Từ 1/8, đặt cọc mua nhà trên giấy tối đa 5% giá bán, thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng sẽ hạn chế rủi ro cho người mua

Luật kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực vào ngày 1/8 tới đây có những quy định rõ ràng về việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 

Cụ thể, tại điều 23, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Đánh giá về tác động của điều này, chuyên gia phân tích của MBS Research cho rằng, điều này sẽ giúp tránh tình trạng huy động vốn, phát triển dự án một cách tràn lan gây lệch lạc cung cầu, hạn chế rủi ro cho người mua.

Điều này đồng nghĩa với yêu cầu về vốn tự có để phát triển dự án dồi dào, khiến các doanh nghiệp có tình trạng tài chính yếu kém gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, quy định mới về việc thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán sẽ hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn.

Ngoài ra, tại Điều 25 của Luật kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định việc thanh toán khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, trường hợp người mua nhà hình thành trong tương lai trả theo tiến độ thì lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. 

Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Với trường hợp thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ cho bên mua, thuê mua.