Thị trường đất nền sẽ tăng hay giảm giá khi luật mới siết quy định phân lô, bán nền?

Minh bạch thị trường đất nền

Bộ Xây dựng thống kê, tính đến tháng 9/2023, nước ta có 902 đô thị với tỷ lệ đô thị hóa cả nước ước đạt trên 42,6%, trong đó bao gồm 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III, 94 đô thị loại IV.

Do đó, mới đây khi Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi siết thêm quy định về phân lô bán nền khi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III được dự kiến sẽ tác động mạnh tới thị trường đất nền cả nước. Bởi lẽ, quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ rằng, việc cho phép phân lô bán nền trước đó ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2013 thì cũng kéo theo nhiều bất cập. Chẳng hạn như làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất… Vì thế việc siết quy định phân lô bán nền, tách thửa tự do giai đoạn đầu có thể làm giảm hoạt động mua bán đất phân lô , tách thửa, mặc dù vậy nhìn về lâu dài, những quy định mới này sẽ giúp thị trường đất nền ngày càng minh bạch và phát triển bền vững hơn.

Đồng quan điểm với Chủ tịch HoREA, đại diện DKRA đánh giá, việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hay quy định thanh toán giao dịch BĐS bắt buộc phải thông qua ngân hàng , một số chủ đầu tư có thể sẽ tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai. Nhưng về lâu dài thì đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển giúp đảm bảo được quyền lợi người mua BĐS cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững thời gian sắp tới.

Nhận xét về thị trường đất nền, đại diện DKRA cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi luật được áp dụng vào ngày 1/1/2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (ra sổ) vẫn vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá. Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm.

Nhà đầu tư có nguy cơ phải bán “ cắt lỗ ”

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, ở nước ta nhu cầu đất nền luôn rất cao trong khi thực tế thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Điều này đã dẫn đến việc nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa. Cá biệt, nhiều trường hợp còn tự ý đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo nhà đầu tư, hợp tác để cùng tạo “sốt ảo”, đẩy giá nhà đất lên cao. Do đó, Chủ tịch VARS cho rằng việc siết quy định về phân lô bán nền là cần thiết.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, với những quy định về siết phân lô bán nền của luật mới , có thể sẽ khiến t hị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán.

Vị chuyên gia này lí giải, hiện nay có tới 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Trong đó, loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Đồng thời, loại hình đất nền cá nhân tự tách thửa thường phát triển theo hình thức “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Do đó, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Vì thế, khi siết chặt việc phân lô, nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp lại, tệp khách hàng có thể tiếp cận loại hình này cũng ít nhiều có giảm sút so với thời gian trước đây. Song song với đó, thị trường sẽ có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Khi ấy, các nhà đầu tư sẽ chấp nhận phải bán "cắt lỗ" để thoát hàng.