Trung Quốc đang tiến tới đánh thuế sở hữu bất động sản người dân sau những rắc rối trên thị trường nhà đất?

Một thị trường không đánh thuế sở hữu bất động sản, không quy định số năm sở hữu nhà đất cũng như có thuế thừa kế cực thấp là một nơi lý tưởng cho bất động sản tiếp tục tăng trưởng.

Tuy nhiên không phải thị trường nào cũng tốt đẹp được như vậy.

Lấy Trung Quốc làm ví dụ, chính quyền Bắc Kinh không đánh thuế “sở hữu” bất động sản với người dân, dù chính phủ mới thực sự nắm quyền sở hữu tài sản này, qua đó tạo nên thị trường đầu cơ bất động sản sôi động.

Thế nhưng những lùm xùm của thị trường thời gian gần đây đã khiến Trung Quốc phải xem xét lại các chính sách của mình.

Tờ New York Times (NYT) cho biết dù chính phủ mới là chủ sở hữu bất động sản nhưng lại chẳng bao giờ thu thuế người dân cho vào ngân sách để đầu tư công. Thay vào đó, chính quyền địa phương lại dựa chủ yếu vào tiền cho thuê quyền sử dụng đất dài hạn với các tập đoàn bất động sản muốn xây dựng dự án. Mặc dù mang tiếng là “bán” đất dự án nhưng các căn chung cư xây dựng trên đó chỉ có thời hạn sử dụng nhất định.

Nguồn thu này sẽ được chính quyền địa phương sử dụng để tái đầu tư công, xây dựng đường xá, trường học, bệnh viện...

Trớ trêu thay, việc chính quyền Bắc Kinh siết chặt quản lý ngành bất động sản và tín dụng ngân hàng đã khiến các tập đoàn bất động sản bị bí vốn, không thể cho vay ưu đãi người mua nhằm kích thích doanh số, qua đó giảm nguồn thu từ “bán” đất của chính quyền địa phương.

Theo NYT, Trung Quốc hiện đang tiến dần tới việc xem xét đánh thuế sở hữu bất động sản để giảm tải áp lực ngân sách cho chính quyền địa phương, tuy vậy sẽ không hành động ngay mà đi từng bước một do còn nhiều thách thức.

Nguồn tin thân cận của NYT cho biết vào năm 2022, chính phủ Trung Quốc đã nghiên cứu việc ban hành thuế sở hữu bất động sản hạng sang, nhắm đến đối tượng nhà giàu có nhiều đất đai, tài sản. Tuy nhiên dự thảo này đã bị gác lại do lo lắng gây xói mòn niềm tin thị trường bất động sản, vốn đang có nhiều rắc rối.

Không mới

Ý tưởng đánh thuế bất động sản với người dân không phải là điều mới tại Trung Quốc. Vào năm 2003, tuyên bố của Ủy ban trung ương Đảng cộng sản Trung Quốc đã nêu rõ: “Khi điều kiện cho phép, một loại thuế tài sản thống nhất, tiêu chuẩn hóa sẽ được áp cho bất động sản”.

Cựu Bộ trưởng tài chính Trung Quốc Lou Jiwei là một trong những người ủng hộ chính sách này khi nhận định nguồn thu từ bất động sản là cực kỳ phù hợp cho ngân sách địa phương và nên được tiến hành ngay khi tăng trưởng hồi phục.

Kể từ thập niên 1980 đến nay, ngân sách địa phương Trung Quốc chủ yếu dựa vào “bán” đất cho các tập đoàn xây dựng làm dự án, qua đó có nguồn thu xây dựng cơ sở hạ tầng công.

Cho đến tận năm 2022, doanh số của việc cho thuê quyền sử dụng đất dài hạn này vẫn chiếm tới 7% GDP của nền kinh tế Trung Quốc. Con số này cao hơn rất nhiều so với mức bình quân 1,9% của các nền kinh tế thành viên thuộc Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD).

