"Trước năm 2022, doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất khoảng 100 tỷ đồng cho dự án 10ha, nhưng đến nay đã tăng lên 350 tỷ, thậm chí là 500 tỷ đồng"

Trong khâu đầu tư, ẩn số lớn nhất với doanh nghiệp bất động sản chính là việc xác định giá đất. Việc không xác định được giá đất khiến dự án không thể tính tiền sử dụng đất để nộp về ngân sách, chưa thống nhất được phương án thu tiền sử dụng đất một lần hay hằng năm. Từ đó làm cho pháp lý dự án tiếp tục dở dang.

Bàn luận về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Property cho rằng, định giá đất đang là một vấn đề và là thách thức lớn khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn.

Vị chuyên gia lấy ví dụ, trước năm 2022, với dự án 10ha, doanh nghiệp nộp thuế đất khoảng 100 tỷ đồng nhưng thời điểm hiện tại, mức giá này đã lên khoảng 350 tỷ đồng, thậm chí là 500 tỷ đồng. Nguyên nhân là do địa phương định giá dựa trên dữ liệu là các giao dịch ở thời điểm thị trường đang "sốt".

Cho đến thời điểm hiện tại, dù không có nhiều giao dịch nhưng giá đất vẫn neo cao. Do đó, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng không dám nhận đất hoặc tìm mọi cách để giãn tiến độ giao đất vì sau khi giao đất 90 ngày phải tính thuế, nếu không nộp tính lãi phạt 0,03%/ngày, ông Toản cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng: "Định giá đất đang là vấn đề ách tắc trong gần như các dự án đang triển khai đầu tư. Số lượng dự án vướng về cái này cũng rất lớn".

Được biết, trước đây, theo Luật Đất đai 2003, khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính chịu trách nhiệm. Nhưng từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013, công tác này được giao về Sở Tài nguyên & Môi trường. Từ thời điểm đó, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển đi lòng vòng nhiều khâu, nhiều nơi và mất rất nhiều thời gian.

Hậu quả, rất nhiều dự án đến nay vẫn chưa thể triển khai hoặc đã triển khai nhưng chưa hoàn thiện về mặt pháp lý khiến kết cấu hạ tầng phát triển chưa đồng bộ. Nguồn cung bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu người dân, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ thu ngân sách nhà nước.

Hơn nữa, quá trình xác định giá đất bị kéo dài nhiều năm làm tăng chi phí đầu tư, kéo theo giá bất động sản tăng cao, vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu về nhà ở, làm cho tình hình nhà ở đô thị vốn còn hạn chế càng trở nên căng thẳng hơn.

Không chỉ doanh nghiệp gặp khó bởi vấn đề định giá đất, mà những người, những đơn vị có quyền hạn định giá đất cũng loay hoay. Thực tế trong nhiều năm trở lại đây, nhiều địa phương, nhiều cán bộ hoặc đơn vị tư vấn định giá đất không dám định giá bởi quy định pháp lý chưa thật sự đồng nhất, mỗi nơi định giá một kiểu, sẽ dẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên & Môi trường, có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động ở TP.HCM có chức năng thẩm định giá đất. Tuy nhiên, trên thực tế chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp thực hiện công việc này.

GS Hoàng Văn Cường - Ủy ban Ngân sách, Tài chính của Quốc hội cho biết: "Định giá trong thời gian vừa qua là bị đình trệ, nhiều địa phương, nhiều cơ quan và thậm chí là nhiều đơn vị tư vấn không dám nhận dịch vụ định giá. Cơ quan quản lý thì cũng không dám quyết định mức giá đó. Chính điều này cũng làm đình trệ hợp đồng đầu tư, các quyết định đầu tư của rất nhiều dự án".

Ngoài ra, định giá đất chưa phù hợp cũng là nguyên nhân chính khiến tình trạng khiếu kiện, tố cáo phức tạp và gia tăng. Người dân không đồng tình với định giá đất thu hồi thấp, không bàn giao mặt bằng cũng khiến các dự án bị đình trệ.

Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024 về quy định về giá đất. Có thể nói trong hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì Nghị định 71 đã được ban hành sớm nhất. Cùng với việc Luật đất đai 2024 sẽ có hiệu lực sớm từ 1/8, thì Nghị định 71 được kỳ vọng tạo thuận lợi trong xác định giá đất sẽ tháo gỡ hàng loạt vướng mắc liên quan tiền sử dụng đất.

Cũng liên quan đến vấn đề giá đất, mới đây trong khuôn khôt Hội nghị của Thường trực Chính phủ làm việc với các doanh nghiệp về giải pháp góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước sáng 21/9, đối với kiến nghị của Sun Group liên quan đến giao đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng và tính giá đất theo thời điểm giao đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường khẳng định trong Luật Đất đai và Nghị định hướng dẫn đã nêu rõ, giải phóng đến đâu giao đất đến đó, giao đất ở thời điểm nào thì xác định giá đất ở thời điểm đó.

Trong Luật và Nghị định hướng dẫn về xử lý chuyển tiếp các trường hợp cũng đã nêu nếu giao đất từ ngày 1/1/2005 (tức là thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) đến nay chưa tính tiền sử dụng đất thì thời điểm để xác định tiền sử dụng đất cũng xác định từ thời điểm giao đất.