Thị trường bất động sản: Thích nghi với xu hướng mới

Đối mặt 3 thách thức

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh thị trường BĐS đang chờ các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai để có thể phát triển ổn định, minh bạch, thì các DN ngành BĐS đang đối mặt với 3 thách thức. Thứ nhất đó là, hậu đại dịch Covid-19 khiến thị trường, DN không còn khả năng chống chịu về tài chính, nhân lực, dẫn đến các dự án bị ngưng trệ.

Bên cạnh đó, sau khi thị trường bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi, các chủ đầu tư, nhà đầu tư đang dồn sức chuẩn bị cho chu kỳ mới, thị trường lại giảm sút mạnh, đẩy các DN vào tình thế khó khăn. Nhiều DN không có phương án dự phòng vì trong giai đoạn thị trường “sốt nóng” từ năm 2021 - 2022 đã không tính đến rủi ro, không kịp trở tay ứng phó về tài chính, nguồn lực. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, có đến 70% DN BĐS bất động, phá sản vì chờ thị trường hồi phục, trong khi không có dòng tiền từ những dự án "đắp chiếu".

Ngoài ra, khó khăn trong việc tiếp cận vốn, bao gồm phát hành trái phiếu, tín dụng và vốn từ khách hàng... đã và đang khiến các DN hết khả năng hoạt động. Trái phiếu DN là kênh quan trọng để huy động vốn triển khai các dự án dài hạn, nhưng trong tình hình phải trả nợ ngắn hạn, các DN gặp áp lực từ các vụ án, chính sách thay đổi, dẫn đến việc mất nguồn vốn, không có đủ tiền để trả lương, phải cắt giảm lao động hoặc chuyển sang ngành nghề khác.

Trong khi đó, nhà đầu tư ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng về đầu tư, chu kỳ, xu hướng thị trường để có dữ liệu định hình, quyết định giao dịch. Trước đây, việc ra quyết định mua bán thường dựa trên cảm tính, thông tin nhận được, nhưng hiện nay, sự biến động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách và các vụ án kinh tế đã làm thay đổi thị trường BĐS, nên nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến dữ liệu BĐS.

Những yếu tố trên cho thấy, xu hướng thị trường BĐS đang chịu tác động mạnh từ thương mại điện tử, chuyển đổi, với những số liệu minh bạch.

Môi giới BĐS sẽ chuyên nghiệp hơn

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc CBRE Vietnam, thời điểm này đang là giai đoạn giao thoa để DN BĐS định hình lại chiến lược phát triển và đầu tư, cần tái cơ cấu kế hoạch kinh doanh để có thể đối phó với những thách thức, rào cản phía trước.

Ông Kiệt cho rằng, khi các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các bộ luật được ban hành, sẽ có nhiều quy định mới ảnh hưởng đến việc định hình phát triển thị trường. Đơn cử, quy định chủ đầu tư không được thu tiền đặt cọc quá 5% giá trị BĐS cho đến khi ký hợp đồng mua bán, buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại dòng tiền. Hay các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ tác động đến việc phê duyệt dự án.

Mặt khác, với những thách thức trên, vai trò của nghề môi giới BĐS ngày càng trở nên quan trọng trong việc tạo ra sự kết nối hiệu quả giữa người mua và người bán trên thị trường. Dữ liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ rõ, hiện có khoảng 100.000 cá nhân môi giới đang hoạt động, nhưng chỉ có khoảng 40.000 trong số này có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, còn lại hầu như không có đào tạo chuyên nghiệp, từ đó khiến cho môi trường hoạt động thiếu chuyên nghiệp.

Bởi vậy, để thích nghi với các thay đổi về quy định pháp luật, môi giới BĐS cần nâng cao kiến thức, kỹ năng và sử dụng công nghệ hiệu quả; cần nắm vững và áp dụng đúng các quy định pháp luật mới, nâng cao kỹ năng giao tiếp, đàm phán; tận dụng công nghệ và hệ thống quản lý để tối ưu hóa quy trình làm việc, từ đó tăng cường tính chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh, giao dịch BĐS.

Nhiều ý kiến cho rằng, qua rồi thời kỳ môi giới BĐS hoạt động tự do, mạnh ai nấy làm. Thời gian tới, việc thực thi các chính sách, Luật mới sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực trong thị trường BĐS. Bởi vậy các môi giới BĐS phải không ngừng trau dồi kiến thức đàm phán giao dịch, nỗ lực tìm kiếm cơ hội mới trong các phân khúc thị trường BĐS khác nhau. Đơn cử, Luật Kinh doanh BĐS mới quy định rõ việc các cá nhân không được phép hoạt động môi giới BĐS tự do, bắt buộc người hoạt động môi giới phải có đầy đủ năng lực thông qua chứng chỉ hành nghề theo đúng quy định. Điều này giúp tạo điều kiện sàng lọc tự nhiên, tạo ra sự công bằng cho thị trường, để thị trường chỉ còn những môi giới BĐS chuyên nghiệp.