"Thị trường bất động sản phía Nam chính thức xác lập mức đáy, mức độ quan tâm tương đương năm 2021"

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy lượng tìm kiếm bất động sản đang sụt giảm trên diện rộng. Trong một tháng thông thường, nền tảng này ghi nhận khoảng 100 triệu lượt người tìm kiếm thông tin nhà đất. Tuy nhiên trong giai đoạn gần đây, lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm mạnh 39%, trong khi TP.HCM và các tỉnh phía Nam giảm khoảng 15%.

Dù lượng tìm kiếm đi xuống, thị trường lại xuất hiện những thay đổi đáng chú ý về chất lượng nhu cầu.

Chia sẻ tại diễn đàn, ông Đinh Minh Tuấn nhận định người tìm kiếm hiện tập trung nhiều hơn vào phân khúc chung cư. Tỷ lệ tìm kiếm căn hộ tại TP.HCM đạt 40%, còn Hà Nội lên tới 49%. Theo vị chuyên gia, điều này cho thấy dòng tiền đang ưu tiên những tài sản phục vụ nhu cầu thực tế, có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định.

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 60% người tiêu dùng lựa chọn tiêu chí bất động sản phải “ở được” và đem lại dòng tiền cho thuê. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn dường như đã rút khỏi thị trường. Ông Tuấn đánh giá sự lên ngôi của nhóm “bất động sản thật” sẽ tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường trong dài hạn.

Mặc dù nhu cầu ở thực lớn, thị trường sơ cấp vẫn gặp khó do sự lệch pha giữa nguồn cung và khả năng tài chính của người mua. Khoảng 80% nguồn cung mới chào bán có giá trên 50 triệu đồng/m², trong khi phần lớn khách hàng có nhu cầu thực lại tìm kiếm sản phẩm dưới ngưỡng này. Sự chênh lệch khiến nhu cầu chưa thể chuyển hóa thành giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp.

Hệ quả là thị trường sơ cấp trầm lắng kéo dài, trong khi thị trường thứ cấp phải tự điều chỉnh. Giá bán thứ cấp tại Hà Nội giảm 5-14%, còn TP.HCM giảm 5-7%.

“Tốc độ điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp đang diễn ra rất nhanh. Dù lượng tìm kiếm tại TP.HCM giảm 15%, nhu cầu mua thực tế vẫn hiện hữu rất lớn. Trở ngại lớn nhất là sự lệch pha về giá khiến bên bán và bên mua chưa thể gặp nhau”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Nghiên cứu hành vi thị trường trong 5 năm qua của Batdongsan.com.vn cho thấy mối tương quan chặt chẽ giữa biến động lãi suất và giá chung cư tại TP.HCM. Ông Tuấn phân tích, mỗi khi lãi suất vay ngân hàng tăng, giá căn hộ chung cư chịu áp lực giảm 5-7%. Giai đoạn 2021-2024, khi lãi suất neo ở mức cao, giá chung cư tại TP.HCM đã giảm khoảng 5-7%.

Ngược lại, khi lãi suất hạ nhiệt trong năm 2025 và 2026, giá căn hộ nhanh chóng bật tăng. Riêng trong năm vừa qua, giá chung cư tại TP.HCM tăng 22,5%, bù đắp toàn bộ phần sụt giảm của những năm trước.

Giá nhà tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện neo ở mức trung bình hàng trăm triệu đồng/m², khiến người trẻ và nhóm có nhu cầu ở thực phải tìm kiếm cơ hội tại các khu vực ngoại vi. Dòng tiền tìm kiếm đang dịch chuyển theo các trục hạ tầng lớn và không gian đô thị mở rộng, tập trung chủ yếu tại Khu Đông TP.HCM và Khu Đông mở rộng.

Tuy nhiên, việc định cư tại vùng ven vẫn gặp rào cản do các tuyến đường vành đai và hạ tầng kết nối trọng điểm chưa hoàn thành đồng bộ. Theo ông Tuấn, thị trường trong giai đoạn này đang có sự chọn lọc rất khắt khe.

Ông Tuấn cho rằng, sự khắt khe của người mua trong chu kỳ mới thể hiện rõ ở yêu cầu về vị trí dự án và năng lực chủ đầu tư. Khảo sát cho thấy 60% người mua đặc biệt quan tâm đến chất lượng xây dựng và năng lực triển khai của chủ đầu tư, trong khi 27% ưu tiên chất lượng hệ thống tiện ích xung quanh dự án.

Sau giai đoạn biến động mạnh, thị trường bất động sản phía Nam đang phát đi những tín hiệu hồi phục đầu tiên. Số liệu tháng 7 cho thấy lượng tìm kiếm bất động sản đã ngừng đà giảm và bắt đầu đi ngang.

Ông Đinh Minh Tuấn đánh giá đây là thời điểm thị trường chính thức xác lập mức đáy, tương đương với mức độ quan tâm ở thời điểm dịch bệnh năm 2021. Sau khi các địa phương công bố quy hoạch và đẩy mạnh triển khai hạ tầng, lượng tìm kiếm bắt đầu cải thiện.

Theo chuyên gia tại Batdongsan.com.vn, sự hồi phục sẽ diễn ra chậm rãi và có tính chọn lọc cao, ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nằm dọc các trục hạ tầng lớn hoặc tại những trung tâm đô thị mới.