giá 40% trong 8 tháng.

Nếu đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa khởi sắc đáng kể, lãi vay dù giảm nhưng chưa ổn định, kinh tế vĩ mô còn trên đà hồi phục, bộ ba Luật mới liên quan đến bất động sản cần thêm thời gian để hấp thụ… thì việc “tăng trưởng nóng” có phần bất ổn.

Còn tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận, người mua thực có nhiều lựa chọn nhà ở giá hợp lý hơn. Sự phát triển mạnh mẽ hạ tầng của các khu vực cận trung tâm giúp người mua có khả năng tiếp cận các dự án có mức giá vừa sức, trên dưới 50 triệu đồng/m2

"Do vậy, xét về tổng thể, thị trường Tp.HCM hồi phục theo hướng cân bằng hơn. Giá bán tăng trưởng đều, tâm lý thị trường duy trì tích cực và giao dịch diễn ra ổn định”, Chuyên gia Avison Young khẳng định.

Sau quá trình thanh lọc, thị trường bất động sản Tp.HCM có sự hiện diện, đóng góp của các chủ đầu tư uy tín trong và ngoài nước. Họ có tiềm lực tài chính mạnh kết hợp kinh nghiệm phát triển dự án bài bản, điều này là có lợi cho người mua nhà. Các dự án triển khai trong thời gian qua hầu hết đều đã hoàn thiện đầy đủ pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh, qua đó tạo được niềm tin nơi người mua, nhà đầu tư.

Với việc bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đã chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản Tp.HCM được kì vọng sẽ tiếp tục trở mình, chứng kiến những sự phục hồi tích cực hơn trong tầm nhìn trung và dài hạn.