Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái khó dự đoán?

Có lẽ không "ngoa" khi nói rằng, đất nền là phân khúc giá tăng mạnh nhất những năm qua. Ngay cả khi dịch bệnh xảy ra, loại hình này vẫn tăng đều đặn mức trung bình từ 20-30%/năm. Trong khi, ở những vị trí đẹp, giá có thể bật tăng 40-50%/năm. Đây cũng là phân khúc gây sốt "điên đảo" trên thị trường địa ốc vừa qua, từ thành phố, nông thôn đến vùng cao – miền núi. Cơn sốt này kéo dài từ cuối năm 2020 đến đầu năm 2022, và chỉ thực sự hạ nhiệt trong khoảng thời gian gần đây.

Còn nhớ, đầu năm 2021, sốt đất lan rộng diễn ra từ bắc vào Nam. Đây được xem là cơn sốt có nhiệt độ lớn nhất khi diễn ra tại nhiều khu vực trên cả nước. Giá đất thời điểm đó tăng chóng mặt, có nơi tăng 50-60% trong khoảng thời gian ngắn.

Giai đoạn đó, Hội Môi giới BĐS Việt Nam từng chỉ ra, đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng. Cục bộ một số nơi tăng mạnh hơn, điển hình nhất là các vùng ven Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%); Hòa Bình (46%); Bắc Ninh (20%); Hưng Yên (26%)...

Đáng nói, khắp từ Bắc vào Nam, dễ dàng gặp cảnh người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Ở nhiều địa phương, nhiều môi giới tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án nhằm "câu" khách. "Cò mồi" thường xuyên tụ tập, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày.

Khu vực Bình Phước có lẽ là nơi sốt đất điển hình của thị trường phía Nam đầu năm 2021, khi xuất hiện tin đồn nơi đây chuẩn bị xây dựng sân bay lưỡng dụng tại xã An Khương, huyện Hớn Quản. Giá đất tăng liên tục trong khoảng thời gian ngắn, từ đất thổ cư đến đất vườn, đất nông nghiệp…biển mua bán đất đã mọc lên như nấm, rao bán ào ạt ngay bên lề đường. Và, chưa đầy một tháng sau, cơn sốt nơi đây hạ nhiệt và có khá nhiều nhà đầu tư chưa kịp "rút chân".

TP.Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận cũng là điểm nóng về sốt đất thời điểm này. Từng tốp xe ô tô chở nhà đầu tư đổ về đây săn đất khi có thông tin dự án sân bay Phan Thiết sắp khởi công. Sau đó khoảng vài tháng, đất đai nơi đây hạ nhiệt và đến cuối quý 3/2021, sốt đất lại tái diễn ở nhiều địa phương khu vực phía Nam, kéo dài đến đầu năm 2022.

Những địa phương được điểm tên trong cơn sốt đất đầu năm 2022 có thể kể đến như Khánh Hoà, Nghệ An, Hà Tĩnh, Sóc Trăng….Thậm chí, ở những vùng cao như Kon Tum, Đắc Lắc…ít được nhắc đến giá đất cũng sôi "sùng sục", tăng liên tục trong khoảng thời gian ngắn. Dân có đất liên tục bán ra cả vài ha đến hàng chục ha cho nhà đầu tư "tay to".

Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong ngành, các cơn sốt đất này đa phần chỉ là "ảo" do các nhóm đầu cơ liên kết để "thổi giá" nhằm tạo dư địa để khi thị trường nóng lên sẽ tung hàng rồi hưởng lợi.

Đến hiện tại, thị trường đất nền nhìn chung đã "hạ nhiệt". Không còn cảnh mua bán, sang nhượng liên tục diễn ra ở các địa phương như cách đây 1-2 tháng trước.

Có thể thấy, để đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thời gian gần đây, các động thái từ Ngân hàng nhà nước nhằm "phanh" hoạt động vay vốn đầu cơ BĐS. Cùng với đó, chính sách thuế áp giá cao theo giá thị trường; siết phân lô tách thửa…. đã khiến thị trường BĐS nhìn chung giảm tốc so với trước đây.

