"Siết phân lô khiến nhu cầu mua đất nền giảm đột ngột nhưng trong tương lai sốt đất vẫn sẽ trở lại"

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua ngày 28.11 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1.1.2025. Trong đó, một trong những quy định được Quốc hội quan tâm đó là quy định: cấm phân lô, bán nền thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thành viên của Tập đoàn Property Guru, đã có chia sẻ xoay quanh vấn đề này.

Nhu cầu về đất nền sẽ đột ngột giảm mạnh

Việc siết phân lô theo như quy định mới đây trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ tác động như thế nào đến thị trường, thưa ông?

Chắc chắn cả thị trường địa ốc sẽ bị ảnh hưởng. Hãy hình dung như thế này, 100 con thuyền đang trên biển, khi thuỷ triều rút thì kể cả thuyền lớn, hay thuyền nhỏ dù trang bị đầy đủ vũ khí cũng sẽ gặp khó. Giống như câu chuyện về thị trường địa ốc cũng sẽ bị ảnh hưởng khi lượng lớn nhà đầu tư bắt đầu rút.

Trong thời gian ngắn, nhu cầu về đất nền sẽ đột ngột giảm mạnh vì nỗi lo sợ rủi ro của người mua về pháp lý. Câu chuyện về giá cũng sẽ thay đổi. Người mua có nhiều lựa chọn hơn.

Ví dụ như họ sẽ cân nhắc giữa một miếng đất 100m2, bán với giá 1,5 tỷ đồng và với lô đất 1.000-2.000m2, đất nông nghiệp, có thể chưa ra thành phẩm (tức phân lô, có sổ đỏ) nhưng giá tương tự. Người mua có thể "ép giá" lô đất diện tích lớn. Sự điều chỉnh về giá là điều chắc chắn nhất là với những lô đất to. Đối với những người có lô đất nhỏ, giá vô tình sẽ đẩy cao hơn so với giá mặt bằng chung.

Việc siết phân lô chính thức có hiệu lực sẽ không chỉ tác động nhóm người nhỏ. Bởi tại những đô thị loại 2 và 3, lượng nhà đầu tư tham gia vào loại hình đất phân lô rất nhiều. Vì loại hình này có tính thanh khoản tốt, nhu cầu cao nên một số nhà đầu tư găm hàng và sau bán lại với giá cao. Vô tình chung, đất phân lô cũng cao giá hơn so với mặt bằng giá đất người dân bán.

Khi siết phân lô, tất cả mọi người đều bị tác động, không phân biệt nhà đầu tư sở hữu đất có sổ đỏ hay chưa. Như cơn bão quét qua thì tất cả bị ảnh hưởng. Nhà nào chắc chắn sẽ trụ lại. Mọi thứ dần đi vào quỹ đạo minh bạch và rõ ràng.

Ngoài ra, lượng nhà đầu tư rút khỏi thị trường đất nền phân lô vì lo ngại rủi ro ngay thì sau khi một thời gian qua đi, họ sẽ quay lại. Bởi đất phân lô sẽ tăng trưởng trở lại, dù không diễn ra ngay mà có thể ít nhất 1-2 năm.

Liệu có lo ngại rằng, những nhà đầu tư rời thị trường sẽ lớn hơn lượng quay trở lại? 

Khi phân lô không còn diễn ra tràn lan, việc quy hoạch buộc phải bài bản và tuân theo quy định của pháp luật. Điều này hạn chế được sự lãng phí về đất đai, góp phần tối ưu nguồn lực đất sẵn có.Khi quy định pháp luật càng chặt chẽ thì cuộc chơi trên thị trường địa ốc càng minh bạch. Và khi cuộc chơi minh bạch hơn càng thu hút nhà đầu tư trong tương lai.

Sốt đất sẽ được hạn chế trong ngắn hạn

Trước đó, phần lớn cơn sốt đất xảy ra ở phân khúc đất nền. Liệu rằng việc siết phân lô có hạn chế được những cơn sốt đất xảy ra?

Siết phân lô bán nền không hạn chế cơn sốt đất trong dài hạn nhưng có thể hạn chế sốt đất trong ngắn hạn.

Vì sự vận động của thị trường bất động sản trong các giai đoạn từ 1993, 2013 đến 2023, các quy định pháp luật mà điển hình Luật Đất đai ngày càng chặt chẽ. Nhưng những năm trước, quy định về hạn chế phân lô rất manh mún. Dù qua những lần điều chỉnh luật, việc phân lô vẫn gia tăng.

Hiện nay, tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan, dẫn tới hiện tượng người dân găm đất. Khi nhà đầu tư găm đất, vô tình làm giá bất động sản đặc biệt giá đất nền tăng mạnh. Giá đất tăng quá sẽ tạo ra thành phố ma, tức là những khu vực không có ai ở vì đô thị hoá chưa tới được.

Thế nên, với quy định siết phân lô như trong Luật Kinh doanh Bất động sản đưa ra, trong ngắn hạn, người ta sẽ hạn chế phân lô tràn lan. Khi đó, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên co lại. Tất yếu điều này giúp bớt lãng phí tài nguyên đất. Đơn cử tại khu vực đô thị hoá chưa tới, chủ yếu đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp đã chuyển sang thổ cư và phân lô nhưng không tạo ra giá trị gia tăng trên đất do không sản xuất.

Nên chúng ta nhìn lại, rõ ràng, với thị trường có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững. Còn với những khu vực đô thị hoá chưa tới, sự điều chỉnh về thị trường và giá là điều chắc chắn.

Trong tương lai, sốt đất vẫn có thể xảy ra. Là bởi, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng lên. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như hạ tầng triển khai tốt, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, nhóm đất nền là loại hình mà bất kỳ thành phần nào cũng có thể đầu tư.

Ông dự đoán ra sao về xu hướng chuyển dịch của dòng tiền trên thị trường?

Thị trường trung tâm tại các đô thị loại I sẽ là nơi hút dòng tiền quay trở lại. Bởi những nhà đầu tư nhận thấy bên ngoài rủi ro quá. Họ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định thì  dòng tiền mới quay trở lại những khu vực này. Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.

Ông có khuyến nghị gì cho các nhà đầu tư đất nền ở giai đoạn này?

Đây là một thời điểm rủi ro khi lựa chọn đầu tư đất nền. Thế nên, nhà đầu tư phải có sự cần cân nhắc kỹ càng rõ ràng hơn. Khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực tình trạng siết phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có động lực tăng trưởng rõ ràng hơn. Đó là nơi có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài. Nếu có vấn đề gì xảy ra thì thị trường sẽ ít bị tác động. Bằng chứng như Bắc Ninh, Bình Dương, dù qua nhiều năm thị trường đất nền không giảm giá vì động lực chính đến từ GDP đầu người tăng, nhu cầu nhập cư nhiều, đầu tư tăng. Thế nên, không lý do gì đất ở nơi đó giảm. Nhưng như Tuy Hoà, Phú Yên, Bình Thuận khi nhà đầu tư rút đi, giá sẽ giảm vì không có nội lực nội tại.

- Cảm ơn chia sẻ của ông!