Cần hạn chế rủi ro trong quy định thế chấp nhà ở
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần đưa ra những quy định cụ thể hơn nữa để tránh tình trạng chủ đầu tư đã thực hiện thế chấp dự án vào ngân hàng, sau đó lại bán cho khách hàng từng căn hộ lẻ.
Khi đó, khách hàng mua nhà cũng có quyền đem căn hộ hình thành trong tương lai để thế chấp vay tiền.
Đa số các chuyên gia tại Hội thảo góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi) do Đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM tổ chức ngày 21/3 tại TPHCM, cho rằng việc chủ đầu tư hay các cá nhân được thế chấp dự án, thậm chí nhà ở đang xây dựng, cho ngân hàng theo quy định trong dự thảo Luật Nhà ở có thể gây rủi ro cho người mua nhà và phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp.
Điều 142 trong dự thảo Luật Nhà ở cho phép các tổ chức, cá nhân mua nhà ở trong tương lai tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở để vay vốn.
Đặc biệt, với các dự án xây dựng nhà ở hay nhà ở đang xây dựng trong dự án sẽ được quyền thế chấp tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở. Thời hạn giải chấp sẽ phải thực hiện trước khi chủ đầu tư dự án hay các tổ chức, cá nhân tiến hành ký hợp đồng mua bán hay cho thuê với khách hàng mua nhà.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội luật gia TPHCM, quy định này của Dự thảo là một bước tiến mới, tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn của các chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và những tổ chức, cá nhân có nhu cầu về phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, dự thảo cần đưa ra những quy định cụ thể hơn nữa để tránh tình trạng chủ đầu tư đã thực hiện thế chấp dự án vào ngân hàng, sau đó lại bán cho khách hàng từng căn hộ lẻ. Khi đó, khách hàng mua nhà cũng có quyền đem căn hộ hình thành trong tương lai để thế chấp vay tiền.
Như vậy, cơ quan Nhà nước sẽ không thể kiểm soát và quản lý được hết các tình huống. Mặt khác, cơ sở dữ liệu hiện nay đang mới xây dựng, chưa có sự cập nhật kịp thời tình trạng, lịch sử của từng căn hộ, dự án nhỏ nên rủi ro sẽ dễ xảy ra với khách hàng nếu như chủ đầu tư có hành vi lừa dối khách hàng. Một ngôi nhà, dự án có thể được cầm cố 2, 3… lần trở lên sẽ gây ra rủi ro cho các ngân hàng và khách hàng rất lớn.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, quy định nhà ở trong các dự án xây dựng nhà ở trước khi giao dịch phải có văn bản về giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa thế chấp để tránh trường hợp một căn nhà được thế chấp hai lần bởi cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Theo Tiến sỹ Trần Du Lịch, Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM, cần quy định cụ thể về góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai. Theo đó, quy định rõ đến giai đoạn nào thì bắt buộc phải ký hợp đồng mua bán nhà ở.
Đồng thời, để hạn chế tình trạng cùng 1 dự án hay nhà ở sẽ được cầm cố nhiều lần làm ảnh hưởng đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng, cần phải quy định đối với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thì chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở; chỉ áp dụng huy động vốn đối với tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản. Từ đó, sẽ góp phần đảm bảo ổn định thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, tích lũy, lũng đoạn thị trường nhà ở.
Đa số các chuyên gia tại Hội thảo góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi) do Đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM tổ chức ngày 21/3 tại TPHCM, cho rằng việc chủ đầu tư hay các cá nhân được thế chấp dự án, thậm chí nhà ở đang xây dựng, cho ngân hàng theo quy định trong dự thảo Luật Nhà ở có thể gây rủi ro cho người mua nhà và phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp.
Điều 142 trong dự thảo Luật Nhà ở cho phép các tổ chức, cá nhân mua nhà ở trong tương lai tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở để vay vốn.
Đặc biệt, với các dự án xây dựng nhà ở hay nhà ở đang xây dựng trong dự án sẽ được quyền thế chấp tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở. Thời hạn giải chấp sẽ phải thực hiện trước khi chủ đầu tư dự án hay các tổ chức, cá nhân tiến hành ký hợp đồng mua bán hay cho thuê với khách hàng mua nhà.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội luật gia TPHCM, quy định này của Dự thảo là một bước tiến mới, tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn của các chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và những tổ chức, cá nhân có nhu cầu về phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, dự thảo cần đưa ra những quy định cụ thể hơn nữa để tránh tình trạng chủ đầu tư đã thực hiện thế chấp dự án vào ngân hàng, sau đó lại bán cho khách hàng từng căn hộ lẻ. Khi đó, khách hàng mua nhà cũng có quyền đem căn hộ hình thành trong tương lai để thế chấp vay tiền.
Như vậy, cơ quan Nhà nước sẽ không thể kiểm soát và quản lý được hết các tình huống. Mặt khác, cơ sở dữ liệu hiện nay đang mới xây dựng, chưa có sự cập nhật kịp thời tình trạng, lịch sử của từng căn hộ, dự án nhỏ nên rủi ro sẽ dễ xảy ra với khách hàng nếu như chủ đầu tư có hành vi lừa dối khách hàng. Một ngôi nhà, dự án có thể được cầm cố 2, 3… lần trở lên sẽ gây ra rủi ro cho các ngân hàng và khách hàng rất lớn.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, quy định nhà ở trong các dự án xây dựng nhà ở trước khi giao dịch phải có văn bản về giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa thế chấp để tránh trường hợp một căn nhà được thế chấp hai lần bởi cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Theo Tiến sỹ Trần Du Lịch, Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM, cần quy định cụ thể về góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai. Theo đó, quy định rõ đến giai đoạn nào thì bắt buộc phải ký hợp đồng mua bán nhà ở.
Đồng thời, để hạn chế tình trạng cùng 1 dự án hay nhà ở sẽ được cầm cố nhiều lần làm ảnh hưởng đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng, cần phải quy định đối với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thì chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở; chỉ áp dụng huy động vốn đối với tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản. Từ đó, sẽ góp phần đảm bảo ổn định thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, tích lũy, lũng đoạn thị trường nhà ở.
Theo Thanh Thủy
CÙNG CHUYÊN MỤC
