Sắp tới siết phân lô bán nền, đất nền có “sốt” trở lại, giá tăng "sốc"?

Một báo cáo nghiên cứu tâm lý tiêu dùng bất động sản cho biết, trong 1.000 người tiêu dùng được khảo sát, có tới 65% số người được hỏi cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% người dự định mua bất động sản tiếp thì có đến 42% người đang sở hữu 2 bất động sản, 38% đang sở hữu 1 bất động sản, 8% đang sở hữu trên 3 bất động sản. Mục đích mua thêm bất động sản để đầu tư chiếm tỉ trọng lớn nhất là 60%.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, trong năm 2024 có 3 phân khúc bất động sản nhận được sự quan lớn tâm nhất. Đó là đất nền ven đô, nhà riêng, nhà liền kề và căn hộ chung cư. Cụ thể, trong 1.000 ứng viên tham gia phỏng vấn thì có 1/3 ứng viên, tương đương 33% người được hỏi cho biết họ quan tâm tới đất nền ven đô khi lựa chọn phân khúc bất động sản để đầu tư. Nhà riêng, nhà liền kề – 2 loại hình khác của bất động sản thổ cư đứng thứ 2 với 26%, chung cư đứng thứ 3 với 24%.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, khảo sát cuối năm 2023 của đơn vị này cũng ghi nhận trong số 63% người có nhu cầu bất động sản trong năm 2024 thì hầu hết đều quan tâm tới hai phân khúc bất động sản là căn hộ chung cư và bất động sản thổ cư (gồm đất nền và nhà đất thổ cư).

Tuy nhiên, “cơn sốt” chung cư Hà Nội đến nay đã “hạ nhiệt”. Đến tháng 4, lượng quan tâm phân khúc này đã giảm tới 40% so với tháng 3. Giới chuyên gia cho rằng, thời gian qua, sốt chung cư chỉ diễn ra cục bộ, không có tính đại diện cho cả thị trường. Hiện thị trường bất động sản Việt Nam được nhận định đang ở điểm đảo chiều.

Đưa ra nhận định về sự chuyển dịch dòng tiền giữa các phân khúc bất động sản trong giai đoạn tới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, Uỷ viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng: “Thời điểm này, phân khúc chung cư đã hết giai đoạn đầu tư còn người mua ở cân nhắc xuống tiền.

Phân khúc bất động sản công nghiệp không dành cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, chỉ dành cho doanh nghiệp, tổ chức tài chính. Bất động sản ăn theo công nghiệp như đất nền để ở, kinh doanh bị cạnh tranh bởi các dự án nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ trong khu công nghiệp.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cần thời gian 2-3 năm nữa, thậm chí 5 năm nữa mới hồi phục. Cấp sổ cho condotel còn chưa rõ ràng, vẫn còn những khó khăn. Còn nhà mặt phố, shophouse giá đã rất cao.

Đất nền là điểm sáng duy nhất. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chọn sản phẩm giá còn rẻ, pháp lý tốt, quy hoạch tốt, có tiềm năng tăng giá, ưu tiên có dòng tiền hoặc ở được quanh ven đô thị lớn, trung tâm các khu du lịch, trung tâm khu công nghiệp”.

Đặc biết, từ 1/1/2025, khi quy định siết phân lô, bán nền trong Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, giới chuyên gia đánh giá, thị trường đất nền sẽ có biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra nhận định rằng, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ diễn biến tăng lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này mà sẽ bắt đầu đi săn đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Tuy nhiên ông Tuấn cũng nhấn mạnh, không phải sản phẩm đất nền nào cũng có thể tăng giá và được thị trường đón nhận. Chỉ những sản phẩm đất nền sở hữu lợi thế về pháp lý sạch, vị trí tốt, gần hạ tầng hay các khu công nghiệp, khai thác được giá trị thương mại mới được người mua săn đón và có thể tăng giá trong tương lai. Dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ khó có thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá "sốc" như từng diễn ra ở vài năm trước.