Phương pháp xác định giá đất còn chưa phù hợp điều kiện thực tế

Tại Hội thảo chuyên đề 1: "Quản lý đất đai và xác định giá đất - Những bất cập từ thực tiễn và qua hoạt động kiểm toán nhà nước" trong khuôn khổ "Diễn đàn Thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế - Những nút thắt và vai trò của Kiểm toán Nhà nước" do Kiểm toán Nhà nước tổ chức sáng 18/10, bà Hà Thị Mỹ Dung - Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước cho biết, các vấn đề liên quan quản lý, sử dụng đất đai luôn là những vấn đề nóng có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi tầng lớp nhân dân, đến hầu hết lĩnh vực kinh tế.

Thống kê của Kiểm toán nhà nước cho thấy, tính riêng từ năm 2017 đến năm 2021, nguồn thu từ đất đai đóng góp từ 12% đến 14% tổng thu ngân sách nhà nước, tại nhiều địa phương, nguồn thu từ đất đai chiếm tới trên 30% ngân sách địa phương và là nguồn vốn chính cho đầu tư công.

Tuy nhiên, tổng kết Nghị quyết 19 và tổng kết thi hành Luật đất đai 2013 cho thấy, phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với giá thị trường, chưa phù hợp với công tác quản lý về đất đai ảnh hưởng đến nguồn thu từ đất ở các địa phương.

Còn theo kết quả kiểm toán trong thời gian qua thì việc quản lý, sử dụng đất đai chưa tạo dựng được một hành lang pháp lý rõ ràng cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, nhất là sử dụng cho phát triển kinh tế, trong đó, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường, việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập.

Chia sẻ tại Hội thảo, bà Trần Thành Tâm, Phó Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội cho rằng: Không có nhiều đơn vị tư vấn mặn mà công tác xác định giá đất trên thị trường hiện nay.

Lý do mà bà Tâm đưa ra đó là Hà Nội và nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc tìm đơn vị tư vấn định giá đất chất lượng. Trong khi đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thẩm định viên do chưa có quy định cụ thể. Trong khi đó, việc định giá trên thực tế còn nhiều bất cập do cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản trên địa bàn chưa đầy đủ, thiếu minh bạch.

Chưa kể, việc áp dụng phương pháp định giá khác nhau cho cùng một thửa để cũng đưa ra các kết quả khác nhau. Bà Tâm đưa ra ví dụ, khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh đối với dự án quy mô dưới 30 tỷ đồng và phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ đối với dự án trên 30 tỷ đồng sẽ đưa ra kết quả chênh lệch đáng kể về giá dù vị trí gần nhau trên cùng một tuyến đường.

Ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cũng cho rằng, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về giá đất, trong bối cảnh cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện.

Chung quan điểm với bà Tâm, ông Chính nhận định: Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể. Thế nên dẫn tới có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau, khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.

Ông Chính cũng nhấn mạnh: Bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu. Điều này dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất.

Ông Chính đưa ra ví dụ, thửa đất có giá dưới 30 tỷ đồng, sẽ áp dụng phương pháp hệ số K; trên 30 tỷ đồng sẽ áp dụng 4 phương pháp. Và cùng trên một tuyến đường nhưng giá đất của các lô sẽ khác nhau do áp dựng phương pháp định giá đất khác nhau.

Do vậy, vị này nhấn mạnh, cần quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.