Tần suất sốt ảo đất nền gia tăng đột biến, hé lộ nguyên nhân và dự báo về đợt tăng giá tiếp theo

"Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế đất nước, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao động…Trong hơn 30 năm qua, hoạt động của "thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của Nhà nước.

Theo quy luật khách quan, "thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng  phụ thuộc vào các nhân tố: (i) Quy luật giá trị; (ii) Quy luật cạnh tranh; (iii) Quan hệ cung - cầu; (iv) Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước; (v) Tâm thế thị trường và hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng, dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do diễn biến thực tế của thị trường.

"Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" thường trải qua các giai đoạn phát triển gần như có tính chu kỳ: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại... Trong đó, cơn sốt giá đất, sốt giá bất động sản đầu tiên xảy ra vào năm 1993 và lập lại vào năm 2001 - 2002, đặc biệt là cơn sốt "bong bóng" bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007 và "tái sốt" ngắn ngủi vào năm 2010, đan xen với các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng suy thoái hoặc "đóng băng" vào các năm 1995 -1999, mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013. Từ năm 2014, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay.

Nhưng kể từ năm 2017, tần suất các đợt "sốt ảo" giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn, có nguyên nhân trực tiếp từ giới "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng "tâm lý đám đông, hám lợi" để làm giá, thổi giá đất. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý, hoặc thậm chí có sự tiếp tay của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở. Các đợt "sốt ảo" giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, làm cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.

"Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" đã có biểu hiện "lệch pha cung - cầu" và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp (bất động sản hạng sang), bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel), vừa rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Tình trạng giá nhà tăng cao liên tục trong các năm gần đây do thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, vô hình chung đã tạo lợi thế (không công bằng) cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế "áp đảo" thị trường, "áp đặt" được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là "siêu lợi nhuận".

"Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" bị khủng hoảng sốt "bong bóng" hoặc bị "đóng băng" đều tác động tiêu cực đến nền kinh tế, đến các chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, nhà tư vấn, đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng thiết bị, các ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng, nhất là công nhân, lao động, mà nếu không kịp thời xử lý thì sẽ dẫn đến các hệ lụy khó lường, nên rất cần sự can thiệp kịp thời và hiệu quả của Nhà nước để bình ổn thị trường.

"Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" có xu thế phát triển, lên, xuống cùng chiều với sự tăng trưởng hoặc suy thoái của nền kinh tế, trong đó có tác động có tính quy luật của quá trình đô thị hóa, phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông và chịu tác động trực tiếp của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế, tài chính, tiền tệ, tín dụng, cũng như chịu tác động trực tiếp từ hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương trong quá trình thực thi pháp luật.

"Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất"  vừa giữ vai trò như "chim báo bão" vì khi bị khủng hoảng thường cũng là dấu hiệu kéo theo nền kinh tế khủng hoảng, vừa giữ vai trò như "chim én" báo mùa xuân về, vì khi phục hồi thì kéo theo sự phục hồi của nền kinh tế.

Do vậy Hiệp hội nhận thấy, rất cần thiết phải thực hiện nguyên tắc "nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của Nhà nước", bởi lẽ ngày nay tất cả Chính phủ các nước đều nắm quyền can thiệp, điều tiết nền kinh tế. Đối với nước ta, mặc dù Khoản 8 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đều quy định: "Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng". Nhưng, trong các đợt khủng hoảng thị trường bất động sản trước đây, sự can thiệp của Nhà nước chưa thật hiệu quả để bình ổn thị trường, mà thường xử lý chậm và thiên về biện pháp hành chính. Chỉ từ năm 2013 đến nay, Nhà nước đã sử dụng các công cụ về chính sách tiền tệ - tín dụng hiệu quả hơn để bình ổn thị trường, nhưng vẫn chưa sử dụng đầy đủ các công cụ về thuế, hoặc công cụ về quy hoạch để điều chỉnh thị trường bất động sản.

Hiệp hội nhận thấy, cơ chế chính sách pháp luật tác động vào "thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" thường có "độ trễ", do "quy trình đầu tư - xây dựng - kinh doanh" của một dự án bất động sản nhà ở thường mất trên dưới 5 năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Đây là đặc điểm riêng có của thị trường bất động sản cần được các nhà hoạch định chính sách lưu ý hơn khi xây dựng cơ chế, chính sách, pháp luật và đánh giá tác động.

Do vậy, với vai trò "quản trị quốc gia", Nhà nước cần phải điều tiết, kịp thời và hiệu quả nền kinh tế, trong đó có "thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất", đặc biệt khi thị trường có biến động, khi xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, sốt "bong bóng" hoặc bị "đóng băng", thông qua các công cụ về thuế, về tín dụng, về quy hoạch sử dụng đất, về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, kể cả phải sử dụng biện pháp hành chính. Nhưng khi sử dụng các công cụ để thực hiện vai trò của Nhà nước điều tiết thị trường thì phải tiên lượng các hệ quả của cơ chế chính sách do có "tính hai mặt".

Nhưng, với kinh nghiệm và năng lực quản lý nhà nước càng ngày càng hiệu quả hơn trước đây, nhìn toàn cục "thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất" chưa có nguy cơ xảy ra khủng hoảng "bong bóng", hoặc "đóng băng", hoặc suy thoái trong năm 2021. Nhưng cần phải kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, do đang có xu thế phục hồi và nóng dần lên, nhất là sau khi nước ta kiểm soát được đại dịch CoViD-19, đề phòng tình trạng "bong bóng tài sản" có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản.