Mắc kẹt vì đất nền dự án
Hàng loạt khách hàng mua đất nền dự án đã không được phép xây dựng nhà ở, mặc dù chủ đầu tư đã có biên bản bàn giao đất. Lý do là chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Ngoài ra, nếu trước kia đất dự án chỉ cần dựa vào quy hoạch 1/500 để xây dựng, thì nay phải xin cấp phép mà thủ tục lại nhiêu khê. Tình trạng trên khiến giao dịch đất nền ngưng trệ, thị trường đất nền đã khó càng khó khăn hơn.
Nhận nền nhưng không xây được nhà
Nhiều khách hàng mua đất nền (thực chất là hợp đồng hợp tác đầu tư) tại dự án A.T.V (Nhà Bè) sau khi được chủ đầu tư bàn giao đất đã tiến hành xây dựng nhà. Tuy nhiên, khi khách hàng có nhu cầu xây dựng nhà để ở thì không được phép vì dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Lý do dự án chưa được cấp sổ đỏ vì chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định.
Tương tự, nhiều khách hàng “mua đất” dưới hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư hạ tầng dự án để nhận nền đất xây dựng nhà ở” tại dự án KDC An Sương thuộc phường Tân Hưng Thuận, quận 12 do Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh nhà (trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn) làm chủ đầu tư. Sau khi góp đủ 95% giá trị nền đất, khách hàng được chủ đầu tư bàn giao đất bằng biên bản. Trước kia, khi nhận biên bản bàn giao đất, khách hàng đã đủ điều kiện tiến hành xây dựng nhà theo quy hoạch 1/500 của dự án. Tuy nhiên, từ ngày 1-7-2013 đến nay, người dân có đất tại đây không thể tiến hành xây dựng.
Ông K., một khách hàng phản ánh, “mua đất” từ năm 2010, đến tháng 8-2013 khi có nhu cầu xây nhà để kinh doanh, ông đến Ban quản lý dự án liên hệ xây nhà thì được trả lời hiện nay chưa được phép xây dựng mà phải chờ đến khi nào cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong hợp đồng góp vốn nói trên chẳng có điều khoản nào quy định bao lâu thì chủ đầu tư sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên góp vốn.
Sau nhiều lần liên hệ, ông K. được nhân viên Ban quản lý dự án hướng dẫn, nếu cần gấp thì khách hàng tự đi làm giấy chứng nhận bằng cách cầm toàn bộ giấy tờ liên quan như hợp đồng góp vốn, biên lai đóng tiền… đến UBND quận 12 để xin cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, liên hệ bộ phận tiếp nhận hồ sơ UBND quận 12, nơi đây trả lời chỉ giải quyết cho những trường hợp tái định cư, còn “hợp đồng góp vốn” thì không nhận hồ sơ.
Ông K. bức xúc vì bỏ gần 2 tỷ đồng ra mua lại lô đất chưa đến 100m² nhưng chẳng được xây dựng, giấy chứng nhận cũng chẳng biết bao giờ có.
Bởi vậy, giá đất khu vực này có lúc lên đến 35 triệu đồng/m² nhưng nay còn chưa đến 20 triệu đồng/m². Nhiều khách hàng phản ánh thêm, mặc dù quy định là vậy nhưng nếu khách hàng “chung chi” từ 30-40 triệu đồng thì vẫn có thể xây dựng được. Điều đáng nói là dự án này đã đầu tư và bàn giao nền cho khách hàng gần 10 năm nay nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Ông Phan Quang Tống, Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh nhà, cho biết toàn bộ dự án đã nộp tiền sử dụng đất, hiện nay công ty đang làm thủ tục để “ra sổ” cho từng nền đất.
Tại hàng loạt dự án tại khu Nam TP, quận 2, quận 9, Thủ Đức… khách hàng cũng lâm vào tình cảnh tương tự. Theo Nghị định 64/2012 của Chính phủ về cấp phép xây dựng (có hiệu lực từ ngày 20-10-2012) và Thông tư số 10 hướng dẫn thì thành phần xin cấp phép xây dựng ngoài thành phần hồ sơ như cũ còn có bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, những dự án chưa có sổ đỏ sẽ không được cấp phép xây dựng.
