Công ty hạ tầng CII “chen chân” vào 3 dự án BĐS “khủng”

Thành lập vào năm 2001 với số vốn điều lệ khoảng 15 triệu USD, đến nay vốn điều lệ của CII khoảng 1.128 tỷ đồng, với nhu cầu vốn lớn để theo đuổi các dự án năm 2014 CII tiếp tục tăng vốn, trong đó phát hành trái phiếu chuyển đổi cho cổ đông hiện hữu khoảng 53 triệu USD.

Trả lời cổ đông tại ĐHCĐ thường niên của CII sáng ngày 15/4, ông Lê Quốc Bình, TGĐ của CII cho rằng, kế hoạch lợi nhuận 2014 của CII không có CII Land, vì CII Land còn là điều “bí ẩn” do giải pháp huy động vốn và cách ghi nhận lợi nhuận. Có thể phương pháp phát hành trái phiếu hoán đổi đang được nghiên cứu, chênh lệch giữa giá trị hoán đổi và giá trị phát hành sẽ được hạch toán lợi nhuận vào CII Holdings.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu chúng tôi được biết năm 2014 CII Holdings sẽ lập CII Land, vốn điều lệ ban đầu là 25 triệu USD và sẽ tăng vốn theo từng giai đoạn đầu tư. Mặc dù chưa đi vào hoạt động, tuy nhiên tại một buổi tiếp xúc với các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài mới đây, CII đã nói về 3 dự án BĐS “khủng” mà đơn vị này đang theo đuổi.

Đáng chú ý nhất là dự án Khu đô thị Thủ Thiêm (Thu Thiem New Urban Township) tại Quận 2, Tp.HCM. Khu đô thị Thủ Thiêm được phát triển với quy mô rộng tới 647ha, được xem như quận trung tâm mới của Tp.HCM bao gồm các chức năng văn hóa, công viên, nhà ở, thương mại, văn phòng,…đồng bộ và hiện đại. Theo quy hoạch, Thủ Thiêm được phát triển lên tới 26.618 căn nhà, dân số dự kiến 145.369 người, và được chia thành 8 khu chức năng chính.

Theo CII giới thiệu, dự án Thủ Thiêm được chính quyền Tp.HCM chấp thuận cho CII đầu tư cơ sở hạ tầng vào khu 3 và 4, đổi lại CII được chấp thuận đầu tư 7 lô đất nhà ở ven sông trong khu 3, 4 và 6. Tổng diện tích dự án Thủ Thiêm CII được đầu tư là 51.176m2 (5,1ha) với tổng vốn đầu tư 280 triệu USD.

Dự án BĐS thứ 2 là dự án Tổ hợp văn phòng (CII Office Building) tại số 152 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, Tp.HCM đầu tư theo hình Thức BOT. Theo CII, lãnh đạo Tp.HCM đã chấp thuận cho CII chuyển đổi mục đích dự án từ tòa nhà văn phòng thành tổ hợp văn phòng và nhà ở. Dự án là tổ hợp công trình được xây dựng trên lô đất 5.848m2 gồm 2 block cao 27 tầng. Tổng vốn đầu tư khoảng 59,6 triệu USD.

Dự án BĐS thứ 3 mà đại diện CII tiết lộ là dự án Diamond Riverside với quy mô 4,15ha gồm 2 tòa nhà căn hộ, khu vui chơi giải trí, khu thương mại và trường học,…Dự án được xây dựng tại quận 8, Tp.HCM với tổng mức đầu tư 92 triệu USD. Theo đại diện CII, dự án này sẽ bắt đầu khởi công xây dựng vào quý 3 năm 2014.

Khi được hỏi về lý do tại sao CII lại lựa chọn đầu tư vào bất động sản thì đại diện công ty này cho rằng, khi làm hạ tầng giao thông thì CII nắm bắt được hệ thống giao thông chạy qua dự án và điều chắc chắn là giá BĐS sẽ tăng khi đường được phát triển đến những nơi đó.

Ngoài ra vị lãnh đạo này còn khẳng định: “CII tham gia vào bất động sản nhưng không phát triển các dự án bất động sản giống như các đơn vị khác là mua đất mà chỉ phát triển bất động sản ở các khu mới, nơi chưa có đường, có cầu, chưa có hạ tầng…có nhu vậy mới tạo được giá trị.”

Theo tính toán của CII, để phát triển 3 dự án bất động sản trên CII cần tới 431,6 triệu USD.

Ngoài ra, CII còn đang theo đuổi một loạt các dự án hạ tầng giao thông bằng việc sẽ lập CII Brigde & Road vào quý 3/2014, trong đó dự án lớn nhất mà đơn vị này đang xúc tiến và đàm phán với chính quyền địa phương để đầu tư là cao tốc Trung Lương –Mỹ Thuận theo hình thức BOT, dự án vốn đầu tư vào dự án này khoảng 800 triệu USD.

Ngoài ra, dự án giai đoạn 2 cầu Bình Triệu sẽ đầu tư khoảng 45 triệu USD, dự án hạ tầng khu 3,4 Thủ Thiêm theo hình thức BT (đổi dự án khu đô thị Thủ Thiêm 5,1ha) với tổng vốn đầu tư 80 triệu USD. Đại diện CII cũng đã tiết lộ, trong quý 2 và quý 3 năm 2014 có thể được giao thêm danh mục 3 dự án mới với tổng nhu cầu vốn đầu tư khoảng 185 triệu USD tại Bến Tre, Phan Giang…

Để triển khai các dự án “khủng” này, CII đưa ra phương án cơ cấu các khoản vay bằng việc ký kết hợp tác toàn diện với Vietinbank, theo đó, các khoản nợ của CII tại nhiều ngân hàng như Vietcombank, Eximbank,…chuyển về Vietinbank, đổi lại Vietinbank cam kết tài trợ vốn cho các dự án của CII thực hiện. Quý 2/2014 CII tiếp tục phát hành 550 tỷ trái phiếu cho Vietinbank. Cuối năm 2013, CII vay của VietinBank 1.358 tỷ đồng, đáo hạn ngày 31/12/2018.Vietinbank đang trở thành nguồn tài trợ vốn lớn nhất cho CII sau khi mua lại 3.278 tỷ đồng nợ và bảo lãnh của các tổ chức tín dụng khác.

Bản chất vay nợ của CII là thế chấp dòng tiền tại ngân hàng nên chỉ số IRR khá quan trọng. Một lãnh đạo CII từng tiết lộ: “Thực ra, ngay từ bước thương thảo với nhà nước làm sao bảo vệ được dòng tiền thu được, ngân hàng phải đảm bảo thu được dòng tiền thì họ mới mua nợ.” Tại ĐHCĐ của CII, cổ đông quan tâm đến IRR của đơn vị này, tuy nhiên, ban lãnh đạo CII không tiết lộ nhưng được biết IRR của CII vào khoảng 19%.

Kiều Thuật