Tín dụng cho bất động sản cần khéo léo, mềm mại

"Có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính, tiền tệ, vật liệu xây dựng... nên thị trường bất động sản là tác nhân quan trọng thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Do đó, các chính sách tín dụng cần phải khéo léo, mềm mại để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh", ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Nhiều chuyên gia lo lắng, thắt chặt tín dụng sẽ tác động xấu đến thị trường bất động sản , đồng thời ảnh hưởng không tốt tới GDP, ý kiến của ông như thế nào?

Thông thường, tín dụng cho bất động sản chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống và mức tăng trưởng tín dụng bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 5% là tỷ lệ hợp lý, giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm dần từ 18% năm 2016 xuống còn 12% năm 2017 và chỉ còn 5% năm 2018. Trong đó, quý 4/2018 đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý 3/2018. Hiện, tỷ lệ dư nợ bất động sản khoảng hơn 500 ngàn tỷ trong 7,4 triệu tỷ dư nợ tín dụng nói chung, nằm ở ngưỡng rất an toàn.

Với những thông số như trên, tôi cho rằng thời điểm này thị trường đang phát triển rất lành mạnh và chưa cần thiết phải can thiệp siết tín dụng. Nếu can thiệp quá đột ngột sẽ tác động tiêu cực tới hoạt động kinh doanh nói chung, trong đó có thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới sự phát triển của nền kinh tế đất nước.

Vậy theo ông, chính sách thắt chặt tín dụng là không cần thiết?

Thị trường bất động sản từ năm 2015 đến nay phát triển khá tốt, thể hiện ở số lượng giao dịch tăng; giá cả ổn định; bất động sản nhà ở hiện gần như không có tồn kho; thời gian trung bình bán hết sản phẩm của 1 dự án thấp nhất Đông Nam Á. Nhưng khi dòng tiền bị siết chặt, đồng nghĩa với nguồn vốn vào bất động sản giảm mạnh.

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về dự thảo thay thế Thông tư 36, quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%, tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên.

Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản. Hiện, tổng tài sản của các ngân hàng gấp đôi GDP, vẫn là nguồn vốn chính cung cấp cho nền kinh tế, đặc biệt, nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu vẫn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển và cần nhiều thời gian mới có thể trở thành nguồn huy động vốn thay thế cho vốn tín dụng, những định chế tài chính phi ngân hàng khác muốn hoàn thiện cũng cần hàng chục năm nữa.

Bởi vậy, nhiệm vụ Ngân hàng Nhà nước đầu tiên là đảm bảo an toàn, ổn định toàn hệ thống, chống lạm phát, nhưng cũng cần đảm bảo dòng vốn đầu tư kinh doanh cho các doanh nghiệp.

Bên cạnh dòng tiền giảm, thì việc siết chặt thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng... cũng khiến cho nguồn cung bất động sản giảm mạnh do rất ít dự án được xét duyệt.

Tại Tp.HCM, số dự án được cấp phép xây dựng giảm 67%. Giấy phép xây dựng trong nhà dân giảm 16%. Dòng tiền vào thị trường bất động sản bị cắt đột ngột rất nguy hiểm. Nếu bất động sản "chết" thì ngân hàng là ngành phải chịu ảnh hưởng đầu tiên.

Theo ông, lộ trình hạn chế tín dụng cho bất động sản như thế nào là hợp lý?

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc ban hành các biện pháp điều chỉnh, nhằm quản lý chặt chẽ, đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng, chống thất thu ngân sách nhà nước, từ đó bảo đảm phát triển của kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, những chính sách điều chỉnh cần phải có lộ trình phù hợp, tránh tình trạng thay đổi đột ngột, coi trọng việc bảo đảm an toàn từ phía quản lý.

Những chính sách sau khi ban hành cần phải có đánh giá tác động hàng năm và sửa đổi kịp thời khi có những bất hợp lý trong quá trình thực hiện. Theo ý kiến của Hiệp hội Bất động sản, lộ trình giảm việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn nên thực hiện trong 5 năm, mỗi năm 2% để đưa từ 40% về 30%.

Với dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/NHNN, trong đó có quy định hạn chế cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng (được coi là phân khúc cao cấp) có là chính sách hợp lý nhằm điều tiết thị trường không, thưa ông?

Thị trường nào cũng có nhiều phân khúc, phục vụ nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng. Vậy, việc gì phải cấm người giàu mua nhà cao cấp nếu họ có đủ điều kiện? Vấn đề là nguồn tài chính của họ có đủ khả năng trả nợ hay không? Nếu cho vay dưới 3 tỷ mà không trả được thì ngân hàng cũng rủi ro.

Do đó, quy định này là không phù hợp. Tôi cho rằng không nên hạn chế tín dụng để mua nhà ở vì phát triển nhà ở sẽ kéo theo giải quyết việc làm cho nhân công, hoạt động vận tải, tiêu thụ xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, nội thất...; chỉ nên hạn chế tín dụng mua đất vì lượng tiền lớn sẽ bị "chôn" vào đấy, không kéo theo sự tiêu thụ của các sản phẩm, ngành nghề khác. Do đó nên khuyến khích tín dụng mua nhà, và không nên khuyến khích tín dụng mua đất.