Theo chân nhà đầu tư: Trở lại thị trường bất động sản Nhơn Trạch vào một ngày nắng gắt!

Từ quận 9, chúng tôi chạy khoảng 4km trên đường Võ Chí Công tới vòng xoay Mỹ Thuỷ (phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2) để rẽ trái vào đường Nguyễn Thị Định – cũng là con đường duy nhất đi từ quận 2 (Tp.HCM) nối trực tiếp lên phà Cát Lái (Tp.HCM) sang huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai). Đó là đoạn đường lưu thông khó khăn, và có cảm giác bất an vì nhiều xe container chen chúc nhau di chuyển. Đây cũng là “điểm nóng” kẹt xe vào các giờ cao điểm trong ngày.

Chúng tôi phải mất nhiều thời gian để đến điểm đầu của Phà Cát Lái. Đây là con phà đã rất nhiều lần Đồng Nai đề xuất xây dựng cây cầu Cát Lái thay thế. Thế nhưng, suốt 2 thập niên, cầu Cát Lái nối đôi bờ Tp.HCM và Đồng Nai vẫn là mơ ước của người dân ở hai địa phương này.

Theo thông tin có được, năm 2003, lãnh đạo tỉnh Đồng Nai đã có chủ trương làm cầu Cát Lát. Từ đó đến nay cây cầu vẫn chưa được xây.  Nhiều người nói vui rằng: “Cầu Cát Lái dù chỉ mới là đề xuất từ một phía nhưng mang nhiệm vụ tạo sốt đất gần 20 năm qua”.

Mới đây nhất, Tp.HCM đã có đề nghị tỉnh Đồng Nai thống nhất thời gian xây cầu Cát Lái sau khi tuyến đường liên cảng Cát Lái - Phú Hữu - vành đai 3 hoàn thành. Đây là thông tin vui sau rất nhiều nỗ lực đề xuất từ phía Đồng Nai.

Sau đoạn đường kẹt xe, chúng tôi bắt đầu lên phà lúc 9 giờ 35 phút để di chuyển qua sông nước. Đến 9 giờ 42 phút, chúng tôi xuống phà và đến huyện Nhơn Trạch với điểm đầu tiên là xã Phú Hữu.

Khác hẳn lần đến Nhơn Trạch vào cuối năm 2018 và cuối năm 2021. Khi đó, ngay điểm đầu xuống phà trên đường Lý Thái Tổ, ấp Cát Lái, xã Phú Hữu (Nhơn Trạch) rất nhiều môi giới đứng phát tờ rơi, đón khách thì hiện nay, khung cảnh đó không còn. Dù chạy đoạn đường dài thuộc xã Phú Hữu, nhưng chúng tôi vẫn không thấy bất cứ một môi giới nhà đất nào.

Từng đến Nhơn Trạch vào thời điểm nhà đất nơi đây sôi động. Khi đó, chúng tôi còn tham gia vào sự nhộn nhịp này bằng một vài giao dịch “lướt sóng”, kiếm chênh hàng chục đến hàng trăm triệu đồng. Thế nhưng, hơn 2 năm quay lại, một khung cảnh hoàn toàn khác hiện diện trước mắt. Đó là những sàn giao dịch đất đai im lìm; những văn phòng công chứng không một bóng người; những mảnh đất rao bán nhiều lần không người hỏi mua; những dự án vắng người về ở thực dù nhiều lần sang tay mua bán; những điểm tư vấn nhà đất không gặp bất cứ môi giới nào...

Huyện Nhơn Trạch nằm phía Tây Nam tỉnh Đồng Nai. Phía Đông giáp huyện Long Thành và thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu); phía Tây giáp quận 7 và huyện Nhà Bè (Tp.HCM). Phía Bắc giáp Tp.Thủ Đức (Tp.HCM). Nơi đây từng được chú ý bởi những đợt sốt đất nền diễn ra liên tục từ thời điểm năm 2016 đến cuối năm 2021. Rất nhiều nhà đầu tư Tp.HCM và cả nhà đầu tư phía Bắc đã từng chọn nhà đất nơi đây để “bỏ tiền” vào.

