Bản chất "sóng" tăng giá chung cư

Thông điệp thị trường bất động sản đã ở “vùng đáy”, đang có xu hướng ấm lên được cả giới kinh doanh địa ốc, cơ quan chức năng đến các đơn vị phân tích, quỹ đầu tư, các chuyên gia trong ngành,...đều nhận định như vậy trong thời gian gần đây.

Thực tế điều này cũng đã chứng minh ở tính thanh khoản của thị trường đã tăng mạnh kể từ quý 4 năm 2013 đến nay. Những đơn vị phân phối trong nước thời gian qua hoạt động khá mạnh, và họ đều lựa chọn cho mình những dự án tốt để cung ứng ra thị trường, đáp ứng nhu cầu thực đó là những dự án đã và đang hoàn thiện, những dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ, kể cả nhà ở xã hội,...việc đón nhận của người mua phần nào đã lấy lại được niềm tin cho thị trường, các dự án dần hồi sinh trở lại.

Tăng giá cục bộ

Trước tính thanh khoản cao, nguồn cung căn hộ ở khu vực nội đô, ở loại căn hộ đáp ứng nhu cầu ở ngay hoặc sắp đi vào bàn giao nhà dần trở nên khan hàng. Điều này đã khiến giao dịch trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) xuất hiện “tiền chênh”. Nhiều dự án căn hộ từ cao cấp đến giá bình dân, người mua nhà đều phải bỏ ra một khoản “tiền ngoài” từ vài chục triệu đồng cho đến vài trăm triệu đồng để thỏa mãn “cơn khát” sở hữu căn hộ của mình.

Có thể điểm qua một vài dự án như Kim Văn Kim Lũ với giá gốc chỉ từ 10-14,5 triệu đồng/m2, nhưng người mua lại phải bỏ ra thêm khoảng 50-100 triệu đồng mỗi căn ở CT12, hay lên tới 200 triệu đồng mỗi căn ở CT11, dự án VP5 Linh Đàm giá gốc chủ đầu tư chỉ từ 14-16 triệu đồng/m2 nhưng tiền ngoài cắt cổ từ 100 triệu đến 280 triệu đồng/căn…Một số dự án ở phân khúc trung bình như CT1 Viện 103 Văn Quán, 136 Hồ Tùng Mậu, CT1 –CT2 Trung Văn, CT3 Cổ Nhuế Nam Cường,…người mua cuối đều phải bỏ thêm khoảng từ 30 – 200 triệu đồng mỗi căn.

Ở phân khúc cao cấp, do nguồn cung căn hộ cao cấp sắp bàn giao đang dần cạn, trên thị trường đã có những giao dịch mua đi, bán lại với lượng tiền chênh đáng kể trung bình khoảng từ 100-300 triệu đồng/căn, nhưng tùy thuộc vào từng dự án, ở những căn hộ vị trí đẹp hướng hồ, căn góc,…sự tăng giá khoảng 5-10% cũng đang diễn ra cục bộ ở những dự án vị trí đắc địa, tiến độ đảm bảo, chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực vốn mạnh.

Thậm chí, nhiều dự án chủ đầu tư còn rục rịch tăng giá bán khi nhu cầu tăng cao, đơn cử như ở Thăng Long Number One giá bán căn hộ tăng khoảng 10% so với năm ngoái, ở Goden West tăng khoảng 6-7%, chủ dự án Hòa Bình Green City mới đây cũng đã chính thức công bố tăng ít nhất 10% ở đợt bán tiếp theo,...

Hiện tượng tăng giá, “sốt nóng” căn hộ chung cư đến nay diễn ra cục bộ ở những dự án chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, đẩy nhanh tiến độ thi công đảm bảo bàn giao nhà đúng cam kết. Bên cạnh đó, những dự án này đều nằm ở khu vực trung tâm của Thủ đô, với hạ tầng được phát triển đồng bộ, tiện ích dịch vụ đầy đủ,...

Ngoài ra, việc áp dụng Thông tư 03 thay đổi cách tính diện tích căn hộ theo “thông thủy” áp dụng từ 8/4, khi đó diện tích căn hộ sẽ giảm đi, đơn giá bán căn hộ trên m2 sàn sẽ tăng lên do chủ đầu tư điều chỉnh lại theo quy định của pháp luật.

Còn nhiều u ám

Bên cạnh những “điểm sáng” trong thị trường nhà ở, bao phủ thị trường BĐS năm 2013 vẫn còn nhiều màu tối, đa phần các dự án vùng ven đô vẫn “án binh bất động” do không có thị trường. Giá chào bán ở hầu hết các dự án giảm sâu.

Báo cáo về thị trường của Bộ Xây dựng lên Chính phủ cho thấy, năm 2013 giá BĐS nói chung vẫn giảm, từ 10%-30% so với cuối 2011. Nguyên nhân của việc giảm giá một phần là do thị trường trầm lắng, một số chủ đầu tư phải giảm giá để cắt lỗ hoặc do một số dự án trước đây đã chào giá quá cao nay phải hạ giá cho phù hợp, nhưng cũng có nguyên nhân do các chủ đầu tư chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh.

Hiện cả nước có tới 4.015 dự án khu đô thị và khu nhà ở. Trong đó, riêng  Hà Nội có tổng số nhà ở theo quy hoạch là 520.695 căn (chung cư là 346.016 căn hộ, nhà thấp tầng là 174.679 căn), tổng vốn đầu tư đăng ký trên 909 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện các chủ đầu tư mới đầu tư khoảng 50 nghìn tỷ để xây dựng nhà ở, 53 nghìn tỷ làm hạ tầng kỹ thuật và GPMB là 28 nghìn tỷ. Có tới 285 dự án cần điều chỉnh. Cả nước cũng có tới khoảng 13% dự án nhà ở phải dừng triển khai, do chủ đầu tư không huy động được thêm nguồn vốn để triển khai tiếp.

Thực tế thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án nằm ở vùng ven xa khu trung tâm cũng phải tìm mọi cách để hút khách mua nhà bằng nhiều chính sách ưu đãi, từ giảm giá bán, chiết khấu, khuyến mãi, tặng quà như Hyundai Hillsate (Hà Đông) giá bán từ 23 -29 triệu đồng/m2, nộp 30% nhận nhà, chiết khấu 9% khi thanh toán 100%...Tuy nhiên, tốc độ bán ở dự án vẫn chậm, một phần diện tích căn hộ lớn khiến tổng giá trị căn hộ trung bình khoảng 3 tỷ đồng, với mức tiền này người mua nhà hoàn toàn có thể mua được căn hộ ở khu trung tâ.

Hay như dự án chung cư The Sparks của Nam Cường cũng vừa đưa ra chương trình thanh toán 30% nhận nhà ngay, 70% vay vốn 20 năm (lãi suất 0% trong năm đầu), miễn phí 5 năm dịch vụ,…để bán những căn hộ còn tồn đọng…

Thống kê của Bộ Xây dựng mới đây còn cho thấy, tồn kho vẫn còn lớn lên đến gần 95 nghìn tỷ, dù đã giảm 26% so với cùng kỳ năm ngoái, tình hình nợ xấu ở các dự án vẫn còn lớn.

Tuy nhiên, nhìn chung xu hướng thị trường đang có dấu hiệu khởi sắc hơn, tính thanh khoản cao hơn nhiều so với năm 2013, giá nhà có dấu hiệu chững lại không giảm liên tiếp như năm ngoái, thậm chí có dự án tăng giá nhẹ.

Kiều Thuật