TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần, lo doanh nghiệp phải nộp thuế, phí nhiều hơn

Tại Hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" diễn ra vào chiều ngày 10/1, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: "Từ Nghị quyết 18 đến Luật Đất đai 2024, chúng ta có thể thấy nỗ lực rất lớn trong công tác xây dựng cơ chế chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để ngày càng thống nhất rõ ràng hơn, lấp đầy các khoảng trống pháp luật trước đây còn tồn tại".

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất nhiều nghị định quy định chi tiết luật đã được ban hành. Tuy nhiên hiện nay đang vướng là khâu thực thi pháp luật. Đơn cử TP.HCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất.

Tại Hội thảo, Chủ tịch HoREA muốn kiến nghị liên quan đến vấn đề định giá đất. Trong đó, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết các loại đất trong đó có đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên, HoREA nhận thấy đất sân golf nằm quy định ở cả hai Khoản 4 và Khoản 5. Trong đó Khoản 4 nói về đất nông nghiệp có phần đất sân golf nhưng phần đất sản xuất kinh doanh chịu quản lý của sân golf lại nằm ở Khoản 5. Thế nhưng, UBND TP.HCM lại ban hành bảng giá đất điều chỉnh với quy định gom chung là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại chi tiết cụ thể rõ ràng.

Đơn cử như câu chuyện tại Thảo Cầm Viên Sài Gòn, tổng diện tích có khoảng 20ha đất, trong đó chỉ có mấy ngàn mét vuông đất thương mại dịch vụ nhưng lại áp giá toàn bộ diện tích đó là đất thương mại dịch vụ khiến cho doanh nghiệp nợ thuế gần 900 tỷ đồng. Chỉ khi báo chí vào cuộc, Thành phố mới nhìn lại và kết luận là cần nhìn lại để đánh giá chính xác hơn.

Hiện nay, trong quá trình xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, theo tổng hợp từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có 25 địa phương đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất. Khi phân tích chi tiết, có thể thấy rằng, hầu hết các địa phương đều ghi nhận mức tăng nhiều lần so với trước.

Như tại TP.HCM, huyện Cần Giờ được điều chỉnh từ 1,7 - 2,7 lần so với trước đây. Mức tăng thấp nhất là ở Quận 3 với 2,7 lần, trong khi huyện Hóc Môn có mức tăng cao nhất, lên đến 38 lần. Như vậy, mức tăng của bảng giá đất hiện tại đã vượt xa so với bảng giá trước đây.

Trước thực trạng này, HoREA đã báo cáo lên Chính phủ và các Bộ rằng, lần điều chỉnh đầu tiên dường như chưa ảnh hưởng ngay lập tức đến thị trường bất động sản, bởi phương pháp định giá hiện tại vẫn dựa trên thặng dư chứ không hoàn toàn căn cứ vào bảng giá đất. Tuy nhiên, vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường.

"Nguyên tắc mà chúng ta luôn nói đến là hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể lớn: Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thế nhưng, thực tế cho thấy trong quá trình thực thi, nguyên tắc này chưa được đảm bảo đầy đủ. Do đó, tôi đề nghị rằng, đối với 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ.

Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026, chúng ta nên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này. Còn đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cũng cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng. Qua đó, chúng ta sẽ xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa", ông Châu cho biết.

Từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Như vậy, trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Chính vì vậy, chúng tôi đã đề nghị Thành phố áp dụng mức thuế suất từ 0,25% là mức thấp nhất theo Nghị định 103, đến mức 1,5%. Tuy Thành phố vẫn tuân thủ đúng theo quy định pháp luật, nhưng câu hỏi đặt ra là liệu điều này có phù hợp với thực tế không.

Chúng tôi nhận thấy rằng, Nghị định này có khung thời gian tối thiểu là 10 năm, do đó, trong giai đoạn đầu, việc áp mức 0,25 - 1,5% là khá cao. Chúng tôi kiến nghị chỉ nên xác định mức phần trăm tính đơn giá thuê đất từ 0,25 - 0,5% để giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và tạo điều kiện cho họ thích nghi dần với các thay đổi.