[Trực tiếp] Diễn đàn giá trị thực BĐS: Thị trường BĐS đang có tốc độ tăng trưởng rất tốt

Sau chương trình thảo luận khá sôi nổi sáng nay, buổi chiều Diễn đàn Giá trị thật BĐS Việt Nam- Bước đột phá về tiêu chuẩn sống tiếp tục diễn ra với sự tham dự của các khách mời gồm ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục quản lý nhà ở và thị trường BĐS; ông Dương Đức Hiển - Giám đốc khối dự án Savills Hà Nội; ông Phạm Thanh Hưng - Phó chủ tịch Cengroup; Ông Phùng Duy Khương - Giám đốc khối bán lẻ Vietinbank; Ông Nguyễn Văn Tuấn - Phó tổng giám đốc Vccorp.

14h - Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục quản lý nhà ở và thị trường BĐS

Dự thảo phân hạng chung cư của Bộ Xây dựng

Mở đầu phiên họp buổi chiều tại hội thảo Bước đột phá về Tiêu chuẩn sống do CafeF tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Nhà ở - Bộ Xây dựng cho rằng xu hướng phát triển nhanh, mạnh trong thời gian tới là sống trong các nhà chung cư.

“Đến năm 2020, việc đầu tư các chung cư là trọng tâm, là định hướng phát triển. Do đó, chúng ta phải nhìn ra thế giới để biết được tiêu chuẩn sống của họ được như thế nào” – ông Khởi nhận định.

Theo lãnh đạo của Bộ Xây dựng, trước khi có Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đã có thông tư phân hạng, song không đi vào cuộc sống bởi nhiều lý do: Chưa sát thực tiễn, để các chủ DN, đầu tư không công nhận.

Một số tên gọi được các doanh nghiệp, người mua, sàn giao dịch tự đưa ra như chung cư cao cấp, bình dân, chung cư hạng A, đô thị xanh, khu đô thị sinh thái. Trước thực tế này, ông Khởi cho rằng nhà nước cần phải có quy định như thế nào là chung cư tốt hay bình thường.

Theo đó, Luật nhà ở 2014 đã quy định việc phân hạng là trách nhiệm của Nhà nước, thay vì so với trước đây việc phân hạng hay công nhận chất lượng của chung cư là do DN quyết định.

“Nhà nước phải tham gia việc này. Coi như là ông trọng tài xác định nhà chung cư đó có đúng tiểu chuẩn quy định tên gọi đó hay không” – ông Khởi khẳng định.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, Quốc hội đã xác định Nhà nước phải tham gia phân hạng chung cư. Trên cơ sở đó, người mua và doanh nghiệp đánh giá với mức tiền bỏ ra thì có phù hợp với nhà chung cư đã mua hay không.

Được biết, dự thảo phân hạng chung cư đã được xây dựng và lấy ý kiến các bên.

Theo đó, tất cả các nhà chung cư phải phân hạng lại để xác định giá trị khi giao dịch trên thị trường và thực hiện quản lý, tránh tình trạng trên thị trường các DN tự đặt ra mà không ai biết đúng là sai.

Ông Khởi cũng cho biết, thực tế hiện nay có rất nhiều loại hình nhà chung cư cho các đối tượng khác nhau như thu nhập cao, thu nhập thấp, người nghèo. Do đó, theo đề xuất thì chỉ những chung cư thương mại kinh doanh bất động sản, nhà tái định cư mới đưa vào phân hạng.

Cách thức đặt ra trong quá trình phân hạng là đối với nhà chung cư xây dựng quy chuẩn đúng giấy phép mới quy định. Tức là những nhà chung cư nào xây dựng đúng quy định, còn trong thời gian sử dụng; hoặc được đưa vào sử dụng sau ngày 1/7/2015 cũng mới được công nhận.

Theo đó, tiêu chí phân hạng dựa trên việc kế thừa quy định cũ, tiêu chí chất lượng, hạ tầng, dịch vụ. Phân hạng sẽ có 3 hạng: A, B, C, không có chung cư cao cấp, siêu cao cấp.

Có 2 cơ quan có thẩm quyền công nhận là Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng. Trong đó, Bộ Xây dựng chỉ công nhận phân hạng tại hai thành phố HN và TP HCM. Trong quy định cũng đưa ra việc xử lý khiếu nại những vi phạm.