Ông Trần Quốc Tuấn, Trưởng phòng Cấp phép Sở Xây dựng TPHCM, cho biết khi chủ đầu tư thực nghĩa vụ tài chính đầy đủ, họ mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lúc đó mới được cấp phép xây dựng. Quy định buộc phải xin phép xây dựng tại các dự án theo Nghị định 64, theo ông Tuấn là nhằm tăng cường quản lý trong quá trình xây dựng vì trước kia giao hết cho chủ đầu tư không có sự giám sát trong quá trình xây dựng sau này hậu quả do người mua lãnh hết, ngoài ra hạ tầng cũng không được chủ đầu tư đầu tư xây dựng như quy hoạch.
Ông Nguyễn Văn Minh, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng Tân Thuận, cho biết nhiều khách hàng có ý định mua đất nhưng khi biết chưa rõ khi nào mới được xây nhà, họ đành rút lui. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho rằng nên cho nhà đầu tư đóng tiền sử dụng đất theo phân kỳ đầu tư của dự án, làm đến đâu đóng tiền đến đó. Ngoài ra, việc thẩm định giá đất theo giá thị trường theo tinh thần Nghị định 69 cũng gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, bởi thẩm định nhiều lần mà chẳng ra “đáp số”, mà không đóng tiền sử dụng đất thì không thể xin phép xây dựng được.
Ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), đề nghị nếu doanh nghiệp không đủ tiền nộp sử dụng đất một lần thì nền đất nào đã có khách hàng góp vốn xong thì “ra sổ” cho nền đất ấy để người mua có đủ điều kiện xin phép xây nhà.
Phó Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Hữu Tín cho biết, ông đã nghe doanh nghiệp và người dân kêu ca rất nhiều về những vấn đề trên. Tuy nhiên, có những quy định vượt ngoài thẩm quyền của chính quyền TP. Do đó, TP sẽ tiếp tục có ý kiến với trung ương để điều chỉnh những quy định chưa hợp lý.
Nhận nền nhưng không xây được nhà
Nhiều khách hàng mua đất nền (thực chất là hợp đồng hợp tác đầu tư) tại dự án A.T.V (Nhà Bè) sau khi được chủ đầu tư bàn giao đất đã tiến hành xây dựng nhà. Tuy nhiên, khi khách hàng có nhu cầu xây dựng nhà để ở thì không được phép vì dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Lý do dự án chưa được cấp sổ đỏ vì chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định.
Tương tự, nhiều khách hàng “mua đất” dưới hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư hạ tầng dự án để nhận nền đất xây dựng nhà ở” tại dự án KDC An Sương thuộc phường Tân Hưng Thuận, quận 12 do Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh nhà (trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn) làm chủ đầu tư. Sau khi góp đủ 95% giá trị nền đất, khách hàng được chủ đầu tư bàn giao đất bằng biên bản. Trước kia, khi nhận biên bản bàn giao đất, khách hàng đã đủ điều kiện tiến hành xây dựng nhà theo quy hoạch 1/500 của dự án. Tuy nhiên, từ ngày 1-7-2013 đến nay, người dân có đất tại đây không thể tiến hành xây dựng.
Ông K., một khách hàng phản ánh, “mua đất” từ năm 2010, đến tháng 8-2013 khi có nhu cầu xây nhà để kinh doanh, ông đến Ban quản lý dự án liên hệ xây nhà thì được trả lời hiện nay chưa được phép xây dựng mà phải chờ đến khi nào cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong hợp đồng góp vốn nói trên chẳng có điều khoản nào quy định bao lâu thì chủ đầu tư sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên góp vốn.
