Bất động sản: Cùng tạo sự chuyển biến

Nhu cầu mua bán nhà nói riêng, bất động sản nói chung sẽ luôn tồn tại. Thị trường dù có đóng băng cỡ nào thì vẫn luôn có người mua kẻ bán.Như năm ngoái, dù thị trường còn rất khó khăn, mỗi quý vẫn có trên một ngàn căn hộ thương mại được bán ra.Tuy nhiên, điều đó cũng không ngăn được giá bán căn hộ có thể sẽ còn giảm trong thời gian tới.

Áp lực giảm giá đến do tổng cung căn hộ trên thị trường lớn hơn tổng cầu thực và số lượng căn hộ mới được chào bán vẫn tiếp tục tăng. Năm ngoái, phân khúc căn hộ giá thấp và trung bình được các nhà đầu tư ưu tiên tung ra và tỷ lệ bán được cũng cao hơn căn hộ cao cấp. Dĩ nhiên, các dự án đã hoặc sắp hoàn thiện được người mua tìm mua hơn là các dự án đang trong quá trình xây dựng.

Thanh khoản của các sản phẩm căn hộ tăng lên còn nhờ vào việc các chủ đầu tư giảm giá bán kèm theo nhiều hình thức khuyến mãi hấp dẫn và phương thức thanh toán linh hoạt để khuyến khích người mua. Áp lực giảm giá còn có thể đến từ sự cạnh tranh.

Đầu năm nay, đất nền thuộc những dự án mà người mua có thể tự xây dựng bỗng trở nên hấp dẫn, đặc biệt ở phía Bắc.Việc chính sách mới cho phép tại một số dự án chủ đầu tư được phân lô bán nền để người dân tự xây dựng đã mở ra cơ hội cho phân khúc này.

Nhiều dự án khu đô thị tại Hà Nội đang xin phép được chuyển từ hình thức bán nhà xây thô sang hình thức phân lô bán nền. Đất nền “lóe sáng” một mặt giúp chủ đầu tư có sản phẩm bán được hàng, thị trường sôi động hơn, nhưng mặt khác lại buộc các sản phẩm căn hộ phải điều chỉnh giảm giá trước áp lực cạnh tranh từ phân khúc đất nền.

Khi giá đất nền tại nhiều dự án không cao hơn giá căn hộ thương mại cùng diện tích, mà chủ nhân lại có thể xây dựng nhà ở theo ý mình, nhiều người vốn dự tính mua căn hộ có thể suy nghĩ lại. Sự dịch chuyển ấy sẽ khiến giá căn hộ thương mại có thể phải giảm để cạnh tranh.

Nhà ở xã hội khó còn là “điểm sáng”

Ai cũng biết rằng nhà ở xã hội chỉ hấp dẫn hơn các phân khúc khác vì giá rẻ, do được hưởng những ưu đãi về thuế, lãi vay dành cho cả nhà đầu tư lẫn người mua… Còn lại, từ vị trí dự án (xa trung tâm) đến những thủ tục phải vượt qua để giao dịch đều có thể làm nản lòng người mua.

Đó còn là những thông tư, nghị định ràng buộc chặt chẽ, liên quan tới điều kiện vay vốn ưu đãi, điều kiện bán lại, phải bán cho ai và nghĩa vụ tài chính như thế nào… Chưa kể đến tâm lý của người mua vốn đã có ý nghĩ giá rẻ thì chất lượng cũng không cao tương xứng. Vậy nên một khi ưu thế giá rẻ của nhà ở xã hội không còn, sẽ có không ít người thay vì “theo” các thủ tục rườm rà để mua nhà ở xã hội sẽ chuyển hướng sang các dự án nhà ở thương mại giá rẻ.

Bởi nếu nhìn vào giá bán cũng như chính sách hỗ trợ mà người mua sẽ được hưởng thì chưa chắc nhà ở xã hội đã rẻ hơn nhà ở thương mại. Nếu xét về chính sách thuế, không chỉ những người mua nhà ở xã hội mới được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, mà người mua nhà ở thương mại có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và có diện tích căn hộ dưới 70m2 cũng được miễn 50% tiền thuế.

Khi các chủ dự án nhà ở thương mại còn tăng thêm độ hấp dẫn cho sản phẩm của mình bằng các hình thức khác, như giãn tiến độ thanh toán, bán trả góp không tính lãi suất trong những năm đầu, tặng gói nội thất, phí quản lý chung cư… thì những dự án nhà ở xã hội ắt phải lo âu.

Có thể nói, nhờ những chính sách hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội của Chính phủ mà giá của loại hình nhà ở này giảm mạnh, giúp nhiều người thu nhập thấp và trung bình tiếp cận được thị trường nhà ở. Nhưng nó cũng tác động đến các phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở thương mại giá rẻ, buộc các chủ đầu tư phải giảm giá sản phẩm cho phù hợp. Chính từ sự cố gắng thu hẹp khoảng cách về giá với nhà ở xã hội của căn hộ thương mại giá rẻ mà bây giờ loại hình nhà ở được Nhà nước khuyến khích lại chịu sự cạnh tranh cực lớn và rất có thể sẽ không còn là “điểm sáng” ngay trong năm nay.

Cùng tháo gỡ rào cản, ách tắc

Tuần qua, dư luận rất quan tâm đến dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần thứ tư được Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét, bởi trong dự thảo có nhiều thay đổi khá quan trọng, như cho phép chủ đầu tư và khách hàng được thỏa thuận thời gian sở hữu căn hộ chung cư và cho phép chủ đầu tư được tự quyết định diện tích nhà chung cư, hay quy định trong vòng ba mươi ngày sau khi giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư… Mà không chỉ các cơ quan ban ngành mới nỗ lực đề xuất các giải pháp, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh cũng có nhiều đề xuất thiết thực nhằm giúp thị trường bất động sản.

Những nỗ lực của họ đã có kết quả khi mới đây Vụ Tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước cho biết đang nghiên cứu để đề xuất tăng thời gian cho người mua nhà vay lãi suất ưu đãi trong gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng lên 15 năm thay vì 10 năm như hiện nay. Khi áp lực trả nợ được kéo giãn thêm năm năm, rất có thể người ta sẽ mạnh dạn vay tiền để mua nhà.

Bên cạnh đó, tỷ lệ 30% tổng giá trị gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng dành cho doanh nghiệp cũng đang được Ngân hàng Nhà nước xem xét lại theo hướng tăng lên, đặc biệt ưu tiên cho những doanh nghiệp có dự án nhà ở xã hội đã triển khai và đang xây dựng dở dang. Việc này vừa giúp doanh nghiệp có vốn hoàn thiện dự án, tăng nguồn cung nhà ở xã hội giá rẻ, vừa giúp cho người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết sắp tới sẽ có hai thông tư hướng dẫn mới, là Thông tư hướng dẫn Nghị định 188 để tạo điều kiện đơn giản cho người làm thủ tục vay mua nhà trong gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, và dự thảo Thông tư hướng dẫn tài sản thế chấp hình thành trong tương lai cho phép người dân được sử dụng nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp để làm tài sản thế chấp.

Song song đó là việc mở rộng số lượng các ngân hàng tham gia giải ngân gói hỗ trợ… Nghĩa là, nếu khắc phục và cải thiện được những rào cản, ách tắc, khả năng giải ngân gói 30 ngàn tỉ đồng sẽ gia tăng, tạo động lực thu hút thêm nhiều nguồn vốn mạnh hơn cùng tham gia, từ đó giúp thị trường địa ốc sớm hồi phục.