Trong đó, không ít người ôm cùng lúc nhiều bất động sản và từng thắng đậm. Những đợt nóng sốt liên tục lặp lại đã giúp nhiều nhà đầu tư, môi giới “đổi đời”. Những người “tay ngang” cũng hốt bạc nhờ đất đai. Với mức tăng giá từ 30-60%, thậm chí 100% trong khoảng thời gian ngắn đã biến đất nền Nhơn Trạch là miếng bánh ngon, hái ra tiền cho nhiều người, nhất là những người vào thị trường này trong giai đoạn 2015-2017.

Chạy đoạn dài khoảng gần 10km nối từ xã Phú Hữu qua xã Đại Phước (Nhơn Trạch), chúng tôi chứng kiến khung cảnh khá đìu hiu của thị trường nhà đất nơi đây. Dù một số bảng quảng cáo nhà đất vẫn đặt bên vệ đường nhưng không gặp bất cứ môi giới nào ngồi tại điểm tư vấn hay phát tờ rơi dọc đường. Trên đoạn đường này, chúng tôi đếm được khoảng 15 sàn giao dịch nhà đất, nhưng chỉ khoảng 3-4 sàn còn hoạt động (có người bên trong và mở cửa). Còn lại, nhiều sàn trong tình trạng đóng/rào cửa hoặc xuống cấp vì lâu ngày không hoạt động.

Một số sàn còn hoạt động nhưng theo kiểu “cầm chừng”. Không có khách vào - ra hỏi về đất đai. Tại sàn chỉ 1 đến 2 người ngồi trực.

Rẽ vào đường Đ3, ấp Phước Lý, xã Đại Phước, chúng tôi đến phòng Công chứng Đoàn Thị Khánh Tuyền để ghi nhận tình hình giao dịch nhà đất.

Khác hẳn với thời điểm cuối năm 2021, cũng tại đây, chúng tôi chứng kiến từng tốp nhà đầu tư ngồi rất đông trước phòng công chứng chờ đến lượt thì hiện tại chỉ là những dãy bàn ghế để trống, không một bóng người. Nhìn vào bên trong, một vài nhân viên ngồi gõ máy tính, nhưng có vẻ đang khá nhàn vì không có bất cứ vị khách nào để tiếp.

Thấy chúng tôi đến, một nhân viên đứng dậy nhìn ra, tưởng là có khách hàng đến công chứng. Với vẻ nhìn mong đợi khách, chúng tôi hiểu rằng, từ khá lâu, phòng công chứng rơi vào cảnh đìu hiu, vắng khách.

Xã Phú Hữu và Đại Phước vốn là “điểm nóng” nhà đất của thị trường Nhơn Trạch từ thời điểm 2015 đến trước khi dịch Covid-19 diễn ra (cuối năm 2019). Đây là 2 địa bàn gần với phà Cát Lái, kết nối sang khu vực Tp.Thủ Đức, Tp.HCM khoảng hơn 10 cây số. Cũng là khu vực có cư dân hiện hữu đông đúc của huyện Nhơn Trạch.

Cũng nhờ vị trí thuận lợi cùng với các thông tin xây cầu Cát Lái lặp lại hàng chục năm qua đã khiến giá nhà đất khu vực này biến động tăng giá nhiều lần. Dù cầu Cát Lái chưa được xây dựng nhưng giá đất tại đây đã tăng bằng lần suốt những năm qua. Nhiều môi giới trên địa bàn thậm chí đã sở hữu được khá nhiều đất đai, tài sản tại đây nhờ những đợt sốt đất, kiếm tiền dễ dàng. Một mảnh đất qua tay hàng chục nhà đầu tư khiến môi giới “thổ địa” từng hái ra tiền.

Còn nhớ, vào cuối năm 2018, một nhà đầu tư tại Tp.HCM xuống tiền mua lô đất thổ cư 90m2 tại xã Đại Phước với giá 800 triệu đồng (đường xe máy). Đây cũng là thời điểm nhà đất Nhơn Trạch đang lên cơn sốt. Sau 4 tháng, nhà đầu tư này bán ra với giá 1,2 tỉ đồng. Sau đó, mảnh đất được “lướt sóng” qua tay rất nhiều nhà đầu tư khác với mức giá leo thang lên đến 2,5 tỉ đồng. Đây cũng là mức giá mà môi giới chia sẻ lại vào thời điểm cuối năm 2020, còn sau đó, chúng tôi không được nắm thông tin. Dù là mảnh đất nằm phía sâu bên trong, hẻm chỉ đủ 1 chiếc xe máy đi chuyển nhưng nhiều lần tăng giá theo cơn sốt đất, cho thấy, nhà đất Nhơn Trạch đã từng có thời “huy hoàng” như thế.

