5 bất ổn của thị trường BĐS Việt Nam

Trong bài tham luận tại Diễn đàn Kinh tế Mùa Xuân 2014, ông Đặng Đức Thành - Chủ nhiệm Câu lạc bộ các nhà kinh tế (VEC) đồng thời là Ủy viên BCH Phòng Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) - đã đánh giá thị trường bất động sản là một trong những thị trường nền tảng của một nền kinh tế. Ông Thành cũng nêu rõ 5 bất ổn của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua.

Thứ nhất, tính thanh khoản của thị trường BĐS hiện rất kém, hay như nhiều người nhận định thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang đóng băng (trừ phân khúc nhà bình dân giá rẻ trên dưới 10 triệu đồng/m2 căn hộ chung cư và phân khúc nhà cho người thu nhập thấp).

Thứ hai, nợ xấu ngân hàng trong khu vực kinh doanh bất động sản, kinh doanh đầu tư dự án bất động sản tăng dần rất nhanh và quy mô lớn. Qua thực tế, tỷ trọng nợ xấu ngân hàng chiếm rất lớn là nợ xấu trong khu vực bất động sản. Ông Thành đưa ra dẫn chứng, khảo sát của TS Nguyễn Đại Lai (Chuyên gia kinh tế độc lập) cho thấy “theo tính toán chưa đầy đủ, nợ xấu ngân hàng khu vực bất động sản có đến 46,4% tổng số nợ xấu toàn hệ thống”.

Còn theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Văn Bình: “Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng Thương mại cơ cấu lại nợ theo cơ chế mới; đến nay đã cơ cấu lại trên 300.000 tỷ đồng. Trong đó, có tới 60% các khoản nợ nếu không cơ cấu lại đã thành nợ xấu.”

Tuy nhiên, cho đến nay, Ngân hàng Nhà nước lại phải gia hạn một lần nữa việc giải quyết nợ xấu ngân hàng, bằng việc ban hành Thông tư 09/2014/TT-NHNN ngày 18-03-2014 “Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2013/TT-NHNN ngày 21-01-2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động  của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20-03-2014. Thông tư này gia hạn cho phép cơ cấu lại nợ đến thời điểm 01-04-2015 (cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ).

Một lần nữa “điểm nghẽn” nợ xấu ngân hàng cần phải một thời gian nữa mới có thể phá vỡ được.

Thứ ba, từ bất ổn thị trường bất động sản kéo theo hàng tồn kho của doanh nghiệp lớn, hàng tồn kho của các công ty vật liệu xây dựng, các công ty đầu tư kinh doanh bất động sản, các công ty sắt thép…

Thứ tư, nhà đầu tư mất niềm tin, rất ít có giao dịch mua bán bất động sản thành công. Nguyên nhân bởi nhà đầu tư còn lo âu chờ đợi giá bất động sản tiếp tục giảm. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản bị phá sản, không trả được nợ vay ngân hàng, tài sản thế chấp không rõ ràng, minh bạch. Doanh nghiệp vừa thế chấp tài sản cho ngân hàng để được vay đầu tư đồng thời bán trước căn hộ chung cư cho khách hàng với hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư. Trong thực tế đã có dự án bị ngân hàng siết nợ, người mua căn hộ gặp khó khăn, khiếu kiện kéo dài, phần thiệt hại người mua gánh chịu.

Thứ năm, hiện trạng doanh nghiệp trong các ngành có liên quan kinh doanh bất động sản rất khó khăn; nhiều đơn vị thua lỗ, phá sản, tạm ngừng hoạt động…Điều này đã ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Cụ thể, hàng trăm ngàn người lao động bị cho nghỉ việc, không có công ăn việc làm. Năm 2013 lợi nhuận toàn ngành ngân hàng giảm mạnh, nguyên nhân ảnh hưởng trích lập dự phòng bắt buộc đến những khoản nợ xấu ngân hàng. Từ những thanh khoản nợ xấu ngân hàng chưa giải quyết được kéo theo mức độ giảm lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng chưa thực hiện được nên vẫn còn ở mức cao, hiện nay lãi suất ngân hàng xoay quanh 13%/ năm, rất cao so với khu vực (xoay quanh 7%/năm) và thế giới.

Các doanh nghiệp Xây dựng làm ăn thua lỗ khiến nguồn thu ngân sách từ sự đóng góp của khối doanh nghiệp giảm hẳn, nhiều trường hợp Chính phủ phải xem xét giảm, giãn, miễn thuế. Nguồn thu ngân sách từ đóng quyền sử dụng đất, từ việc chuyển nhượng đất đai giảm, ảnh hưởng mạnh đến thu ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, cũng ảnh hưởng thu nhập của người lao động dẫn đến sức mua giảm, rất nhiều lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh khác bị ảnh hưởng tiêu cực.