Sửa Luật Đất đai có giảm được đầu cơ, bong bóng bất động sản?

Sáng 7/4, Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách tiếp tục xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn cần xin ý kiến của dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Góp ý về dự án Luật, đại biểu Quốc hội Đinh Ngọc Minh (đoàn Cà Mau) bày tỏ băn khoăn, hiện nay khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai gửi đến Ban Dân nguyện của Quốc hội chiếm đến 70%, vậy sau khi sửa Luật lần này, Ban soạn thảo đánh giá có thể giảm được tình trạng khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai ở mức nào?

Đại biểu Quốc hội Đinh Ngọc Minh cho rằng, một số quy định hiện tại của dự thảo Luật có thể gây ra cách hiểu khác nhau, dẫn đến việc thực thi sẽ rất khác nhau và tăng nguy cơ khiếu kiện. Ví dụ như quy định về phân loại đất và quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều 10 của dự thảo Luật phân ra rất nhiều loại đất nhưng Điều 117 chỉ có một số ít phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất…

Ngoài ra, đại biểu Quốc hội Đinh Ngọc Minh nêu rõ, hiện nay ở nước ta đang có khoảng 80 triệu ngôi nhà chưa được bán, chưa kể các ngôi nhà đã bán nhưng không có người ở. Đại biểu đoàn Cà Mau đặt câu hỏi, liệu việc sửa luật lần này có giảm được tính đầu cơ bất động sản, bong bóng bất động sản để tạo nguồn lực cho sản xuất hay không?

Tư vấn đề này, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần có đánh giá cụ thể về vấn đề này nhằm tránh hệ quả tăng trưởng dựa vào bất động sản. Bên cạnh đó, đại biểu nhấn mạnh, liệu việc sửa đổi Luật lần này có tạo điều kiện cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai để mở các công xưởng, nhà máy nhằm tận dụng được cơ hội, phát triển kinh doanh hay không?

Đề xuất quy định bảng giá đất được xây dựng theo chu kỳ 2 năm một lần

Trong khi đó cho ý kiến về dự án Luật, đại biểu Ma Thị Thúy (Đoàn Tuyên Quang) đề nghị Ban soạn thảo cần quy định việc lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Coi đây là một bước bắt buộc trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời phải xác định rõ đối tượng nhân dân được lấy ý kiến, không nên quy định chung các đối tượng được lấy ý kiến như dự thảo Luật.

"Nhân dân được lấy ý kiến là những tổ chức, cá nhân nằm trong khu vực chịu sự tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất", đại biểu Thúy đề xuất.

Liên quan đến giá đất, đại biểu Ma Thị Thúy đề xuất nên quy định là về bảng giá đất được xây dựng theo chu kỳ là 2 năm một lần.

Trước đó vào giữa tháng 3 vừa qua, trong văn bản kiến nghị gửi Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất không ban hành bảng giá đất hàng năm (mỗi năm một lần).

Thay vào đó, HoREA cho rằng chỉ nên ban hành bảng giá đất định kỳ 3 năm hoặc 2 năm một lần để phù hợp với thực tiễn trình độ, năng lực của bộ máy hành chính, trang thiết bị công nghệ thông tin, phần mềm quản lý hiện nay.

HoREA đánh giá nếu quy định xây dựng bảng giá đất hàng năm thì phải có cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và Chat GPT được cập nhật theo thời gian thực kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư theo Đề án 06 liên thông đồng bộ, thống nhất với cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia. Cũng như phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế đi đôi với việc người dân tự giác khai đúng giá mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Quy định rõ phương pháp định giá đất

Cũng liên quan đến vấn đề giá đất, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) nhấn mạnh nội dung về phương pháp xác định giá đất là vấn đề mà cử tri và nhân dân đặc biệt quan tâm trong suốt thời gian qua.

Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ đề cập đúng một câu về nội dung này và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Đại biểu Quốc hội Bùi Thị Quỳnh Thơ cho rằng, để dự thảo Luật này đảm bảo tính khả thi và có hiệu lực cao, đề nghị cơ quan soạn thảo nêu rõ các phương pháp định giá và các trường hợp áp cụ thể…

Ngoài ra, về các hành vi bị nghiêm cấm, dự thảo luật đang quy định hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến hai chủ thể: cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất.

Tuy nhiên, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ cho rằng, trong thực tế có các chủ thể liên quan đến giao dịch đất đai, ví dụ như người chuyển nhượng đất, người môi giới đặc biệt.

Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng quy định nghiêm cấm đối với hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật. Đại biểu Thơ cho rằng, đây là hành vi mang tính thụ động.

Nữ đại biểu bày tỏ băn khoăn, vậy hành vi chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật, mang tính chủ động thì có bị coi là hành vi vi phạm pháp luật bị nghiêm cấm không bởi nếu như quy định dự thảo Luật thì trường hợp này không thuộc điều bị nghiêm cấm.