Bơm gói tín dụng 100.000 tỷ vào bất động sản bằng cách nào?

Hiện nay nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn. Theo thống kê sơ bộ hiện trên cả nước có tới 3.742 dự án nhà ở, khu đô thị nhưng chỉ có khoảng 167 dự án nhà ở xã hội, với tổng vốn đầu tư trên 24.000 tỷ, trong khi nhu cầu vốn cho hơn 3.700 dự án lên tới 3,5 triệu tỷ đồng. Điều này cho thấy thị trường đang tập trung nhiều vào nhà ở thương mại, giá cao. Nhu cầu về nhà ở xã hội theo Bộ Xây dựng hiện nay cả nước cần tới hơn 1 triệu căn nhà, chỉ riêng tại 2 thành phố lớn cần trên 240.000 căn, trong khi đó hiện chỉ có 124 dự án đang triển khai đáp ứng khoảng 78.700 căn.

Qua thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, giá trị hàng tồn kho BĐS hiện nay vào khoảng hơn 94.458 tỷ đồng, giá trị trung bình mỗi căn hộ khoảng 1,5 tỷ đồng và nhà thấp tầng khoảng 1,8 tỷ đồng. Như vậy hàng tồn kho còn nhiều, và chủ yếu ở phân khúc giá cao.

Do vậy, theo bản báo cáo đánh giá tác động của Đề án thành lập “cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở” do BIDV dự thảo là rất cần thiết để tạo cơ chế vốn trung và dài hạn cho thị trường, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở an sinh xã hội còn cao hiện nay.

Việc thành lập Ngân hàng tái cho vay thế chấp nhà ở là việc thực hiện giải pháp tạo cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực nhà ở, giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng xã hội.

Mô hình hoạt động của cơ quan này dưới hình thức là một Ngân hàng tái cho vay thế chấp nhà ở, có vốn điều lệ tại thời điểm thành lập là 3.000 tỷ đồng. Cơ chế hoạt động của Ngân hàng này có thể huy động vốn ODA, phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, huy động nguồn vốn hợp pháp khác, tái cho vay thế chấp nhà ở, mua lại các khoản vay thế chấp nhà ở đủ điều kiện từ các định chế tài chính,…

Tái cho vay phát triển nhà ở xã hội và mua lại các khoản vay thế chấp nhà ở đủ điều kiện chính là 2 phương án kinh doanh mà Đề án thành lập Ngân hàng này đưa ra. Ngân hàng tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh cho các ngân hàng thương mại (kỳ hạn 10 năm), dùng nguồn vốn này tái tài trợ cho các khoản vay phát triển nhà ở xã hội mà các ngân hàng thương mại cấp cho khách hàng (tổ chức, cá nhân đủ điều kiện vay). Ước tính lượng trái phiếu mà Chính phủ bảo lãnh phát hành mỗi năm khoảng 20.000 tỷ, tổng lượng phát hành trong 5 năm khoảng 100.000 tỷ.

Theo báo cáo đánh giá này, dòng vốn 100.000 tỷ này được Ngân hàng tái cho vay thế chấp nhà ở dùng là kênh dẫn vốn vào lĩnh vực an sinh xã hội về nhà ở khi đó sẽ có tác động tích cực tới sự phát triển ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, nội thất,…gia tăng thu nhập cho người lao động và doanh nghiệp, điều tiết dòng vốn đưa vào sản xuất, góp phần phát triển kinh tế bền vững.

Đối với việc mua lại các khoản vay đủ điều kiện: Nguồn vốn để thực hiện điều này được thông qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Có nghĩa là Ngân hàng tái cho vay thế chấp nhà ở phát hành trái phiếu cho ngân hàng thương mại. Sau đó, dùng nguồn tiền này mua lại các khoản vay nhà ở đủ điều kiện từ các ngân hàng thương mại.

Sau 5 năm hết kỳ hạn trái phiếu, Ngân hàng tái cho vay thế chấp nhà ở bán lại các khoản vay này cho chính ngân hàng thương mại. Ước tính lượng trái phiếu phát hành mỗi năm khoảng 30.000 tỷ đồng trong vòng 2 năm từ 2014 đến 2015.

Kiều Thuật