Sau nhiều lần liên hệ, ông K. được nhân viên Ban quản lý dự án hướng dẫn, nếu cần gấp thì khách hàng tự đi làm giấy chứng nhận bằng cách cầm toàn bộ giấy tờ liên quan như hợp đồng góp vốn, biên lai đóng tiền… đến UBND quận 12 để xin cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, liên hệ bộ phận tiếp nhận hồ sơ UBND quận 12, nơi đây trả lời chỉ giải quyết cho những trường hợp tái định cư, còn “hợp đồng góp vốn” thì không nhận hồ sơ.
Ông K. bức xúc vì bỏ gần 2 tỷ đồng ra mua lại lô đất chưa đến 100m² nhưng chẳng được xây dựng, giấy chứng nhận cũng chẳng biết bao giờ có.
Bởi vậy, giá đất khu vực này có lúc lên đến 35 triệu đồng/m² nhưng nay còn chưa đến 20 triệu đồng/m². Nhiều khách hàng phản ánh thêm, mặc dù quy định là vậy nhưng nếu khách hàng “chung chi” từ 30-40 triệu đồng thì vẫn có thể xây dựng được. Điều đáng nói là dự án này đã đầu tư và bàn giao nền cho khách hàng gần 10 năm nay nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Ông Phan Quang Tống, Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh nhà, cho biết toàn bộ dự án đã nộp tiền sử dụng đất, hiện nay công ty đang làm thủ tục để “ra sổ” cho từng nền đất.
Tại hàng loạt dự án tại khu Nam TP, quận 2, quận 9, Thủ Đức… khách hàng cũng lâm vào tình cảnh tương tự. Theo Nghị định 64/2012 của Chính phủ về cấp phép xây dựng (có hiệu lực từ ngày 20-10-2012) và Thông tư số 10 hướng dẫn thì thành phần xin cấp phép xây dựng ngoài thành phần hồ sơ như cũ còn có bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, những dự án chưa có sổ đỏ sẽ không được cấp phép xây dựng.
Tháo gỡ bằng cách nào?
Ông Trần Quốc Tuấn, Trưởng phòng Cấp phép Sở Xây dựng TPHCM, cho biết khi chủ đầu tư thực nghĩa vụ tài chính đầy đủ, họ mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lúc đó mới được cấp phép xây dựng. Quy định buộc phải xin phép xây dựng tại các dự án theo Nghị định 64, theo ông Tuấn là nhằm tăng cường quản lý trong quá trình xây dựng vì trước kia giao hết cho chủ đầu tư không có sự giám sát trong quá trình xây dựng sau này hậu quả do người mua lãnh hết, ngoài ra hạ tầng cũng không được chủ đầu tư đầu tư xây dựng như quy hoạch.
Ông Nguyễn Văn Minh, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng Tân Thuận, cho biết nhiều khách hàng có ý định mua đất nhưng khi biết chưa rõ khi nào mới được xây nhà, họ đành rút lui. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho rằng nên cho nhà đầu tư đóng tiền sử dụng đất theo phân kỳ đầu tư của dự án, làm đến đâu đóng tiền đến đó. Ngoài ra, việc thẩm định giá đất theo giá thị trường theo tinh thần Nghị định 69 cũng gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, bởi thẩm định nhiều lần mà chẳng ra “đáp số”, mà không đóng tiền sử dụng đất thì không thể xin phép xây dựng được.
Ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), đề nghị nếu doanh nghiệp không đủ tiền nộp sử dụng đất một lần thì nền đất nào đã có khách hàng góp vốn xong thì “ra sổ” cho nền đất ấy để người mua có đủ điều kiện xin phép xây nhà.
Phó Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Hữu Tín cho biết, ông đã nghe doanh nghiệp và người dân kêu ca rất nhiều về những vấn đề trên. Tuy nhiên, có những quy định vượt ngoài thẩm quyền của chính quyền TP. Do đó, TP sẽ tiếp tục có ý kiến với trung ương để điều chỉnh những quy định chưa hợp lý.
Theo ĐỖ TRÀ GIANG
CÙNG CHUYÊN MỤC
Nhiều dự án Tập đoàn Phúc Sơn của Hậu "Pháo" bị điểm tên
07:25 , 29/02/2024