Một vấn đề cũng được đặt ra, là việc phân hạng nhà chung cư là bắt buộc hay là thực hiện theo yêu cầu? Tức là ban quản trị nào có yêu cầu thì nhà nước mới công nhận, hay là tất cả các ban quản trị phải gửi công nhận.

Ông Khởi cho biết, có 2 luồng ý kiến: Hoặc là ai có yêu cầu thì xin công nhận, hoặc ý kiến đã quy định thì phải công nhận tất cả.

Việc phân hạng dựa trên tiêu chí chấm điểm công nhận, ví dụ theo dự thảo quy định từ 90 điểm trở lên, cả 4 tiêu chí đều đạt điểm thì được công nhận hạng A.

Được biết, việc ban hành quy định phân hạng chung cư sẽ được ban hành trong tháng 5 tới đây. Quy định này sẽ tác động rất lớn đến tất cả người dân và doanh nghiệp bất động sản.

Hàng trăm khách mời tham gia Diễn đàn giá trị thực BĐS Việt Nam

14h30 - Ông Dương Đức Hiển - Giám đốc khối dự án Savills Hà Nội

Mô hình Towership và kinh nghiệm phát triển từ nước ngoài

Giới thiệu về mô hình Township, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Savills Việt Nam, cho biết Township là khu đô thị phức hợp, tập trung theo dự án, được đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và đồng bộ, gồm các tiện ích và tiêu chuẩn sống đi kèm.

Với thu nhập của người dân ngày càng tăng, tầng lớp có khả năng tài chính cao đã đặt ra nhu cầu nhà ở ngày ngày cao, nâng cao chất lượng cuộc sống nên đòi hỏi khu đô thị có đầy đủ các cơ sở hạ tầng tốt, không gian sinh sống sạch, yên tĩnh, dịch vụ quản lý tốt.

Trong khi đó, để sở hữu một khu nhà ở có khuôn viên, vườn gara ô tô… nằm tại trung tâm là rất khó do giá bất động sản ngày càng tăng. Đơn cử tại một số nước như London của Anh, mức giá quá lớn nên không phải ai cũng có đủ tiền mua khi có mức thu nhập hạn chế

Do đó, xu hướng khách hàng lựa chọn khu chung cư hỗn hợp trường học, trung tâm mua sắm, tiện ích... đang mở ra. Thực tế trên thế giới đã có nhiều dự án thành công, cung cấp rất nhiều dịch vụ tiện ích cho khách hàng.

Cũng theo ông Hiển, người nước ngoài tìm mua BĐS tại Việt Nam bị sốc bởi giá nhà đất tại Việt Nam. Hiện nay chúng tôi đang có rất nhiều nhu cầu mua BĐS ở Việt Nam.

Theo ông Hiển, có một số khu đô thị Xanh tiêu biểu ở Hà Nội như ecopark, Vinhomes Riverside....Dù nằm ở quận Long Biên nhưng Vingroup đã tạo được rất nhiều tiện ích tại khu Vinhomes Riverside. Hiện nay, Vingroup tập trung rất nhiều trong đầu tư cảnh quan, hạ tầng cho những khu đô thị của họ.

15h - Ông Phạm Thanh Hưng - Phó chủ tịch HĐQT Cengroup

Tiêu chuẩn sống thay đổi thế nào trong 10 năm qua

Dưới góc nhìn của người mua về tiêu chuẩn sống tại khu đô thị, khu chung cư, ông Phạm Thanh Hưng Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group cho rằng việc xếp hạng là lựa chọn ban đầu nhưng việc sản phẩm đó có thực sự cao cấp hay không, phải đến từ chính sự trải nghiệm của khách hàng.

Hiện có các tiêu chuẩn cứng như hạ tầng, giao thông; tiêu chuẩn mềm như dịch vụ tiện ích; hoặc thương hiệu… Các sản phẩm bất động sản đều gặp rào cản lớn, khi nâng tiêu chuẩn thì gặp vấn đề về khả năng thanh toán. Vậy nếu tất cả là sản phẩm cao cấp, đều là 5 sao thì liệu, thị trường sẽ thế nào?

Nếu như những năm trước thị trường sống lại nhờ phân khúc cấp thấp, trung cấp thì giờ đây, vấn đề đặt ra là sản phẩm phải lựa chọn công năng, tiêu chuẩn, dịch vụ nào phù hợp, đáp ứng nhu cầu khách hàng.

