Rủi ro lớn từ giá chào bán cao biệt thự, liền kề Hà Nội

Nguồn cung giảm 

Mặc dù đã hoạt động khá tốt trong sáu tháng đầu năm, các quy định về giãn cách xã hội đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn cung trong quý III. Nguồn cung mới quý III đạt 225 căn, giảm 75% theo quý và 47% theo năm, với một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán. Quận Hoàng Mai chiếm 84% thị phần, chủ yếu đến từ giai đoạn mới của dự án Louis City.

Thống kê của Savills cho thấy, nguồn cung sơ cấp đạt 1.088 căn, giảm 44% theo quý và 40% theo năm. Quận Hoàng Mai có thị phần lớn nhất với 32%, Đông Anh theo sau với 20% và Hoài Đức với 15%. Khu vực phía Tây đã luôn dẫn đầu thị trường biệt thự/liền kề từ Q4/2019, tuy nhiên khu vực này đã mất vị trí dẫn đầu trong quý III do có nguồn cung khá hạn chế. Khu vực phía Tây sẽ trở lại mạnh mẽ trong quý tới cũng như trong năm 2022 với nhiều nguồn cung nhất.

Tình hình hoạt động chậm 

Savills cho biết, tình hình hoạt động giảm 81% theo quý và 54% theo năm với chỉ 210 giao dịch. Quận Hoàng Mai có thị phần lớn nhất với 28%, theo sau là Đông Anh với 27%. Nhà liền kề và Nhà phố chiếm 74% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 19%, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại, giảm 36% theo quý và 6% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 14%. Nhiều chủ đầu tư đã trì hoãn việc ra mắt cũng như mở bán giai đoạn mới do ảnh hưởng của đại dịch. Các dự án mở bán trong thời gian này đều có tốc độ hấp thụ khá thấp.

Tồn kho giá cao 

Giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 4.853 USD/m² trên diện tích đất giảm 1% theo quý và 2% theo năm; giá nhà liền kề đạt 5.541 USD/m² tăng 7% theo quý và 20% theo năm; giá Nhà phố đạt mức 9.193 USD/m² tăng 13% theo quý và 38% theo năm. Mặc dù hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm. Giá trung bình của các căn đã bán thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của hàng tồn kho.

Rủi ro lớn từ giá chào bán cao 

Savills nhận định các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá hạn chế. Các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m² chiếm tới 51% lượng giao dịch. Trong khi đó, lượng căn có giá bán từ 5.000 USD/m² đến 7.500 USD/m² chiếm 31% và các căn có giá trên 7.500 USD/m² chỉ chiếm 18% lượng giao dịch.

Triển vọng hứa hẹn 

Giãn cách xã hội đã hạn chế hầu hết các hoạt động bao gồm cả hoạt động xây dựng. Các công trình xây dựng được hoạt động trở lại kể từ ngày 21 tháng 9. Việc trì hoãn thi công đã khiến một số dự án phải lùi thời gian ra mắt đến năm 2022. Từ nay tới cuối năm, khoảng 650 căn từ sáu dự án sẽ được ra mắt, chủ yếu ở huyện Hoài Đức và quận Từ Liêm. Vào năm 2022, khoảng 4.000 căn sẽ được tung bán với khu vực phía Tây chiếm 65% thị phần. 

Sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao đã khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Nguồn cung mới hạn chế đến từ các hoạt động mở bán bị trì hoãn cũng như vấn đề pháp lý của một số dự án vẫn chưa được giải quyết. Hơn 300 dự án "treo" rải rác khắp các địa bàn quận, huyện của Hà Nội. Chính quyền đang nhanh chóng tìm các giải pháp như hướng dẫn chủ đầu tư giải quyết những vướng mắc để sớm đưa dự án vào khai thác hoặc kiên quyết thu hồi đất không đưa vào sử dụng. Với nguồn cung tương lai dồi dào cùng nguồn cầu mạnh được minh chứng vào nửa đầu năm 2021, một triển vọng đầy hứa hẹn cho thị trường với sự hồi phục nhanh chóng và mức giao dịch trở lại như trước đại dịch.