TS. Lê Xuân Nghĩa: “Thị trường bất động sản đang ở đáy của chu kỳ suy giảm”

Theo ông Nghĩa, ngay từ thời điểm đầu ănm 2022, vị chuyên gia này đã dự báo, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự sụt giảm về giá khoảng 30% ở một số phân khúc, tại một số thị trường nhất định. Đánh giá ở thời điểm hiện tại, ông Nghĩa nhận định, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng khi dư cung và thiếu cầu, hoặc do không đủ vốn để đầu tư vào thị trường làm cho thị trường không đủ sức tài chính để hoạt động. Hiện nay, thị trường đang thiếu cung nhưng vẫn bị rơi vào trầm lắng, lý do chính là do thiếu vốn đầu tư vào thị trường.

Xét về tốc độ tăng giá những năm qua, ông Nghĩa dẫn thống kê từ nhóm chuyên gia của Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh, từ năm 1990 đến nay, giá vàng tăng khoảng 30 lần, giá bất động sản tăng gấp 4 lần giá vàng, vào khoảng 120 lần. “Minh chứng rõ nhất là thời điểm năm 1990, tôi mua nhà hết 13 cây vàng, khoảng 26 triệu đồng và hiện giờ, căn nhà đó có giá khoảng 8 tỷ đồng”.

Vị chuyên gia này phân tích, khi so sánh biên độ lợi nhuận đầu tư bất động sản tại Hà Nội so với các kênh đầu tư khác trong 20 năm qua có thể thấy, biên lợi nhuận khi đầu tư vào bất động sản luôn là cao nhất, vượt trội hơn vàng, trái phiếu, gửi tiết kiệm... Cũng giống như chứng khoán, bình quân lợi nhuận khi đầu tư bất động sản thường khoảng 18 - 20%. Tuy nhiên, rủi ro thường nằm ở những chu kỳ suy giảm. “Tôi cho rằng, thị trường bất động sản đang ở đáy của chu kỳ suy giảm. Sẽ mất khoảng 1 - 2 năm để thị trường dần phục hồi và tăng trưởng trở lại”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Theo GS. TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau một giai đoạn phát triển rực rỡ, từ giữa năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào thời kỳ trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng một số sự việc không mong muốn... đã khiến tâm lý chung trên thị trường trở nên e ngại. Niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư suy giảm mạnh mẽ tác động lớn đến nguồn cung cũng như tính thanh khoản trên thị trường.

Vị chuyên gia này dẫn các số liệu về sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và giao dịch. “Chưa bao giờ, số lượng cấp phép dự án mới và giao dịch trên thị trường lại thấp đến vậy. Theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố, năm 2022, cả nước có 126 dự án phát triển nhà ở (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép, chỉ bằng khoảng 52,7% so với năm 2021.

Còn theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng cung ra thị trường của bất động sản nhà ở thương mại liên tục lao dốc trong 5 năm trở lại đây: Năm 2022 chỉ tương đương 90% năm 2021, 54% so với năm 2020, 44% so với năm 2019 và 28% so với năm 2018.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%”, GS. Đặng Hùng Võ nêu rõ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chung quan điểm khi nhận định sự khó khăn của thị trường xoay quanh 2 vấn đề doanh nghiệp và giá bán sản phẩm. Trong “nốt trầm” của thị trường, với những loại hình bất động sản vốn phục vụ mục đích đầu tư, mua đi bán lại và dễ bị thổi giá, làm giá... sẽ gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm thanh khoản thực.

Dẫu vậy, các chuyên gia lạc quan về sự phục hồi sớm và cơ hội đầu tư cho những nhà kinh doanh có sẵn tiền mặt.