"Thị trường bất động sản nhạy cảm với thông tin quy hoạch, không ít vụ người dân nháo nhào đổ xô đi thu mua gom bất động sản"

"Đón sóng" tăng giá bất động sản theo hạ tầng

Trong Báo cáo chuyên đề "Bất động sản hạ tầng, cơ hội và thách thức" do Viện nghiên cứu Bất động sản và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam công bố, các chuyên gia đã chỉ rõ, giá bất động sản Hà Nội đã bật tăng mạnh mẽ cùng hệ thống hạ tầng trong suốt thời gian qua.

Báo cáo cho biết sự dẫn dắt của hạ tầng giao thông đã tạo nên diện mạo của đô thị và diện mạo thị trường. Trong 15 năm qua, giá bất động sản Hà Nội đã biến động mạnh cùng hạ tầng, kể từ khi mở rộng địa giới vào năm 2008. 

Bức tranh hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ với hàng loạt trục đường mới mở, các nút giao thông được cải thiện như Đại lộ Thăng Long, vành đai 2, vành đai 3 đoạn kết nối từ Thanh Trì đi Mai Dịch và gần đây là từ Mai Dịch đi cầu thăng long, đường 32, trục kết nối đi sân bay Nội Bài và các đoạn kết nối tới Quốc lộ 5, cầu Nhật Tân…

Bên cạnh đó là sự mở rộng và hoàn thiện của các tuyến giao thông nội đô và các tuyến đường hướng tâm giúp giao thương, đi lại thuận tiện. Rất nhiều khu đô thị đã được hình thành như thành phố Giao lưu, Vinhomes Royal City, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, khu đô thị An Hưng, khu đô thị Tây Hồ Tây, Gamuda City, Park City… Các khu đô thị mới kết nối với hệ thống hạ tầng giao thông, hình thành các cộng đồng dân cư văn minh trong thành phố.

Các nhà đầu tư thường không bỏ lỡ cơ hội đón sóng tăng giá bất động sản của một khu vực khi có sự đầu tư, phát triển các dự án hạ tầng. Giá đất dọc theo các tuyến hạ tầng mới sẽ "hưởng lợi kép" nhờ giao thông thuận tiện, kinh tế giao thương phát triển, kéo theo đó, các dự án khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng... cũng mọc lên nhiều hơn.

Các dự án bất động sản ở những khu vực phát triển hạ tầng có biên độ tăng giá cao. Đặc biệt trong 5 năm trở lại đây, mức tăng trung bình đạt 8-35%/năm tùy từng dự án. 

Đơn cử, giá bán căn hộ tại Ciputra, so với thời điểm năm 2017, giá bán căn hộ đã tăng 30-35%. Hiện tại mức giá căn hộ dao động 31-62 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí và diện tích căn hộ. Hàng loạt các dự án khác như Vinhomes Smart City, The Manor, Sudico, Khu đô thị Văn Phú, An Hưng… cũng ghi nhận mức tăng trung bình 30-50% so với thời điểm mở bán.

Cẩn trọng với đầu tư "ăn" theo quy hoạch

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết đầu tư theo quy hoạch, hạ tầng là xu hướng mà giới đầu tư lựa chọn. Thực tế này diễn ra phổ biến tại các đô thị lớn, trong đó có Hà Nội – nơi mà giá bất động sản Hà Nội bật tăng mạnh mẽ nhờ hạ tầng. 

"Thực tế đã chứng minh, thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các thông tin quy hoạch quan trọng đều được "rỉ tai" theo hình thức kín.

Chính vì thế xảy ra không ít vụ người dân nháo nhào đổ xô đi thu mua gom bất động sản trước các thông tin quy hoạch, đặc biệt về giao thông. Ngay cả khi chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá bất động sản không ngừng tăng.

Nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng lao vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, rất dễ bị chôn vốn. Hệ lụy là giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị thổi lên nhiều lần. Dẫn đến hiện tượng người thiếu nhà đất không đủ khả năng tài chính để mua trong khi khu vực lại bỏ hoang đất do sở hữu đầu cơ, giá bán quá cao, không đầu tư để kinh doanh, tạo dòng tiền", ông Đính nói.

Không phủ nhận việc đầu tư đón đầu hạ tầng, quy hoạch khi có thông tin là thời điểm mà bất động sản có biên độ tăng giá lớn nhất nhưng ông Đính cũng nhấn mạnh lợi nhuận lớn đi cùng với rủi ro cao. 

Ông Đính nhấn mạnh, việc đầu tư theo quy hoạch, hạ tầng cần lưu ý các điều sau.

Thứ nhất, nhà đầu tư cần tìm hiểu và xác minh các thông tin về quy hoạch, hạ tầng xuất hiện trên thị trường; chỉ nên đầu tư khi biết đó là các thông tin chuẩn xác và có lộ trình rõ ràng.

Thứ hai, với các dự án hạ tầng, quy hoạch đã được phê duyệt, có kế hoạch triển khai, nhà đầu tư cần xem xét kỹ thời gian và thời hạn triển khai dự án, xác định kì vọng lợi nhuận để chọn thời điểm xuống tiền và thời điểm bán ra.

Thứ ba, không phải giá bất động sản Hà Nội sẽ tăng đồng loạt ở tất cả các khu vực quanh các dự án hạ tầng được triển khai nên nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ lưỡng thị trường từng khu vực vốn có những đặc thù, đặc điểm riêng, cũng như tiềm lực kinh tế địa phương để đưa ra quyết định đầu tư cuối cùng.

Thứ tư, giá trị bất động sản chỉ thực sự tăng khi hình thành khu đô thị, khu dân cư. Do đó, nhà đầu tư cần tính toán, lên phương án tài chính hợp lý, đặc biệt nếu dùng đòn bẩy tài chính.