Nếu nhìn vào khung cảnh hiện tại, nhiều người sẽ khó tin vì sự ảm đạm đến “nao lòng” của thị trường nhà đất nơi đây. Suốt nhiều tiếng đồng hồ chạy xe, chúng tôi không ghi nhận được không khí mua bán hay giao dịch của thị trường bất động sản. Những hình ảnh trái ngược hoàn toàn với những gì đã từng diễn ra tại Nhơn Trạch trước đó, khiến chúng tôi đặt loạt câu hỏi: “Đất Nhơn Trạch từng sốt ảo? bao nhiêu nhà đầu tư đang chôn tiền ở đây, khi nào thị trường mới hồi phục?”.

Chúng tôi tiếp tục chạy xe xuống xã Phú Đông, Vĩnh Thanh, Long Tân và Long Thọ. Tình hình thị trường đất nền nơi đây không khá khẩm hơn, thậm chí thiếu sức sống hơn nhiều so với khu vực xã Phú Hữu và Đại Phước.

Chạy băng qua nhiều tuyến đường để tìm một điểm có môi giới hỏi về thông tin nhà đất nhưng không dễ dàng. Có khá nhiều tấm biển quảng cáo và văn phòng nhà đất dọc đường đi nhưng đều im lìm hoạt động. Thậm chí, chúng tôi đứng khá lâu tại một số văn phòng nhà đất gọi cửa nhưng không ai ra tiếp. Những mảnh đất trống xen kẽ giữa các ngôi nhà đã xây vẫn còn khá nhiều. Lượng cư dân sinh sống thưa thớt.

Ghé chân tại một phòng công chứng tại Ấp Bến Đình, xã Phú Đông (Nhơn Trạch) chứng kiến không một bóng xe cộ trước cửa. Một một số phòng công chứng gần đó đã chắn rào, đóng cửa lâu ngày, vật dụng để bữa bộn trước cửa.

Đây vốn là địa bàn hoạt động sôi nổi của môi giới nhà đất và nhà đầu tư giai đoạn 2017-2021. Thậm chí, trong đợt dịch Covid năm 2020-2021, khu vực này vẫn liên tục chuyển nhượng, sang tay nhà đất.

Là điểm nóng sốt sau xã Phú Hữu và Đại Phước, các khu vực này được đà tăng giá mạnh. Những mảnh đất vườn, đất nông nghiệp, những nền đất dự án, đất lẻ trong dân liên tục sang tay cho các nhà đầu tư khu vực Tp.HCM và cả nhà đầu tư phía Bắc. Với mức giá phổ biến từ 800 đến 1,5 tỉ đồng/nền, thấp hơn giá đất khu vực gần phà Cát Lái, cho nên rất nhiều nền đất được mua đi bán lại hoặc nhà đầu tư vào gom số lượng lớn.

Thời điểm đó, một số môi giới thổ địa thường xuyên đăng tin “cần gom hàng số lượng lớn cho nhà đầu tư”. Nhiều cá mập đã đổ về khu vực xã Phú Đông, Long Tân và Long Thọ để gom đất nền. Hoạt động mua bán sang tay diễn ra chóng vánh như cơm bữa.

Tại phòng công chứng Khải Nguyên, được xem là văn phòng công chứng đất đai lớn nhất nằm trên địa bàn xã Long Tân liên tục khách ra vào, xếp hàng dài chờ công chứng. Những chiếc xe ô tô nối đuôi nhau, nườm nượp kéo về đậu kín cổng ra vào. Thời điểm 2018-2019, nhiều nhà đầu tư xách bao tải tiền, cõng trên lưng vào phòng công chứng là chuyện không hiếm gặp tại đây. Nhân viên phòng công chứng và môi giới làm việc gần như không có thời gian nghỉ ngơi hay ăn trưa.

Thời điểm đó, các hồ sơ giao dịch đất đai tại xã Long Thọ, Vĩnh Thanh, Phú Đông, Long Tân chủ yếu dồn về phòng công chứng Khải Nguyên. Đu theo sức nóng của đất đai, nhiều văn phòng công chứng sau đó đã mọc lên như nấm xung quanh khu vực này.

