Thị trường liền kề Tp.HCM xuất hiện động thái “săn hàng” đón đầu của nhà đầu tư

Luật mới đi vào vận hành cùng thông tin bảng giá đất dự kiến của Tp.HCM tăng vọt đã tác động đến tâm lý nhà đầu tư. Mặc dù hoạt động mua bán ồ ạt chưa diễn ra song một số nhóm nhà đầu tư đã có động thái “đi trước đón đầu” với bất động sản cận kề Tp.HCM.

"Thuyền lên thì nước lên”, các thông tin tích cực về chính sách mới cùng hoạt động bung hàng của chủ đầu tư đón sức cầu từ quý 3/2024 đã và đang tác động đến tâm lý người mua. Từ đầu năm 2024 đến nay, một số khu vực Tp.HCM và khu lân cận bất động sản diễn biến tích cực.

Ghi nhận cho thấy, tâm lý “thấp thỏm” lo giá bất động sản sẽ tăng mạnh cùng với việc nguồn cung mới khan hiếm trong tương lai đang thúc đẩy người mua ở thực lẫn nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm hiện hữu ở cả Tp.HCM lẫn khu vực liền kề.

Chia sẻ mới đây, một môi giới kiêm nhà đầu tư bất động sản Long An cho biết, gần đây thị trường đã xuất hiện nhóm nhà đầu tư sỉ đi săn đất nền, nhà phố, biệt thự tại Long An. Ở các dự án mới (hình thành trong tương lai) nếu có mặt bằng giá tốt, quy hoạch bài bản được nhóm đầu tư để ý và giữ chỗ nhiều sản phẩm cùng một lúc.

Trong khi với các dự án hiện hữu, người mua ở thực vẫn áp đảo giao dịch. Đồng thời, nhà đầu tư có sẵn tài chính ưu tiên sản phẩm sơ cấp kèm chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.

“Động thái mua sỉ bất động sản tuy không mới trên thị trường bất động sản Long An nhưng gần như chỉ xuất hiện ở một vài thời nhất định của thị trường, ở một số dự án thực sự nổi bật của khu vực. Nếu trước đây hoạt động mua sỉ - bán lẻ sản phẩm phần lớn diễn ra ở phân khúc đất nền thì thời gian qua, nhà phố, biệt thự nằm trong các khu đô thị, khu sinh thái được nhà đầu tư quan tâm. Các căn nhà phố hay biệt thự liền kề có mức giá tốt vẫn được nhóm nhà đầu tư có tài chính mạnh âm thầm mua vào, phục vụ cho hoạt động đầu tư sau này hoặc tích sản lâu dài”, môi giới này cho biết.

Báo cáo về phân khúc nhà phố, biệt thự tháng 7/2024 của DKRA Group chỉ ra, nguồn cung mới tại Tp.HCM và 4 khu vực liền kề là Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu có nhiều cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm 2023 và đạt mức tăng khoảng 14% so với tháng trước. Trong đó, Đồng Nai và Tp.HCM chiếm 85% tỷ trọng nguồn cung mới.

Lượng tiêu thụ phân khúc tương đương khoảng 50% trên tổng cung mới của tháng. Đáng nói lượng tiêu thụ trong tháng 6 và 7/20204 đã có dấu hiệu tăng dần đều so với các tháng đầu năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng khoảng 1% so với lần mở bán trước đó. Các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được áp dụng nhằm tăng thanh khoản cho thị trường.

Theo ghi nhận, gần đây, một số dự án khu đô thị, khu sinh thái tại Long An đang nhận được sự quan tâm tích cực từ thị trường. Trong đó, có dự án đã xuất hiện nhóm đầu tư vào ôm số lượng lớn sản phẩm. 

Chẳng hạn, mới đây, Nam Long tiếp tục giới thiệu 39 sản phẩm The Aqua Signature giới hạn ven sông, view kênh đào có giá từ 12 tỉ đồng/căn thuộc Khu đô thị tích hợp Waterpoint (Bến Lức, Long An) ra thị trường. Do sản phẩm nằm trong KĐT hiện hữu, tiện ích bài bản, cao cấp nên nhận được phản hồi tích cực từ người mua. Từ quý 3/2024, tại khu đô thị Waterpoint tiếp tục chào đón các tiện ích quy mô, hoàn thiện diện mạo khu đô thị tích hợp bao gồm: trường nội trú song ngữ quốc tế EMASI Plus đào tạo liên cấp từ tiểu học đến trung học phổ thông; Phòng khám đa khoa Sài Gòn Waterpoint; Cửa hàng thực phẩm San Hà FoodStore Plus...

Cùng khu vực, dự án khu đô thị sinh thái LA Home của chủ đầu tư Prodezi quy mô 100ha gồm nhà phố liền kề, biệt thự ven kênh, shophouse.., cũng đang nhận được sự chú ý của thị trường khu Tây. Ngoài vị trí kết nối thuận tiện khi tọa lạc ngay mặt đường đại lộ Lương Hoà - Bình Chánh, dễ dàng kết nối thuận tiện đến các khu vực thì hệ thống tiện ích đồng bộ từ giáo dục, y tế đến thương mại, giải trí, ẩm thực là "điểm cộng" của dự án này. Kế cận dự án là khu công nghiệp sinh thái Prodezi 400 ha mở ra cơ hội việc làm và kinh doanh cho cư dân trong tương lai. 

