Quy định hạn chung cư 50 năm, có lo ngại chất lượng công trình sụt giảm

Liên quan đến quy định về niên hạn chung cư 50-70 năm, ông N.T.N (Bà Rịa – Vũng Tàu) lo ngại về chất lượng công trình có thể bị suy giảm. Theo ông N., sẽ có thể khó tránh khỏi trường hợp chủ đầu tư sẽ xây với chất lượng cho 50 năm thay vì lâu dài hơn. Thứ hai, tầm nhìn quy hoạch sẽ chụp giật hơn vì người ta chỉ muốn xây xong rồi kiếm lời, chứ ít chú trọng đến cộng đồngdo giá nhà rẻ. Thứ ba, sẽ có nhiều chung cư mau xuống cấp hơn vì mục đích là đập bỏ sau 50 năm. Khi đó, người dân sẽ ngại mua chung cư và tiền sẽ được đổ vô đất nền. Lúc đó, họ chỉ thuê chung cư để sống tạm chứ không có tầm nhìn xây dựng cộng đồng. Người hưởng lợi duy nhất là công ty xây dựng. Khỏi cần chất lượng, chụp giật là giàu".

Đồng lo ngại như vậy, chị Ngọc Anh đến từ Hà Nội cho rằng, việc quy định về giới hạn căn hộ chung cư khiến loại hình này không còn hấp dẫn, giá nhà sẽ hạ. Chủ đầu tư buộc phải đưa ra phương án đưa ra hạ giá nhà. Ở chiều ngược lại, vì giá nhà hạ, lợi nhuận giảm, chất lượng công trình sẽ bị kéo xuống.

Một chuyên gia đến từ đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cũng đặt ngược lại vấn đề, giá chung cư có thời hạn có thể không thấp nếu chỉ thay đổi về giá tiền sử dụng đất so với loại hình lâu dài. Với đất ở lâu dài thì giá trị luôn gia tăng theo thời gian nên phần nào bù đắp được phần khấu hao chi phí xây dựng của chung cư. Ngoài chức năng để ở, chung cư có thời hạn sử dụng lâu dài là tài sản để bảo hiểm, bảo toàn vốn của người dân. Một đặc trưng của bất động sản nó vừa là sản phẩm tiêu dùng vừa là sản phẩm đầu tư. Nếu thiếu 1 trong 2 đặc tính đó sẽ kém hấp dẫn hơn trên thị trường. 

Theo vị chuyên gia này, việc bỏ quy định về hạn chế phân lô bán nền đã biến nhiều đô thị thành "thành phố phân lô" với hiệu quả sử dụng đất vô cùng thấp. Việc giới hạn thời hạn sử dụng chung cư sẽ làm dịch chuyển đầu tư, mua bán qua phân khúc đất nền, làm thêm trầm trọng việc sốt đất, gia tăng giá quyền sử dụng đất và giảm hiệu quả sử dụng đất ở góc độ quản lý nhà nước.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thẳng thắn nói, việc gia hạn sử dụng cho nhà chung cư sẽ không dễ dàng vì nó động chạm đến quyền lợi của nhiều người, đặc biệt là những người đang sở hữu nhiều bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.

Ông Đính cho rằng, do chưa quen với việc sở hữu nhà có thời hạn, nên sẽ hình thành rào cản tâm lý khi người dân quyết định mua bán, giao dịch căn hộ. Và đương nhiên cũng có những lo ngại rằng, đề xuất được thông qua sẽ gây bất công cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố hay như giá nhà phố, đất nền sẽ sốt cao hơn.

"Trên thực tế khi một đề xuất liên quan đến luật được ban hành sẽ có những mặt tích cực và những lo ngại. Do đó, muốn thực hiện được, Nhà nước cần đưa ra một số giải pháp như miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế hoặc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ hơn 45m²… Khi đó, giá thành chung cư sẽ giảm và người dân sẽ chấp nhận dù sở hữu có thời hạn, còn phía doanh nghiệp cũng có "đất sống", ông Đính cho hay. 

Về giải pháp, Chủ tịch Vars đưa ra khuyến nghị rằng, để bình ổn thị trường, không tạo ra sự mất cân bằng giữa các sản phẩm thì trước đó, Bộ Xây dựng phải đưa ra một phương án hoàn chỉnh để cân đối thị trường, tránh đầu cơ tích lũy nhà đất, đất nền. Đối với tiền sử dụng đất thì phương án như nhiều chuyên gia đã nói đó là Nhà nước phải mua lại quyền sử dụng đất chung cư của nhà đầu tư; hoặc không cho phép nhà đầu tư tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá thành các căn hộ mà chỉ được bán cho một nhà đầu tư khác khai thác quyền sử dụng đất đó trong tương lai (khi chung cư hết hạn sử dụng). Làm được điều này, giá bán căn hộ chung cư sẽ giảm xuống đáng kể vì giá của căn hộ chỉ gồm phần "xác nhà" và giá trị hưởng lợi từ vị thế của chung cư ở khu vực trong vòng 50 - 70 năm.

Trước đề xuất chung cư có niên hạn được dư luận quan tâm, mới đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã lên tiếng về vấn đề này.  

Bộ Xây dựng cho biết, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người, trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới. Quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo khi mua nhà chung cư.