Trái chiều giữa các phân khúc bất động sản đất nền và nhà phố/biệt thự

Giá đất nền đi lên, nhà phố/biệt thự đi xuống

Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quý I/2023 của DKRA Group, trong quý I phân khúc đất nền ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng kỳ năm 2022. Song, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 20%, tương đương 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương với tỷ lệ lần lượt là 48,3% và 34,8%. Riêng TP. HCM hiếm hoi xuất hiện nguồn cung mới sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp 13,8% vào tổng cung thị trường.

DKRA cho biết, sức cầu chung của thị trường ở mức thấp chỉ bằng 6% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó 74,4% lượng tiêu thụ tập trung tại Đồng Nai và Long An.

Về mặt bằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình 5 - 7% so với cùng kỳ năm 2022, mức tăng tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt. Trong quý I, mặt bằng giá thứ cấp giảm trung bình 10% so với cùng kỳ. Các giao dịch giảm biên độ lợi nhuận tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đơn vị này đánh giá, với tình hình kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, lãi suất vay đang ở mức cao, những vướng mắc pháp lý đang được tháo gỡ, thị trường sẽ khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Thị trường căn hộ ghi nhận 9 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 1.378 căn, tập trung chủ yếu tại TP HCM và Bình Dương. Nguồn cung mới giảm 67% so với quý trước và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 864 căn, tương đương 63% nguồn cung mở bán mới.

Sức cầu chung toàn thị trường sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 19 - 38% giỏ hàng mở bán. Bên cạnh mạnh tay chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, các chủ đầu tư còn có xu hướng kéo giãn lịch thanh toán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm. Giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 1 - 6% so với cuối năm 2022. Cá biệt ở những dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, người bán có xu hướng tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh chóng bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự đón nhận 375 căn từ 9 dự án, giảm lần lượt là 39% và 87% so với quý I/2022. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Bình Dương với tỷ lệ 76.3% tổng cung toàn thị trường.

Lượng tiêu thụ tương đương 54 căn, giảm đến 87% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá bán mới của nhà phố/biệt thự giảm trung bình 9 - 25% so với lần mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn còn trầm lắng. Giá thứ cấp có mức giảm trung bình 8% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu ở các nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.

Khó có đột biến trong ngắn hạn

Theo dự báo của DKRA, trong quý II, nguồn cung đất nền sẽ tăng nhẹ so với quý I/2023, tuy nhiên chỉ dao động ở mức trung bình khoảng 450 - 600 nền. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, các khu vực còn lại tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức thấp, chưa có những đột biến trong ngắn hạn khi giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, lãi suất vay mua bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Thị trường giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý I/2023 nhằm thu hút khách hàng và kích cầu thị trường. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn ở mức trung bình - thấp khi các nhà đầu tư vẫn chờ “bắt đáy” bất động sản.

Về phân khúc căn hộ, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, TP. HCM có thể sẽ tăng gấp đôi so với quý đầu năm, ở mức khoảng 2,000 - 2,500 căn, trong khi Bình Dương dao động khoảng 500 - 1,000 căn, Long An khoảng 200 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 350 căn hộ mở bán mới.

Theo DKRA, những thông tin chính sách tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp sức cầu chung, thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp hồi phục, tuy nhiên sẽ khó đột biến trong ngắn hạn.

Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại TP. HCM trong khi phân khúc căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới các tỉnh giáp ranh. Nguồn cung căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền có thể sẽ tăng nhờ sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn, các chính sách tháo gỡ (Nghị quyết 33, Luật Đất ai sửa ổi,…). Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí pháp lý dự án,...

Về phân khúc biệt thự/nhà phố, DKRA cho biết, trong quý này, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý I/2023, mức dao động 350 - 400 căn, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Đồng Nai, TP. HCM. Đồng thời, Bình Dương tiếp tục là điểm sáng của thị trường trong quý II/2023 khi dự kiến tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung.

Sức cầu thị trường không có nhiều biến động do những khó khăn chung về tình hình kinh tế kéo dài trong thời gian qua. Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ so với quý I/2023 do tác động bởi những chi phí đầu vào. Thị trường thứ cấp không có nhiều đột biến về thanh khoản.