Thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất?

Tập trung gỡ vướng

Phát biểu tại tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản”, ông Thái Doãn Hòa, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết, từ năm 2022 đến nay, Tỉnh ủy, UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo thành lập tổ công tác xử lý các kiến nghị, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Đầu năm 2023, Đồng Nai đã lập 3 tổ công tác, gồm tháo gỡ vướng mắc về chậm triển khai, xử lý tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, phát triển nhà ở xã hội. Cả 3 tổ này đều do lãnh đạo tỉnh Đồng Nai làm tổ trưởng tổ tháo gỡ.

Theo ông Hòa, tỉnh Đồng Nai đã nhận diện 5 nhóm khó khăn vướng mắc cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, khó khăn vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư. Theo đó, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở chưa thống nhất với nhau dẫn đến cách hiểu khác nhau. Các dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư bao năm nay, đến giờ cơ quan Thanh tra vào lại bắt thực hiện theo Luật Nhà ở, tức phải có đất ở. Việc này tỉnh Đồng Nai cũng không gỡ được mà phải báo cáo lên Chính phủ.

Vướng tiếp theo là khó khăn trong giao đất cho doanh nghiệp. Công tác định giá đất cũng gặp khó. Có dự án giao rồi mà không thể tư vấn định giá vì các công ty tư vấn không dám định giá do khó trong giải trình với cơ quan kiểm toán. Khó khăn khác là về vướng quy hoạch. Hiện quy hoạch phân khu chưa phủ kín, công tác kêu gọi đầu tư chậm. Một số quy hoạch tỉnh đã có rồi nhưng chưa đồng bộ. Phân khu quy hoạch 1/500 trái nhau.

“Vướng mắc nữa là điều kiện kinh doanh bất động sản. Các quy định trong luật, văn bản luật liên quan đến phân lô bán nền yêu cầu phải hoàn thành cơ sở hạ tầng, các công trình… Với các dự án quy mô lớn hàng trăm ha, quy định này khá ngặt nghèo, gây khó khăn cho chủ đầu tư”, ông Hòa nói.

Ngoài ra, còn có khó khăn trong thực hiện nhiệm vụ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Đã có nhiều dự án triển khai theo Nghị định cũ nhưng sau này điều chỉnh quy hoạch thì lại bị vướng. Điều 182 Luật Nhà ở, quy định, địa phương phải lập thẩm định lại, buộc doanh nghiệp phải dành 20% diện tích dự án làm nhà ở xã hội thì rất khó.

Tương tự, ông Nguyễn Ngọc Văn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương khẳng định, khó khăn thì cả nước chứ không riêng gì ở Đông Nam Bộ. Quan trọng là cách nhìn nhận, giải quyết vấn đề như thế nào để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, trong đó có vướng mắc pháp lý, đất đai, vốn.

“Bình Dương cũng đang tập trung hoàn thiện công tác quy hoạch để đảm bảo sự đồng bộ về sau trong tháo gỡ vướng mắc, khó ở đâu thì gỡ ở đó. Bình Dương đã tháo gỡ nhiều khó khăn cho doanh nghiệp để có quyết định chủ trương đầu tư dự án”, ông Văn nói.

Theo đó, trong công tác quy hoạch, Bình Dương cũng mạnh dạn rà soát, điều chỉnh theo thẩm quyền, thậm chí có vấn đề tỉnh đã chủ động đề xuất Chính phủ giao cho địa phương quyết định.

Để tháo gỡ cho các dự án trên địa bàn, sự chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh là rất quan trọng. Hằng tuần, UBND tỉnh Bình Dương đều họp giải quyết khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp, vướng cái gì thì gỡ cái đó. Khi xác định được nội dung cụ thể thì đơn vị liên quan đến để giải quyết hoặc sớm có đáp án cho doanh nghiệp.

Khó khăn nhất đã qua

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, 9 tháng đầu năm tăng trưởng bất động sản âm hơn 8% so với đầu năm nhưng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua.

Thời gian qua, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản của UBND TPHCM đã có nhiều cuộc họp tháo gỡ, chủ yếu tập trung vấn đề có tính chất liên ngành mà một đơn vị không thể quyết định được mà cần sự thống nhất; cách hiểu, cách vận dụng pháp luật thống nhất để tháo gỡ khó khăn; các quy định pháp luật không đề cập vướng mắc cần tháo gỡ. Vì vậy, cần hợp tổ công tác liên ngành để thống nhất hành động và thông suốt về sau.

Tuy nhiên, theo ông Hồ việc tháo gỡ vướng mắc còn theo trình tự, vướng chỗ nào tham mưu chỗ đó nhưng chưa thông suốt tổng thể, liên tục để giải quyết toàn bộ, xong chỗ này thì lại vướng chỗ khác… nên chưa tiết kiệm được thời gian.

“Hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác chính phủ để áp dụng cho thống nhất”, ông Hồ nói.

Một vướng mắc khác, được ông Hồ chỉ ra liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Ông Hồ nhấn mạnh, phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.

Về giải pháp thời gian tới, ông Hồ cho rằng cần hoàn thiện cơ sở pháp luật. Ngoài ra, cần hoàn chỉnh quy trình một dự án vì hiện nay còn rải rác ở các luật. Việc trình tự nằm rải rác nên các tỉnh thành làm khác nhau, cần thống nhất.

“Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng trình tự. Vì vậy, ngoài Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc , Sở Xây dựng sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý để giải quyết cho đồng bộ”, ông Hồ nói.