Thông tư về quản lý, sử dụng chung cư: Lúng túng áp dụng

GS.TS Đặng Hùng Võ

38 bài viết

• Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây
  Tại: GS Đặng Hùng Võ: “Thị trường bất động sản hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước”

Đẩy khó cho ban quản trị

Trước khi Thông tư 02 có hiệu lực, báo chí đã nhiều lần lên tiếng cho rằng, những hành vi cấm trong chung cư vô lý và không nên luật hoá những quy định trên. Tuy nhiên, trả lời báo chí, Bộ Xây dựng cho hay, những quy định trên chỉ nhằm hướng dẫn ban quản trị đưa ra nội quy tắc phù hợp cho toà nhà của mình, chứ không phải quy định pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước.

Tuy vậy, chính trong thông tư trên nêu rõ, người có hành vi vi phạm những quy định trên sẽ bị xử phạt. Những thông tin tại thông tư và trả lời báo chí không nhất quán của Bộ Xây dựng khiến ban quản trị toà nhà không biết phải triển khai thế nào (khi thông tư bắt đầu có hiệu lực). Bởi lẽ, hầu hết các toà chung cư đều có nội quy sử dụng, những hành vi cấm chỉ mang tính nhắc nhở nếu cư dân vi phạm.

Ông Nguyễn Văn Cẩn-Trưởng Ban quản trị toà Keangnam (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, ban quản trị toà nhà đang giữ quá nhiều vai trò khi số lượng thành viên có hạn nên không thể kiêm luôn việc kiểm soát hành vi nói tục, chửi bậy trong chung cư. “Có những việc chẳng cần cấm người dân cũng thực hiện.

Cụ thể, cư dân toà Keangnam đều sử dụng máy sấy quần áo và không cần phơi quần áo ngoài ban công. Việc đưa ra những hành vi cấm của Bộ Xây dựng không khả thi với từng toà nhà”, ông Cẩn nói. Còn một thành viên Ban quản trị toà The Manor (Mỹ Đình, Hà Nội) cho rằng, từ ngày thông tư áp dụng chưa ai bị phạt vì những hành vi cấm theo quy định của Bộ Xây dựng. Và những quy định này đưa ra chỉ để cho vui.

Thậm chí, ngay như tại chung cư cao cấp Times City (Hai Bà Trưng, Hà Nội) dù nội quy toà nhà có cấm cư dân phơi quần áo ngoài ban công nhưng người dân phản đối nên cũng đành phải chịu.

“Thừa tiểu tiết, thiếu vấn đề sát sườn”

Ngoài những vấn đề về quy định vô lý như trên, Thông tư 02 của Bộ Xây dựng lại cho phép chủ đầu tư được quyền mua bán chỗ để ô tô. Điều này cũng khiến chính cư dân quan ngoại sẽ xảy ra nhiều biến tướng mà cơ quan nhà nước không quản lý được.

Ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) phân tích, quy định này tạo lợi thế hơn cho chủ đầu tư. Bởi vì, chủ sở hữu nhà chung cư chỉ được chuyển nhượng, cho thuê lại chỗ để ô tô cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, thông tư đã không hạn chế quyền của chủ đầu tư đã sở hữu chỗ để ô tô.

Vì vậy, HoREA đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng hoàn thiện quy định này bằng quy định: “Người mua chỗ để ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì phải ưu tiên chuyển nhượng, cho thuê các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó. Nếu các đối tượng này không mua, không thuê thì được quyền chuyển nhượng, cho người có nhu cầu thuê”.

Việc thông tư đưa ra áp dụng không khả thi từng xảy ra nhiều với những văn bản của Bộ Xây dựng. Cách đây không lâu, Thông tư 16/2010 cũng của Bộ Xây dựng đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ là tim tường và thông thủy bị cho là mâu thuẫn với Luật Nhà ở và gây thiệt hại cho khách hàng. Sự việc căng thẳng đến mức Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã phải 2 lần yêu cầu Bộ Xây dựng giải trình (năm 2011 và năm 2014). Sau đó, Bộ Xây dựng ra văn bản khẳng định Thông tư 16 không sai, đồng thời ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định một phương án tính diện tích căn hộ là thông thủy. Nhiều ý kiến thắc mắc, nếu không sai sao Bộ Xây dựng lại ban hành thông tư mới cùng vấn đề đó.

Bình luận về những quy định mới ban hành đã chịu sự phản đối gay gắt của người dân, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Lâu nay, cách làm luật nhiều khi thiếu thực tế, có tầm nhìn ngắn hạn. Những quy định liên quan trực tiếp đến đời sống của người dân nhưng lại không tham khảo ý kiến của dân nên khó đi vào cuộc sống. Ông Võ cho rằng, quy định của Thông tư 02 là “thừa tiểu tiết, thiếu vấn đề sát sườn”.

“Hầu hết các quy định trong thông tư này đều không có chế tài, nếu không làm cũng chẳng biết phải xử lý ai và xử lý ra sao. Tôi cho rằng, Quyết định số 08 Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2008 “thất bại” chính là vì thiếu chế tài. Thông tư 02 hình như cũng đang đi vào vết xe đổ của quyết định đó”, ông Võ nói.

Chậm ban hành quy chế quản lý nhà chung cư: Nhiều rắc rối