Theo chuyên gia BĐS Lê Quốc Kiên, với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để mua vào quỹ đất lớn. Đồng thời, họ cũng gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng vì người mua lại đất đã được phân nhỏ cũng khó vay ngân hàng tương tự. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường gì đó nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (3-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua.

Cùng với động thái "siết" từ phía trên, các địa phương như Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hòa Bình, Hà Nội, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đắc Lắc… đã nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Thậm chí, nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền, đồng thời tăng cường hoạt động thanh, kiểm tra với hiện tượng bán nhà "hai giá".

Cùng với đó, khi trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định rót vốn. Tất cả động thái này đã phần nào có tác động, thị trường BĐS nhiều địa phương bắt đầu hạ nhiệt và dần ổn định trở lại.

Báo cáo thị trường tháng 4/2022 của batdongsan.com chỉ ra, mức độ quan tâm đến đất bán trên cả nước giảm 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.

Đáng nói, Kịch bản "chết trên đống tài sản" có thể sẽ xảy ra với các nhà đầu tư sử đụng đòn bẩy tài chính lớn để vào thị trường, nhất là khi "van tín dụng" khoá, những nhà đầu tư này rất có thể phải bán tháo tài sản trong thời gian tới.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản chững lại là dấu hiệu rõ rệt cho thấy hiệu quả trong công tác quản lý của Nhà nước về lĩnh vực này. Tuy nhiên, nó cũng tạo ra một làn sóng tiêu cực trên thị trường khi tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng bỏ cọc. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng sau khi "chốt lời" thành công đã nhanh chóng rời khỏi thị trường. Tuy nhiên cũng không ít những nhà đầu tư trót cọc hàng trăm triệu đồng phải bỏ cọc hoặc những người mua đất ở "đỉnh sóng" bị "kẹp hàng" đang tìm các bán tháo, cắt lỗ nhưng vẫn rất khó chốt được giao dịch.

Đến thời điểm này, trên các trang tin rao bán BĐS đã xuất hiện các thông tin bán bằng giá vốn của một số nhà đầu tư.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương đã và đang siết chặt quản lý và tăng cường xử lý những hành vi chuyển nhượng trái phép, tung tin thất thiệt, đầu cơ thổi giá; từ đó khiến tình trạng tăng giá đất, đặc biệt là những diện tích đất nông nghiệp, đất rừng được phân lô, bán nền chững lại, có xu hướng giảm vì không có giao dịch.

Theo ông Đính, cơn sốt đất nền đã gây hệ luỵ rất lớn cho cả các nhà đầu tư và thị trường bất động sản như tạo một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi đầu tư tại các địa phương, đồng thời khiến giá nhà ở tăng cao gây khó khăn về chỗ ở, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc siết phân lô tách thửa là điều cần thiết để giảm cơn "khát" đất nền của giới đầu cơ, đồng thời giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, tránh tình trạng sốt ảo. Tuy nhiên về lâu dài, các cơ quan chức năng cần có quy định cụ thể, rõ ràng với đất đai để ngăn chặn tình trạng "bong bóng" bất động sản.

Mặt khác, trong bối cảnh hiện tại, khi các ngân hàng đang đồng loạt tăng lãi suất không chỉ gây bất lợi cho các doanh nghiệp bất động sản mà nhà đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn. Chưa kể trước đó đã xuất hiện nhiều tín hiệu không tốt từ thị trường chứng khoán, việc siết thanh tra dự án, siết thuế chuyển nhượng bất động sản khiến thị trường từ từ chững lại và rơi vào thời điểm khó khăn. Theo các chuyên gia, dù hiện tại, giá bất động sản nhiều nơi chưa giảm vì kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư còn lớn, nhưng khi đứng trước tình trạng khó khăn chung, thị trường gặp khó, giá nhà đất khi đó buộc phải giảm.

Chia sẻ mới đây, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam đã chỉ ra 4 hệ luỵ sau cơn sốt đất hạ nhiệt:

Thứ nhất, nông dân bán đất, không còn tư liệu sản xuất, không biết sau khi xài hết số tiền bán đất đó thì họ sẽ làm gì? Để tìm được một người nông dân sở hữu đất F0 cũng thật khó khăn.

