Bảo lãnh dự án bất động sản: Nhiều ngân hàng “cầm đèn chạy trước ôtô”

Ký trước, chờ danh sách sau

Theo đó, 5 NH đủ điều kiện bảo lãnh bất động sản bao gồm Sài Gòn Thương Tín, Kiên Long, Nam Á, Phương Đông và Quốc tế. Trước đó trong ngày 12.8, NHNN đã công bố 33 NHTM có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy sau lần công bố này, tính đến nay có tổng cộng 38 NH được cấp phép tham gia nghiệp vụ bảo lãnh BĐS.

Điều khiến cho nhiều người đang quan tâm đó là có một số cái tên NH đáng chú ý vẫn chưa được nằm trong danh sách này nhưng lâu nay “đã cầm đèn chạy trước ôtô” như Eximbank, DongABank... khi thực hiện ký kết hợp đồng trên nguyên tắc với nhiều chủ dự án, chỉ đợi sau khi có danh sách sẽ chính thức hoàn thiện hợp đồng bảo lãnh theo đúng quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Có lý do khiến nhiều NHTM bị loại ra khỏi danh sách thực hiện bảo lãnh dự án BĐS. Đơn cử như với trường hợp được bổ sung mới đây là Sacombank, do điều lệ của NH này thiếu nghiệp vụ bảo lãnh nên phải đến khi đăng ký bổ sung nghiệp vụ này, Sacombank mới được NHNN cấp phép cho bảo lãnh bất động sản.

Đối với trường hợp Eximbank, ngay sau khi “rớt” danh sách công bố đợt 1 của NHNN, đại diện NH này cho biết là đang hoàn tất các thủ tục và về cơ bản cũng sẽ được NHNN chấp thuận và bổ sung vào danh sách công bố trong đợt này. Tuy nhiên, không hiểu lý do vì sao vẫn không có tên.

Trong khi đó DongABank trước đó đã cho công bố rầm rộ việc cam kết bảo lãnh cho người mua nhà dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 của Cty CP phát triển BĐS Phát Đạt. Thế nhưng cho tới nay, NH này vẫn chưa được NHNN cho phép và thậm chí còn đang nằm trong danh sách kiểm soát đặc biệt.

Điều này cũng đang đặt ra nhiều câu hỏi. Với các trường hợp còn lại, có thể hiểu được vì đều là những NH nhỏ, đã và đang trong tầm ngắm tái cấu trúc của NHNN như NH Xây dựng, GPBank, OceanBank,... Đây là các NH đã bị NHNN mua lại với giá 0 đồng, hoặc rơi vào diện kiểm soát đặc biệt.

Chủ đầu tư “ngậm quả đắng”?

Hoạt động bảo lãnh bản chất cũng tương tự như một hoạt động cho vay, NH đứng ra bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án vay một khoản tiền để trả cho khách hàng khi dự án không hoàn thành tiến độ, sau đó sẽ tiến hành xử lý tài sản đảm bảo bằng chính dự án đó sau khi hoàn thành để thu hồi tiền vốn đã bỏ ra.

Do đó, theo phân tích của giám đốc chi nhánh một NHTM cổ phần vừa được bổ sung danh sách, cái khó cho các NH là ở nhiều dự án, các NH đã tài trợ số vốn rất lớn, nếu thêm phần bảo lãnh nữa sẽ phải có thêm khoản hạn mức mới cấp cho chủ đầu tư để phát hành bảo lãnh cho khách hàng.

Dù bảo lãnh chỉ liên quan đến quan hệ tài chính giữa chủ đầu tư và khách hàng, nhưng thực tế NH sẽ là người chịu trách nhiệm cao nhất khi vừa phải đảm bảo an toàn cho khoản tín dụng cấp cho dự án, vừa phải là người theo sát tiến độ của dự án. “Những NH không có đủ năng lực về nguồn vốn và công nghệ, đương nhiên sẽ bị loại ra” - vị giám đốc này cho biết.

Với việc một số NH chưa nằm trong danh sách mà đã công bố, điều này sẽ khiến cho các chủ đầu tư chỉ thêm khổ. Trong trường hợp các NH ký hợp tác với chủ dự án đó nhưng không trong danh sách được chấp thuận, điều này đồng nghĩa dự án đó không đủ điều kiện để bán. Để giải quyết vấn đề này, họ lại phải đi tìm một NH khác, lại phải đàm phán lại mà chưa chắc biết việc ký kết hợp đồng bảo lãnh ra sao. Bởi lẽ, những NH này không phải NH “ruột” và có thể đòi hỏi yêu cầu năng lực chủ đầu tư, chất lượng dự án cao hơn rất nhiều so với NH mà họ đã có quan hệ tín dụng lâu năm.