Sau nhiều năm “bất động”, cổ phiếu bất động sản đã thực sự thức giấc?

Trong vài phiên giao dịch gần đây, nhóm cổ phiếu Bất động sản (BĐS) đã “dậy sóng” với nhiều mã tăng mạnh, thậm chí tăng trần. Đà tăng không chỉ đến từ một vài “đại gia” như VIC, NVL mà còn có sự góp mặt của rất nhiều gương mặt như VCG, SJS, TDH, NTL, DXG… hay thậm chí là các cổ phiếu penny như HAR, HQC, DLG, PPI…

Đối với nhiều nhà đầu tư chứng khoán thì đây thực sự là điều bất ngờ bởi lẽ nhóm cổ phiếu BĐS đã “bất động” quá lâu, bất chấp sự phục hồi của thị trường BĐS cũng như kết quả kinh doanh đang dần khởi sắc.

Cổ phiếu BĐS dậy sóng trong thời gian gần đây

Dòng tiền, yếu tố tiên quyết khiến cổ phiếu BĐS dậy sóng

Những năm qua, cổ phiếu BĐS dường như không còn được giới đầu tư ưa chuộng. Bên cạnh nguyên nhân thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn còn một yếu tố quan trọng khác là dòng tiền vào TTCK còn khá yếu.

Năm 2016 vừa qua, TTCK xuất hiện nhiều thương vụ IPO, thoái vốn của Doanh nghiệp Nhà nước khiến dòng tiền bị phân tán mạnh, cung áp đảo so với cầu. Ngoài ra, việc khối ngoại lần đầu tiên bán ròng sau 15 năm càng khiến dòng tiền suy yếu và động lực tăng trưởng của thị trường chủ yếu đến từ khối nội.

Bởi vậy, dòng tiền trên TTCK năm 2016 có tính chọn lọc cao và chủ yếu tìm đến các cổ phiếu có tỷ lệ tăng trưởng mạnh, cô đặc, tỷ lệ trôi nổi tự do thấp. Trong khi đó, các cổ phiếu ngành BĐS nói chung có lượng hàng trôi nổi quá nhiều, dẫn tới khó hút tiền từ nhà đầu tư và điều này có thể giải thích rõ nhất lý do cổ phiếu BĐS không tăng trong năm vừa qua dù KQKD nhìn chung có sự khởi sắc.

Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu năm 2017, TTCK bất ngờ thăng hoa và dòng tiền ồ ạt đổ vào thị trường với thanh khoản nhiều phiên trên 4.000 tỷ đồng. Trong khi đó, cổ phiếu BĐS nhìn chung vẫn “dậm chân tại chỗ” trong suốt nhiều năm nên đã thu hút sự chú ý của dòng tiền lớn.

Bong bóng chưa xảy ra, KQKD các doanh nghiệp BĐS sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2017 – 2018

Theo đánh giá của CTCK BSC, do độ trễ trong việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận nên nhiều doanh nghiệp BĐS mặc dù có tốc độ bán hàng tốt nhưng chưa phản ánh vào KQKD 2016. KQKD của nhiều doanh nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2017-2018 khi tiến hành bàn giao nhà. Dù vậy, BSC cũng lưu ý nhà đầu tư cũng cần quan tâm nhiều hơn đến tiến độ bán hàng mới của doanh nghiệp.

Cũng theo BSC, nguy cơ bong bóng BĐS sẽ chưa xảy ra trong năm 2017, thậm chí 2018 vì để xảy ra bong bóng cần có một số yếu tố cấu thành như (1) nền kinh tế tăng trưởng nóng, (2) tín dụng chảy vào BĐS tăng mạnh, (3) giá nhà đất tăng cao, (4) lệch pha phân khúc và (5) giới đầu cơ nhà đất hoạt động mạnh.

Trong số các yếu tố trên, mới chỉ xảy ra yếu tố về lệch pha phân khúc, các yếu tố còn lại chưa bộc lộ rõ ràng. Để khắc phục tình trạng lệch pha trên, một số doanh nghiệp lớn đã bắt đầu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ. BSC cho rằng việc NHNN điều tiết tốt lượng vốn chảy vào BĐS đang phát huy tác dụng tích cực khi hạn chế tình trạng đầu cơ và ngăn chặn sự tăng giá mạnh của nhà đất, tránh rủi ro bong bóng BĐS như giai đoạn 2010.

Doanh nghiệp bất động sản, xây dựng lãi lớn trong năm 2016

Cơ sở hạ tầng “tiếp sức” cho thị trường BĐS

Một yếu tố khác gián tiếp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển trong thời gian tới là cơ sở hạ tầng tại Hà Nội, TP.HCM đang tiếp tục được cải thiện. Cụ thể, tại Hà Nội là khu vực phía Tây đang thu hút nhiều nhà đầu tư BĐS nhờ chủ trương tập trung phát triển hạ tầng cũng như quy hoạch nhiều khu đô thị mới. Một số dự án trọng điểm về hạ tầng đáng chú ý có thể kể tới tuyến Metro Nhổn – Ga Hà Nội, đại lộ Thăng Long, quốc lộ 32,…

Còn với TP.HCM, khu vực phía Đông và phía Nam đang được thành phố tập trung quy hoạch và phát triển đẩy mạnh đầu tư hạ tầng nhằm kết nối với khu vực trung tâm cũng như với các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An với các dự án Metro Bến Thành – Suối Tiên, đường vành đai 2,3, cao tốc Tp HCM – Long Thành – Dầu Giây,… Do đó, đã xuất hiện rất nhiều doanh nghiệp BĐS lớn đầu tư “ăn theo” hệ thống hạ tầng mới này.