Đất nền: Vàng ít - Cám nhiều

Hai tháng trở lại đây, tại các con đường, ngõ hẻm từ Suối Tiên (quận 9), đến các khu vực nội thành như quận 3, quận 1... TP.HCM xuất hiện các backdrop rao bán đất nền ở khu vực quận 9, quận 2 với mức giá "rẻ bất ngờ".

Sau khi mở bán đất nền khu dân cư (KDC) Mỹ Long 1, hôm 8/9 vừa rồi, Tổng công ty Thái Sơn đã mở bán KDC Mỹ Long II (P. Long Thạnh Mỹ, quận 9). Khu II có mức giá chào bán khá mềm, chỉ từ 250 triệu đồng/nền (50m²) tùy vào vị trí và bề rộng mặt đường nội bộ.

Trong khi đó, khu I với mức giá từ 426 triệu đồng/nền nhưng gần chợ, nhà thờ và liền kề với ba dự án KDC khác. Theo lý giải của nhân viên kinh doanh Công ty, khách hàng có thể xây nhà sau 3 tháng nữa (hoàn tất cơ sở hạ tầng) và sẽ thanh toán 5% còn lại trong tổng số tiền sau khi nhận sổ đỏ.

Khác với những năm trước, ở các quận vùng ven thường mở bán những dự án đất nền biệt thự giá từ 4 tỷ đồng/nền, một năm trở lại đây, các chủ đầu tư tiến đến xu hướng thu nhỏ diện tích nền biệt thự để giá dao động từ 2 - 4 tỷ đồng/nền, nhằm giảm áp lực tài chính cũng như mở rộng đối tượng khách hàng.

Ngoài các chủ đầu tư lớn, có uy tín, hiện ở khu vực quận 9 và quận 2 xuất hiện nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ quảng cáo sản phẩm khắp nơi, song chỉ đơn thuần là dạng "té nước theo mưa".

Theo chia sẻ của một chủ văn phòng giao dịch nhà đất trên đường Dương Đình Hội (quận 9), thị trường nhà đất ở quận 9 đang xôn xao chuyện đất nền giá 200 - 250 triệu/nền ở các khu Long Trường, Long Thạnh Mỹ.

Đây là mức giá được xem là phù hợp với túi tiền của nhiều tri thức trẻ. Nắm bắt được tâm lý này, dân đầu tư nhỏ lẻ chấp nhận bỏ ra 5 - 7 tỷ đồng ban đầu để mua đất làm "dự án" (chủ yếu là đất nông nghiệp) và sau đó tự ý phân lô bán nền.

Chủ văn phòng này lý giải, các khu "dự án" như thế đều bán cho khách hàng dưới dạng "đồng sở hữu". Chẳng hạn, khu đất được phân thành 40 nền thì 39 người mua phải ký cam kết "đồng sở hữu - sử dụng cùng một sổ”.

Dĩ nhiên, giấy tờ, hợp đồng mua bán vẫn được chứng nhận của phường nhưng thực tế đó chỉ là xác nhận mua bán, không có giá trị khi tiến hành tách sổ đỏ hay xin giấy phép xây dựng. Và dĩ nhiên, hệ quả là bên bán "vốn ít, lời to" nhưng bên mua phải chịu "đòn".

Thực tế chứng minh, gần đây, hơn 20 căn nhà xây dựng trái phép đã bị tháo gỡ khi người mua theo thủ tục mua bán dễ dãi này. Được biết, tình trạng này cũng đang xảy ra ở nhiều khu vực thuộc huyện Nhà Bè.

Rẻ chớ mừng, bèo đừng ham

Không riêng TP.HCM, giao dịch đất nền ở các vùng lân cận như Đồng Nai, Bình Dương cũng đang bắt đầu có giao dịch trở lại. Đoạn từ ngã ba Vũng Tàu đến Long Thành tràn ngập thông tin bán đất. Tuy nhiên, ở thời điểm này, rất khó xảy ra cảnh cung thấp hơn cầu như trước.

Gần Khu công nghiệp Tam Phước (xã Tam Phước, TP. Biên Hòa, Đồng Nai), khá nhiều nền 100m² được rao với giá "thượng vàng hạ cám", từ 60 - 180 triệu/nền.

Một "cò đất" tại khu Tam Phước dẫn chúng tôi "dạo" vòng quanh từ Khu công nghiệp Tam Phước đến Trường Lục quân II... giải thích, giá rao bán là thế nhưng "tiền nào của nấy, đừng thấy giá rẻ mà vội mừng".

Thực tế thì những nền giá 60 - 70 triệu đồng vẫn có nhưng chủ yếu là đất trồng cây lâu năm, nằm khá sâu so với quốc lộ 51 và phải ít nhất 5 - 10 năm tới mới thấy được... tiềm năng!

Tuy nhiên, với những khu đất có hạ tầng kết nối tốt với trục quốc lộ 51, gần chợ, trường học, hoặc ngay chợ, giá không dưới 300 triệu đồng/nền. Tại văn phòng giao dịch nằm gần UBND xã Tam Phước, chúng tôi chứng kiến khách hàng đều đặn đến tìm hiểu mua đất, chủ yếu từ TP.HCM và các khu vực ngoại tỉnh.

Một cặp vợ chồng đang tìm mua nền 200m² ở gần Khu công nghiệp Long Đức với ý định chuyển nhà từ Hóc Môn (TP.HCM) xuống cạnh chỗ làm là khu công nghiệp Long Đức để tiết giảm thời gian và chi phí.

Song, về phía người mua, đặc biệt là mua để ở phải thật cẩn trọng trong các thủ tục pháp lý vì không ít chủ đầu tư nhỏ lẻ ở Đồng Nai cũng sử dụng chiêu "đồng sở hữu" như ở TP.HCM.

Sau thời gian phát triển "nóng" (giai đoạn 2006 - 2007), Bình Dương bất động sản trở thành thị trường bão hòa, đa số đất nền giao dịch ở thị trường thứ cấp.

Gần đây, rải rác một số dự án mới được phân phối ra thị trường. Được biết, sắp tới, Công ty Địa ốc Kim Oanh phân phối một dự án đất nền do Becamex làm chủ đầu tư với mức giá thấp nhất là 200 triệu đồng/100m².

Song, sau sự xuất hiện của Tập đoàn Tokyu và dự án Sora Gardens cũng như căn hộ giá từ 450 triệu của Nam Long đã hướng sự chú ý của thị trường sang phân khúc căn hộ.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, thị trường nhà ở Bình Dương khá hấp dẫn đối với người mua là khách ngoại tỉnh, đặc biệt là từ TP.HCM và Hà Nội. Hầu hết người mua là các nhà đầu tư dài hạn nhằm thu lợi từ việc tăng giá nhà đất hoặc tìm kiếm lợi nhuận bằng cách cho thuê.