3 dấu hiệu khả quan, 4 tồn tại của thị trường bất động sản

Đó là những chia sẻ của ông Cấn Văn Lực, hàm Phó TGĐ ngân hàng BIDV, một chuyên gia tài chính tại hội thảo "Bất động sản trước những cơ hội mới" do Báo diễn đàn đầu tư tổ chức sáng 4/11.

Trích dẫn số liệu của Nomura Research Institute năm 2013 về tỷ trọng thị trường kinh doanh bất động sản trên thế giới cho thấy, quy mô thị trường VN so với các nước rất nhỏ chỉ chiếm 0,1%, trong khi đó thị trường Mỹ chiếm tới 25,4%.

Giá trị đầu tư kinh doanh bất động sản ở VN hiện vào khoảng 6% (con số này năm 2013 khoảng 5,4%) GDP, chưa tính phần xây lắp vào khoảng 5,3% thì cộng lại tổng giá trị quy mô thị trường bất động sản VN vào khoảng 11% GDP.

Do vậy, xét về quy mô thị trường, theo đánh giá của một số chuyên gia bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển.

Trong những quý vừa qua, thị trường đã có những biến chuyển tích cực. Theo ông Cấn Văn Lực, có 3 dấu hiệu quan trọng cho thấy sự phục hồi của thị trường.

Một là, có thể thấy rất rõ phân khúc căn hộ trong 9 tháng đầu năm 2014 bán ra rất tốt vào khoảng 6.800 căn, cao hơn của cả năm 2013, tại Tp.HCM cũng tương tự.

Cùng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Đất Xanh Miền Bắc cũng đã đưa ra thống kê riêng của đơn vị phân phối này cho thấy, số lượng căn hộ ở các dự án bán ra từ đầu năm đến nay là 8900 căn. Trong đó, có 2100 căn nhà xã hội, phân khúc bình dân hơn 2000 căn, phân khúc trung bình (từ 13-20 triệu đồng/m2) khoảng 2300 căn, phân khúc trung cấp từ 21-29 triệu đồng/m2 khoảng 1200 căn, và cao cấp trên 30 triệu đồng/m2 khoảng 1000 căn (phân khúc này có giao dịch đột biến trong năm nay).

Hai là, tồn kho bất động sản đã giảm. Theo ông Cấn Văn Lực tồn kho bất động sản hiện nay vào khoảng 82.295 tỷ đồng giảm khoảng 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ba là, dư nợ tín dụng tăng, tính đến tháng 9 năm 2014 vốn tín dụng cho bất động sản khoảng trên 292.000 tỷ đồng tăng 11,5%, đây là mức tăng khá cao so với bình quân của ngành tăng khoảng 7,2%. Ngoài ra, FDI cũng đang trên đà tăng, 10 tháng 2014 đã có khoảng 1,3 tỷ USD đăng ký đầu  tư mới.

Tuy nhiên, thị trường địa ốc vẫn còn những tồn tại cần phải chú ý. 4 vấn đề tồn tại được ông Cấn Văn Lực chỉ ra, đó là:

Thứ nhất, thị trường chưa có hệ thống tài chính đa dạng cho bất động sản. Một số công cụ tài chính như quỹ tín thác, chứng khoán hóa…vẫn chưa hình thành. Trước đây, thị trường cùng đã manh nha việc phát hành trái phiếu công trình tuy nhiên, xu hướng này về sau cũng lắng xuống.

Thứ hai, rủi ro đòn bẩy tài chính, với thị trường VN, vốn tự có là rất ít, chủ yếu dùng đòn bẩy rất cao nếu bị gãy thì ảnh hưởng lớn đến người dân, ngân hàng, nền kinh tế. Vốn chủ yếu vay từ ngân hàng còn vốn trung và dài hạn còn hạn chế.

Thứ ba, giá bất động sản vẫn khá cao so với thu nhập. Ông Lực lấy dẫn chứng ở chỉ với 250.000 USD là người dân có thể mua được một căn hộ, số tiền này chỉ gấp 5 lần thu nhập bình quân. Trong khi đó, ở VN phải mất khoảng 2 tỷ đồng, con số này gấp 50 lần thu nhập bình quân. Rõ ràng giá bất động sản còn khá cao.

Tuy nhiên, chia sẻ thêm về quan điểm này, ông Vũ Cường Quyết lại có cái nhìn khác. Ông cho rằng, mọi con số so sánh đều khập khiễng, và theo quan điểm của ông thì giá căn hộ ở Việt Nam  không quá cao nếu nhìn vào giá thành của ngôi nhà.

Ở VN hiện nay nhân công được cho là rẻ tuy nhiên năng suất lại rất thấp. Giá nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

Ông Quyết lấy ví dụ 1 công trình vài chục tầng ở những nước phát triển thì chỉ có vài chục công nhân thi công nhưng ở VN thì có thể lên tới vài trăm, thậm chí là hàng nghìn nhân công. Điều này đẩy chi phí giá thành tăng cao. Còn ở các nước, họ áp dụng công nghệ tiên tiến, nên giá thành giảm xuống

Ngoài ra, máy mọc thiết bị, vật liệu để phục vụ cho dự án nước ta đều nhập khẩu, nguyên liệu đầu vào cũng nhập…nên giá tính bằng đô. Do vậy, nói là giá bất động sản cao cấp quá cao nhưng thực tế là không quá cao. Ở các nước phát triển gần như nguyên liệu đầu vào có sẵn.

Yếu tố tiếp là về giá đất (gồm thuế và chi phí đền bù). Việc tính chi phí đền bù theo giá thị trường cũng là cơ chế tính giá khá khó khăn.

Thứ tư, đó là trong số rủi ro, cho vay bất động sản cao gấp 2,5 lần so với cho vay thông thường.

Vì thế, để thị trường bất động sản thực sự phát triển ổn định thì cần có những giải pháp về tài chính, tín dụng. Theo ông Lực đề xuất 3 công cụ cần được triển khai sớm thời gian tới, đó là:

+ Quỹ tín thác bất động sản: Quỹ này hoạt động theo hình thức huy động tiền của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, sau đó phát hành chứng chỉ. Điều khác biệt chứng chỉ thông thương đó là chứng chỉ này như cổ phiếu, có thể mua đi bán lại nên thanh khoản cao, và có thể nhận cổ tức. Đây là mô hình phát triển mạnh ở các nước phát triển.

“Hiện Việt Nam đã có thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu, chứng chỉ quỹ,…nên việc hình thành REITs hoàn toàn có thể”. Ông Lực nói

+ Cơ quan cho vay tái thế chấp: Mua lại tất cả các khoản nợ của các định chế tài chính. Hiện nay nhiều ngân hàng muốn bán nợ nhưng chưa có chỗ mua. Có thể tham khảo mô hình của Malaysia, mua tài sản của tổ chức tài chính, lấy đó là tài sản đảm bảo để phát hành trái phiếu ra thị trường

+ Chứng khoán hóa bất động sản, theo ông Lực, công cụ này tương đối phức tạp, đòi hỏi có tổ chức xếp hạng tín nhiệm, đơn vị bảo lãnh, trung tâm định giá độc lập. Do vậy, nghiên cứu trong tương lai xa hơn.

Cũng theo ông Lực hiện Chính phủ cũng đã yêu cầu các cơ quan liên quan phải tạo được thị trường vốn trung và dài hạn, không chỉ cho bất động sản mà cả nền kinh tế.

Gia Bảo