Thị trường căn hộ tại TP.HCM hiện giờ ra sao?

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, tổng quan thị trường căn hộ thời điểm này cho thấy sức mua chững lại so với giai đoạn trước. Người mua có xu hướng dịch chuyển sang phân khúc đất nền.

Nguyên nhân được cho là nguồn cung mới khan hiếm do các dự án vướng việc rà soát pháp lý. Mới đây Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có một loạt các kiến nghị của cộng động doanh nghiệp nơi đây nhằm "gỡ băng" cho 100 dự án đang phải tạm dừng triển khai. Và UBND TP.HCM đã có chỉ đạo các sở ngành liên quan tháo gỡ, cho các dự án tiếp tục triển khai. 

Điều này đã khiến lượng giao dịch thời gian qua giảm nhiều. Tuy nhiên, thực tế phân khúc có tính thanh khoản cao là căn hộ vừa giá tiền thì nguồn cung đang giảm, trong khi phân khúc cao cấp - nhu cầu thực thị trường không lớn thì mức độ giảm không đáng kể. Đây cũng là một trong số các nguyên nhân khiến sức mua phân bổ không đồng đều ở các dự án trên thị trường.

Trong báo cáo đánh giá về tình hình BĐS trong năm 2018, Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho biết, số lượng căn hộ, nhà ở tung ra thị trường có sự sụt giảm, tổng số căn nhà đưa ra thị trường năm 2018 giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%.

Phân khúc đối lập khác là căn hộ bình dân mặc dù có tính thanh khoản cao, nhu cầu thực trên thị trường rất lớn những lại có số lượng căn hộ tung ra thị trường giảm sút mạnh. Cụ thể, phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

Thông tin từ Sở Xây dựng Tp.HCM cũng cho biết, tính đến thời điểm đầu năm 2019 trên địa bàn TP có 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%.

Theo dự báo năm 2019 phân khúc căn hộ cao cấp đưa ra thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao, lượng căn hộ tồn trên thị trường thứ cấp còn khá nhiều. Căn hộ bình dân đáp ứng nhu cầu thực sẽ vẫn là phân khúc thu hút người mua nhà, nhà đầu tư (NĐT).

Tiếp xúc với một NĐT tại Q.9, anh này cho hay, dù nắm được thông tin một dự án căn hộ tại đường Nguyễn Chí Công (Q.9) sắp mở bán giai đoạn 1 nhưng cuối cùng không mua được căn. Do lượng hàng đợt 1 CĐT bung ra khá ít trong khi người giữ chỗ đông nên mình không có cơ hội mua. Theo NĐT này, dự án này pháp lý tốt, vị trí lại đẹp nên mức chênh lệch đầu tư sẽ rất tốt, nhưng không phải ai cũng lấy được căn.

Quan điểm về nhu cầu đầu tư căn hộ ở giai đoạn hiện nay, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, thực tế nhu cầu đầu tư hay mua ở giữa phân khúc đất nền và căn hộ có tỉ lệ 50:50 nhưng do thị hiếu của đất nền đang tốt nên hướng nhìn của thị trường nghiêng về phân khúc này nhiều hơn.

Với căn hộ, ông Phúc phân tích, hiện nay nhu cầu tăng hay giảm tùy vào phân khúc giá bán trên thị trường. Rõ ràng, những căn hộ có mức giá cao từ 4 tỉ đồng/căn trở lên thì sẽ khó bán hơn vì kén đối tượng khách mua, trong khi phân khúc giá từ 2-3 tỉ đồng, đặc biệt, dưới 2 tỉ đồng/căn nhu cầu cực kì tốt, thậm chí có thời điểm không còn hàng để bán lại cho khách mua. 

Theo ông Phúc, nếu lựa chọn căn hộ để đầu tư ở giai đoạn hiện nay khách hàng nên lựa chọn phân khúc sản phẩm đáp ứng được các yếu tố: Giá tốt, vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, có nhiều giải pháp thanh toán tốt.

Những dự án căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn thanh khoản vẫn rất tốt trên thị trường, hút người mua ở thực lẫn giới đầu tư

Theo ông Phúc, nếu lựa chọn căn hộ để đầu tư ở giai đoạn hiện nay khách hàng nên lựa chọn phân khúc sản phẩm đáp ứng được các yếu tố: Giá tốt, vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, có nhiều giải pháp thanh toán tốt.

Theo ghi nhận thực tế trên thị trường BĐS hiện nay, nhu cầu tìm kiếm căn hộ mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn vẫn rất lớn . Tìm hiểu tại 1 số dự án căn hộ tại Q.9, Q.2, Q.Thủ Đức (Tp.HCM) và Bình Dương cho thấy, những dự án có mức giá từ 1.5-1.8 tỉ đồng/căn giao dịch sôi động. Thậm chí có nhiều nhà đầu tư thu hồi khoảng 80 - 100 triệu mỗi căn sau vài tháng đầu tư, dự án "hot" mức chênh có thể lên 200 triệu đồng mỗi căn.

Khảo sát thực tế tại dự án căn hộ Safira Khang Điền tại Q.9, cho thấy căn hộ ở giai đoạn 1 bán ra ở mức khoảng từ 1.5 tỉ đồng/căn, sau đó 4-5 tháng, NĐT chuyển nhượng lại chênh lệch hơn 100 triệu đồng/căn (tùy vị trí).

Hay dự án Phú Đông Premier của Phú Đông Group, hiện giá chuyển nhượng của NĐT chênh từ 100-150 triệu đồng so với thời điểm mua vào tháng 6.2018. Theo thông tin từ đơn vị này, có khoảng 120/600 căn được chuyển nhượng, cho thấy NĐT tham gia vào dự án này chiếm khoảng 30%.

Dự án Citisoho (Q.2) do DKRA Việt Nam phân phối độc quyền, theo thông tin từ đơn vị này giá sơ cấp (cuối năm 2016) khoảng 18.5 - 22.5 triệu đồng/m2 (tầm 1,1 - 1,35 tỷ đồng/căn). Giá hiện tại đang giao dịch: 23.5 - 27 triệu đồng/m2 (1.4 - 1.6 tỷ đồng/căn). Như vậy, mức tăng trung bình khoảng tăng 25-30%.

Với phân khúc đất nền, ông Phúc đưa quan điểm, hiện tại thị hiếu đất nền rất tốt, đặc biệt đất nền ở tỉnh ven Tp.HCM có giá trị thanh toán vừa phải, trên dưới 1 tỉ đồng/nền. Nhưng phải nhìn thực tế, đất nền tỉnh chỉ đáp ứng được nhu cầu dài hạn thôi chứ không phải đáp ứng nhu cầu ở thực trong ngắn hạn.

"Nếu đầu tư đất nền nên định hướng dài hạn, nếu có sốt thì cũng diễn ra ở một vài vị trí, không đại diện cho toàn thị trường. Còn nếu chọn căn hộ thì phải chọn vị trí tốt, đáp ứng được nhu cầu ở thực", ông Phúc nhấn mạnh.