Quy định mới của Luật Nhà ở 2023 đã tháo gỡ những "điểm nghẽn" về nhà ở xã hội như thế nào?

Khuyến khích đầu tư dự án nhà ở xã hội

Theo bản tin mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), các quy định mới của Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều điểm "gỡ khó" và khuyến khích các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội. Cụ thể: Luật Nhà ở 2023, điều 83 đã đưa ra các quy định củ thể hơn về việc bố trí đất để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất để phát triển phân khúc này trong thời gian qua. 

Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung quy định yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Nghị định 100/2024/N-CP (Nghị định 100) quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định chi tiết khoản 2 điều 83 Luật Nhà ở 2023, hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.

Đại diện VARS cho biết, quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện dự án. Theo Luật Nhà ở mới có hiệu lực từ ngày 1⁄8, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ngoài ra, khoản 2 điều 22 Nghị định 100 đã xác định chi tiết các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội. Là căn cứ để tính khoản lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu, Khoản 5 điều 21 Nghị định 100 cũng đã quy định rõ ràng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh các quy định khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, Nghị định 100 cũng đã quy định chi tiết những điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng nới lỏng hơn cho những người có nhu cầu chính đáng tiếp cận loại hình.

Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội 

Theo đó, Khoản 1 Điều 29, Nghị định 100 quy định, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Đại diện VARS cho rằng, điều này có nghĩa là, các đối tượng được quy định tại Điều 76 của Luật Nhà ở mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội sẽ được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Ngoài việc quy định cụ thể tới trường hợp được thụ hưởng chính sách, Luật mới đã tháo gỡ các quy định gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý nhà nước và người dân như thuật ngữ "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình" hay giới hạn quyền sở hữu nhà ở tại địa phương cấp tỉnh nơi có dự án.

Như vậy, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, đang sinh sống cùng gia đình đông thế hệ, sẽ không phải "lóc cóc" đi tách khẩu để được chính quyền xác nhận là chưa có nhà. Cơ quan quản lý Nhà nước cũng có cơ sở pháp lý thực hiện và không mất thời gian "lăn tăn", loại bỏ được tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của cán bộ quản lý địa phương trong việc xác nhận về sở hữu nhà của người dân.

Ngoài ra, Nghị định cũng quy định thời hạn thời gian các cơ quan có thẩm quyền phải xác nhận thông tin về sở hữu nhà ở của người đăng ký và điều kiện thu nhập. Điều này trả lời cho câu hỏi "bao giờ được xác nhận của người dân".

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc G-HOME, theo Luật mới, các chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. 

Điều này giúp "cởi trói" rất lớn do đơn giá cho thuê, hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp. Việc mua bán hay cho thuê nên để thị trường tự quyết định.