Nếu như trước đây, các nhà đầu tư là nhà thầu, nhà phát triển dự án lớn, với năng lực chủ đạo là quỹ đất và năng lực xây lắp, thì thế hệ hai có nhà đầu tư mới đặc biệt là giới tài phiệt, ngân hàng, quỹ đầu tư. Họ có năng lực, nguồn vốn và dòng tiền lớn, nhảy vào các phân khúc cao cấp. Còn thế hệ nhà đầu tư thứ ba là các nhà kinh doanh, môi giới, tiếp thị.

Hiện nay, nhu cầu sống đã có sự thay đổi lớn, việc đầu tư bất động sản thế nào phụ thuộc nhiều yếu tố, từng chu kỳ. Việc thay đổi về cung, cũng có sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm căn hộ, giảm diện tích và tăng đơn giá. Xuất hiện mô hình căn hộ nhỏ, thay đổi linh hoạt theo nhu cầu…

Mức độ hoàn thiện cũng thay đổi, tỷ lệ khách hàng đập sản phẩm đi và cải tạo lại rất cao với trên 50%, ví dụ nhiều gói sản phẩm các doanh nghiệp hiện nay đã đưa ra, để cho khách hàng tự hoàn thiện. Dịch vụ tiện ích ngày càng đa dạng và phong phú, từ nhu cầu nhỏ đến lớn, từ cơ bản đến nâng cao. Vấn đề đặt ra là kết hợp cả cung và cầu, theo như phân hạng chung cư mà Bộ Xây dựng đưa ra.

Theo đó, nhóm nhu cầu nhà ở mà người tiêu dùng mong đợi gồm: Nhóm cần chỗ ở thì giá cả là yếu tố quyết định; Nhóm có nhu cầu trung bình đặt ra yêu cầu về tiện ích và nhóm có nhu cầu cao cấp. Xu hướng gia tăng dịch vụ và tiện ích đang là vấn đề đặt ra.

Chương trình kết nối doanh nghiệp song phương diễn ra tại Diễn đàn giá trị thực BĐS Việt Nam

15h30 - Ông Phùng Duy Khương, Giám đốc khối bán lẻ VietinBank

Mô hình cho vay BĐS đầu tư tại Việt Nam

Thị trường bất động sản đang có tốc độ tăng trưởng rất tốt. Chúng ta có nguồn khách hàng tiềm năng. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý chúng ta cần lưu ý. Với sản phẩm vay nhà dự án, chung cư dự án, hành lang này cho cả bất động sản chưa rõ ràng. Bởi đây là mảng khá mới trên thị trường.

Tuy nhiên, đối với những sản phẩm 2 trong 1 hiện nay thì hành lang cho những sản phẩm này chưa rõ ràng. Đặc biệt như Condotel, đây là chung cư để ở hay là tài sản sinh lời vẫn còn là vấn đề gây tranh cãi.

Thêm nữa,hiện nay đối với người mua nhà, không phải chủ đầu tư nào cũng là uy tín, cũng thực hiện được các cam kết với chúng ta. Đây là điều chúng ta cần lưu ý.

2015 chúng tôi dẫn đầu thị trường về tốc độ tăng trưởng. Cho thấy, mảng cho vay nhà dự án là cực kỳ tiềm năng. Chúng tôi có thể ủng hộ và đồng hành cùng phát triển dự án BĐS rất cao.

Hiện nay trên trường, các chủ đầu tư và ngân hàng liên kết với nhau để ra đời các gói khuyến mại cạnh tranh. Ví dụ có chủ đầu tư cam kết trả lãi cho khách hàng 24 tháng lãi suất, hoặc lãi suất 7,7%, hay tặng gói rau sạch 12 tháng, …

Đông đảo khách mời tham dự diễn đàn vào buổi chiều hôm nay 20/4

Về vấn đề bảo lãnh ngân hàng, phí bảo lãnh gặp nhiều vấn đề. Bên cạnh đó, các NHTM đang bảo lãnh cho dự án cũng chính là ngân hàng cho vay vốn triển khai dự án và nhận thế chấp dự án. Đây là nguyên nhân hiện nay nhiều ngân hàng còn chưa thống nhất trong vấn đề phí bảo lãnh dự án.