Hiện tại, cả phòng công chứng Khải Nguyên và các phòng công chứng lân cận đều rơi vào cảnh khách vắng tanh. Các điểm ngồi và quán cà phê sát phòng công chứng chứa đầy lá cây, xơ xác vì lâu ngày không có người. Bên trong, chỉ xuất hiện vài người đến ngồi đợi, nhưng không phải là đi công chứng sang nhượng đất đai mà chủ yếu là công chứng thừa kế, làm thủ tục giấy tờ cá nhân. Nếu trước đây, nhân viên không có thời gian đứng dậy vì khách đông thì bây giờ họ nhàn hạ kiêm nhiệm vụ lau dọn vệ sinh phòng công chứng.

Từ xã Long Tân chúng tôi chạy dọc đường Lê Hồng Phong, khoảng gần 8 cây số để đến xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch. Khu vực này chủ yếu là đất dự án. Những nền đất trong dự án của một số chủ đầu tư đã đầu tư trước đó hàng chục năm vẫn bỏ trống. Sau những đợt sốt đất, các khu vực này hồi sinh tăng giá trở lại rồi lại im bặt.

Tại dự án của HUD Nhơn Trạch với quy hoạch nhà liền kề, song lập, biệt thự, đất nền phân lô…nhưng đến nay, trong tổng số hơn 200ha, chúng tôi đếm được chưa đến 10 căn nhà phố mọc lên. Dù đường xá trải nhựa rất đẹp nhưng không có nhu cầu thực về ở. Năm 2018 khi xuống đây, chúng tôi thấy khoảng 6-7 căn nhà được xây dựng, sau 5 năm trở lại, chỉ thêm được vài căn mọc lên. Toàn cảnh thị trường trông rất đìu hiu, vắng vẻ. Giá các nền đất tại đây đang giảm từ 200-500 triệu đồng/lô. Dù giảm giá nhưng gần như thị trường không có thanh khoản.

Tường rằng sẽ tìm được mảnh đất giá rẻ trong bối cảnh thị trường nhà đất Nhơn Trạch trầm lắng nhưng điều đó không phải.

Khi chúng tôi ngỏ ý muốn tìm mua đất trong khoảng giá từ 1 tỉ đồng trở xuống ở vị trí gần Phà Cát Lái, chủ một sàn giao dịch trên địa bàn xã Phú Hữu, Nhơn Trạch cho biết, giá đó giờ không có đất. Hiện các nền đất lẻ trong dân, hẻm xe máy tại hai xã Phú Hữu và Đại Phước đã rơi vào mức 1,5 đến gần 3 tỉ đồng/nền, tuỳ vị trí. Trong khi đất gần mặt tiền, hẻm ô tô giá đã từ 4-7 tỉ đồng/nền, nhưng nguồn hàng rất hiếm.

“Tài chính từ 1 đến 1,2 tỉ đồng khó mua được đất tại xã Phú Hữu và Đại Phước lắm. Còn nếu mua đất trong dự án ở những nơi vắng vẻ cư dân thì vẫn có, nhưng đi rất xa”, vị này nói.

Ghi nhận cho thấy, mặt bằng giá đất nền Nhơn Trạch, nhất là khu vực gần Phà Cát Lái đã được thiết lập mới sau nhiều đợt sốt đất diễn ra. Dù hiện tại, một số sản phẩm gửi môi giới bán ra là “hàng ngộp” nhưng mức giảm chủ yếu là cắt lời, giảm từ 200-300 triệu đồng/nền. Chủ sàn giao dịch này cũng gợi ý chúng tôi đi xem lô đất tại xã Đại Phước, hẻm xe máy, diện tích gần 100m2 có giá 1.5 tỉ đồng/nền, được xem là nguồn hàng giá tốt của khu vực.

Tìm hiểu được biết, những lô đất có giá từ 900 đến khoảng 1,3 tỉ đồng/nền vẫn xuất hiện tại một số khu vực của Nhơn Trạch như xã Long Thọ, xã Vĩnh Thanh, xã Phước Thiền nhưng người mua phải chấp nhận vị trí xa, cư dân sinh sống thưa thớt và khả năng tăng giá là rất lâu. Sau những đợt sốt nóng, giá đất tại các khu vực này có dấu hiệu tăng ảo, và hiện đang trên đà giảm giá. Tuy vậy, so với giá trị thực về điều kiện sống, nơi ở tiện ích… thì mức giá trên dưới 1 tỉ đồng/nền vẫn là cao.