Ví dụ như tại Mỹ, chính quyền địa phương phụ thuộc rất lớn vào nguồn thu thuế bất động sản. Các số liệu thống kê cho thấy chính quyền các bang ở Mỹ thu tới 3% GDP thuế bất động sản mỗi năm và chi tiêu hết chỗ này cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá…

Cũng chính vì thuế sở hữu bất động sản cũng như thuế thừa kế này mà Mỹ ngăn chặn được tình trạng đầu cơ bất động sản tràn lan, tích trữ nhà đất vô tội vạ để làm giàu và đẩy giá nhà lên cao ngất ngưởng.

Với chính quyền địa phương Trung Quốc, việc cho thuê đất dài hạn mới là nguồn thu chủ chốt trong suốt vài thập niên qua, nhưng bối cảnh nhiều tập đoàn bất động sản có khả năng vỡ nợ đã ảnh hưởng tới tiến độ thi công cũng như doanh số các dự án.

Xin được nhắc là Trung Quốc phụ thuộc rất lớn vào thuế bán hàng, thuế kinh doanh cùng nguồn thu từ cho thuê đất dài hạn này để đảm bảo nguồn đầu tư công. Trong khi đó thị trường này lại hầu như không đánh thuế lên các khoản đầu tư, thừa kế hay tài sản cá nhân.

Thách thức

Tờ NYT nhận định cản trở về thuế sở hữu bất động sản trong dân chúng tại Trung Quốc là rất lớn. Một bộ phận người dân cho rằng thuế sở hữu bất động sản thuộc về trách nhiệm của các tập đoàn xây dựng, vốn đã phải thanh toán tiền thuê đất dài hạn cho chính phủ địa phương để làm dự án.

“Phần lớn lời phàn nàn là người dân đã phải thanh toán tiền mua nhà quá cao nên chẳng thể nào chịu được thêm thuế sở hữu bất động sản nữa”, giáo sư Shitong Qiao của trường Duke University cho biết.

Bên cạnh đó, nhiều người cũng cho rằng họ không thực sự “sở hữu” bất động sản mà chỉ thuê lại quyền sử dụng dài hạn mà thôi, nên việc đánh thuế này bị cho là bất hợp lý.

Tờ NYT cho biết với một căn hộ tại các thành phố lớn có giá trị đến vài triệu USD thì việc đánh thuế sở hữu bất động sản khoảng 1% giá trị cũng khiến những công chức chỉ có mức lương 30.000-40.000 USD chẳng còn đồng nào.

Tệ hơn, động thái này sẽ ép giá nhà xuống thấp do việc đầu cơ bất động sản không còn lãi nhiều như trước, qua đó khiến nguồn thu từ cho thuê đất dài hạn của chính quyền địa phương xói mòn vì nhu cầu đi xuống.

“Những khu vực thành phố nhỏ là nơi tích cực thúc đẩy thuế sở hữu bất động sản nhiều nhất để giải quyết tình trạng thâm hụt ngân sách, thế nhưng thị trường nhà đất tại những khu vực này lại không sôi động bằng các đô thị lớn”, giáo sư Zhu Ning của Viện tài chính cấp cao Thượng Hải (SAIF) nhận định.

Phần lớn các dự án bất động sản tại Trung Quốc có thời hạn quyền sử dụng 20-70 năm. Năm 2007, luật bất động sản Trung Quốc cho phép các dự án có quyền sử dụng 70 năm được phép tự động gia hạn tiếp.

Tuy nhiên một số dự án chung cư xây dựng từ thập niên 1970 với thời hạn thuê đất 20 năm đã hết hạn từ lâu và việc giải quyết thế nào những dự án này hiện vẫn đang gây tranh cãi.

Vào tháng 4/2016, chính quyền Wenzhou đã yêu cầu các chủ nhà hết hạn quyền sử dụng 20 năm phải trả 1/3 giá trị bất động sản thì mới được bán lại nhưng đã vấp phải sự phản đối kịch liệt.

*Nguồn: NYT