Thứ hai, người mua đất, đa phần đầu cơ, đầu tư bỏ đất, không thể tổ chức hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đi thấy nhiều cánh đồng trái cây bị bỏ hoang, thật tiếc và xót.

Thứ ba, giá đất lên cao, việc tiếp cận mua đất để phát triển dự án vô cùng khó khăn, chi phí đầu vào quá lớn, rất khó tạo ra sản phẩm có giá trị tiệm cận nhu cầu người dân.

Thứ tư, nhiều người đổ xô đi làm môi giới, chủ đề trong các cuộc cuộc gặp gỡ là bán đất đai. Dường như ai cũng góp sức trong thị trường.

"Các khu đất tiếp cận giao thông hiện hữu cực kỳ khó khăn thậm chí là không có đường vào vẫn được rao bán với giá rất cao so với các vùng phát triển, tiếp cận thuận lợi như Vùng HCM ( Long An, Đồng Nai). Mối quan hệ tưởng chừng mang lại những lợi ích hấp dẫn (mua bán đất được giá cao), thoả mãn một phần các mong muốn ngắn hạn nhưng hệ luỵ dài hạn thì quá lớn", ông Phạm Lâm nhấn mạnh.

Đã từng rất nhiều lần nói về hệ luỵ sau những cơn sốt đất hành hoành, GS-TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận cơn sốt đất tạo ra nghịch lý khi những người có nhu cầu nhà ở thật không thể mua nhà, trong khi nhà để đầu cơ chiếm tỷ trọng cao hơn. Bây giờ phân khúc nhà bình dân gần như không có. Giá đất quá cao, nhà đầu tư không thể làm nhà thu nhập thấp mà phải chọn phân khúc cao cấp. Nhưng phân khúc này thì hầu hết chỉ những người đầu cơ mua. Cơn sốt đất gần như đã lấy đi cơ hội mua nhà của những người thu nhập thấp.

Vị GS này cũng liên tục đề xuất biện pháp để chặn đầu cơ, sốt đất bằng biện pháp đánh thuế. "Công cụ quan trọng để quản lý là cải cách thuế về bất động sản. Nếu cải cách đúng sẽ gạt bỏ được đầu cơ, tích trữ tiền của dân vào bất động sản, tạo ra thị trường bất động sản thực, tức là cung thực và cầu thực. Nhưng để công cụ thuế phát huy được tác dụng thì cũng phải chuyển đổi số. Hiện nay, vẫn giao cho thôn xóm ở nông thôn và các tổ dân phố tại đô thị đi thu thuế bất động sản, thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, họ cầm cuốn sổ đi đến các nhà thu mức thuế lẹt đẹt. Theo tôi hình ảnh đó đã trở nên lỗi thời. Chúng ta cần thu thuế theo hồ sơ địa chính, chuyển đổi số giữa hồ sơ địa chính của bên quản lý đất đai và cơ quan thuế", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Còn theo lãnh đạo Tổng cục Quản lý đất đai, mỗi lần "sốt" đất sẽ để lại những hệ lụy rất lớn cho việc điều hành kinh tế xã hội. Kể cả khi giá đất giảm thì cũng sẽ ở một mặt bằng giá mới.

Từng chia sẻ tại một toạ đàm BĐS, ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cho rằng, kể cả khi giá đất giảm thì cũng neo lại ở một mặt bằng giá mới. Do đó khi thu hồi mặt bằng quy hoạch để phát triển kinh tế xã hội, nhà nước phải bỏ ra lượng ngân sách lớn hơn vì người dân đòi hỏi phí bồi thường cao hơn. Đồng thời các nhà đầu tư cũng phải bỏ ra lượng tiền lớn hơn để đầu tư vì giá cho thuê đất tăng. Những điều đó làm cản trở sự phát triển kinh tế xã hội.

Chưa kể, đó là hệ lụy về mặt chính sách. Sau mỗi đợt "sốt" đất, cơ quan quản lý phải vào cuộc để tìm ra giải pháp, yêu cầu các địa phương có biện pháp để ổn định tình hình.