Những hình ảnh thực tế ghi nhận phía trên cho thấy, có thể phải rất lâu các khu vực như xã Phú Đông, Long Tân, Long Thọ, Phước Thiền… kéo được cư dân về sinh sống. Ngoài tuyến đường 319 nối lên cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây đã hoạt động thì việc kết nối hạ tầng của các khu vực này đi lân cận còn khá yếu. Những dự án phân lô bán nền chủ yếu qua tay nhà đầu tư, không có người mua ở thực đang tạo nên bức tranh nhếch nhác và thiếu sức sống của các dự án.

Suốt cả chặng đường trở lại Nhơn Trạch hơn 5 tiếng đồng hồ, chúng tôi ghi nhận điểm dừng “có sức sống” nhất là thị trấn Hiệp Phước, Nhơn Trạch. Từ dự án khu đô thị HUD, thuộc xã Long Thọ chạy dọc tuyến đường Lê Hồng Phong cắt với đường Nguyễn Văn Cừ, vào đường Trần Phú, chúng tôi tìm lối ra quốc lộ 51 bằng cách đi qua đường Tôn Đức Thắng, thuộc thị trấn Hiệp Phước.

Dù cách nhau khoảng 5-6 cây số nhưng hai bức tranh thị trường bất động sản hoàn toàn khác nhau. Nếu xã Long Thọ vắng vẻ, không người ở, thì tại Hiệp Phước nhộn nhịp, đông đúc người qua lại. Đáng chú ý, từ đường Trần Phú để đi đến đường Tôn Đức Thắng có rất nhiều khu công nghiệp hiện hữu. Đây có lẽ là lý do hoạt động sinh sống của người dân cũng vì thế mà nhộn nhịp, sầm uất.

Chạy dọc đường Tôn Đức Thắng, chúng tôi không thấy dự án đất nền nào cho đến khi bắt gặp một dự án căn hộ là Fiato City toạ lạc ngay mặt tiền đường. Chúng tôi tò mò rẽ vào dự án và nhận thấy, hoạt động tham quan căn hộ mẫu đang diễn ra khá nhộn nhịp tại khu nhà mẫu của dự án này. Có khoảng gần 20 người, bao gồm cả môi giới và khách hàng đang vào – ra tìm hiểu dự án. Trong đó, có một số lượt khách được môi giới dẫn vào xem căn hộ mẫu. Phía ngoài, có lượng khách đứng trước sa bàn nghe môi giới tư vấn. Chủ yếu là khách hàng đến từ Nhơn Trạch và một phần khách tại Tp.HCM, Bình Dương.

Trong vai khách hàng đi xem dự án, chúng tôi được một nam môi giới dẫn vào xem căn hộ mẫu và tư vấn dự án. Được biết, đây là dự án rục rịch ra thị trường giai đoạn hai với dòng căn hộ giá từ 33,5 triệu đồng/m2. Bên trong dự án, các dãy nhà phố và tiện ích đã mọc lên, cư dân vào ở khá đông đúc.

Quan sát toàn khu vực cho thấy, đây là dự án căn hộ duy nhất trong khu vực giới thiệu ra thị trường Nhơn Trạch ở thời điểm này.

Trong khi vừa chứng kiến sự đìu hiu của thị trường đất nền Nhơn Trạch, thì những hình ảnh khách hàng nhộn nhịp tham quan dự án căn hộ khiến chúng tôi có niềm tin hơn. Vốn là thổ địa của phân khúc đất nền, việc dòng căn hộ tại Nhơn Trach, Đồng Nai được quan tâm trở lại được xem là tín hiệu mừng cho thị trường bất động sản nơi đây.

Dừng chân khoảng 30 phút tại dự án này, chúng tôi ra ngoài trở về Tp.HCM theo tuyến đường quốc lộ 51. Dù không kẹt xe như điểm xuất từ phà Cát Lái (quận 2) đi Nhơn Trạch lúc đầu nhưng chúng tôi vẫn khá khó khăn để vượt qua dòng người đông đúc đang hối hả di chuyển vào thời điểm cuối tuần….