Có thể thấy, thời gian qua, sự hiện diện của các khu đô thị quy hoạch bài bản tại Long An đã giải quyết hàng loạt mối băn khoăn như nhu cầu ở thực, phát triển chuyên nghiệp, hạ tầng xã hội đồng bộ, tiện ích nâng cao. Từ đó cũng kéo theo mặt bằng giá bất động sản khu vực đi lên. Các sản phẩm trong khu đô thị có giá từ vài tỉ đến vài chục tỉ đồng/căn không còn quá xa lạ với Long An. Vừa qua, việc chào đón ngày càng nhiều phân khúc cao cấp, hạng sang đã đẩy biểu giá trung bình của thị trường nơi đây tăng từ 10-15% mỗi năm. Dẫu vậy, Long An là  khu vực ít xảy ra tình trạng nóng sốt bất động sản bất thường. Mức giá hợp lý, dễ chịu cùng nhu cầu ở thực cao đã giúp bất động sản địa phương này duy trì sức cầu ổn định suốt nhiều năm qua. 

Diễn biến tương tự tại thị trường Đồng Nai khi gần đây, nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm bất động sản thông qua môi giới có dấu hiệu tăng nhịp. Các phòng công chứng đất đai trên địa bàn vẫn giữ được nhịp ổn định từ đầu quý 2/2024 đến nay.

Ngoài phân khúc đất nền được nhóm đầu tư “tay to” tìm kiếm giá tốt để ôm vào nhiều sản phẩm thì nhà phố, biệt thự tại khu vực Biên Hoà, Nhơn Trạch  ghi nhận sức cầu khá tốt trong thời điểm vừa qua. Các sản phẩm thứ cấp có mức giá từ 6-8 tỉ đồng/căn, nằm trong các khu đô thị quy mô môi giới vẫn có giao dịch đều đặn.

Chẳng hạn, tại Tp.Biên Hoà (Đồng Nai), sản phẩm nhà phố Izumi City do Nam Long và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) phát triển đang giao dịch mức giá trên dưới 8 tỉ đồng/căn, được người mua quan tâm khá tốt. KĐT này có quy mô 170ha, nằm ngay vị trí trung tâm trong quần thể các đô thị mới phía Đông đang phát triển như Vinhomes Grand Park, Swan Bay, Swan Park… được quy hoạch bài bản, dựa trên 5 trục kết nối riêng biệt: trục thương mại, trục nhịp sống, trục thư giãn, trục sinh thái, trục sông nước. Quý 4/2023, chủ đầu tư đã bàn giao giai đoạn đầu tiên - phân khu 1A1 với hơn 200 sản phẩm.

Thực tế, ngoài thông tin tích cực từ chính sách 3 Luật có hiệu lực 1/8 thì câu chuyện hạ tầng liên tục được đầu tư tại một số khu vực liền kề Tp.HCM như Long An, Đồng Nai hay Bình Dương đã tiếp thêm hiệu ứng sức cầu cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, tại Đồng Nai thông tin hợp long cầu Bạch Đằng 2 nối liền 2 tỉnh Đồng Nai - Bình Dương, sân bay Long Thành đẩy tiến độ hoàn thành… nhận được sự quan tâm tích cực của giới đầu tư địa ốc.

Trong khi đó, tại Long An, các tuyến đường trọng điểm kết nối giao thông liên vùng liên tục được đẩy mạnh đầu tư từ đầu năm 2024 đến nay. Chẳng hạn, xây dựng 3 cầu trên đường tỉnh 827E nối Tp.HCM với Long An, Tiền Giang; khởi công đường Lương Hòa - Bình Chánh đoạn qua Long An;  Mở rộng kéo dài đường Võ Văn Kiệt (Tp.HCM) đến Long An; cao tốc Bến Lức – Long Thành dài 58km qua tỉnh Long An, Tp.HCM và Đồng Nai đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng. Dự kiến quý 1/2025 sẽ thông xe 21km đoạn từ Tp.HCM đi Long An...

Ngoài ra, loạt công trình kết nối liên kết vùng như Vành đai 3, Vành đai 4, Quốc lộ 50B, quốc lộ N1… được xúc tiến đầu tư và nâng cấp, tất cả tạo thành điểm kết nối và là bệ đỡ cho những dự án bất động sản liền kề Tp.HCM.

Chia sẻ mới đây, Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam cho hay, bất động sản liền thổ Tp.HCM gặp nhiều thách thức. Trong quý 2/2024, chỉ có 72 giao dịch trên tổng số gần 700 sản phẩm nhà liền thổ ra thị trường Tp.HCM. Giá sơ cấp tiếp tục tăng lên cao (77% nguồn cung đến từ dòng sản phẩm giá 30 tỉ đồng/căn), điều này thúc đẩy sức cầu cho các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận.

“Những người mua nhà với mục đích ở thực bắt đầu di chuyển mạnh sang khu vực liền kề để tìm kiếm bất động sản, vừa có nhiều lựa chọn, giá cả lại phù hợp. Đồng thời, các dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai sẽ mang lợi ích sức cầu rõ nét cho các bất động sản liền kề Tp.HCM", bà Giang nói.

Rõ ràng, người mua nhà tăng tốc, thị trường vào "guồng đua" đang là điểm sáng của bất động sản phía Nam nói chung, khu vực liền kề Tp.HCM nói riêng. Nhiều người mua nhà tận dụng giai đoạn đầu của Luật mới đi vào vận hành để tìm kiếm sản phẩm phù hợp tài chính trước khi mặt bằng giá có thể lên cao trong giai đoạn tới.

Họ cũng hiểu rằng, "sân chơi" của bất động sản trong chu kì tiếp theo sẽ có sự thanh lọc rõ nét từ 1/8. Chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực, kinh nghiệm, tài chính, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực… mới có cơ hội đi tiếp. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nguồn cung chất lượng ra thị trường sẽ hạn hẹp hơn, giá có thể cao hơn. Vì thế, động thái "đi trước đón đầu" cũng thể hiện cho tầm nhìn của một số nhóm đầu tư, mặc dù trước mắt những khó khăn của thị trường địa ốc vẫn còn hiện diện.